上海注册会计师网：改造租入房产的财产增值如何缴税

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　　企业因生产经营需要，对租入的房产进行装饰、装修、改造，根据现行税法的规定，维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施都应计入房产原值，计征房产税。那么，对租入房产进行改造支出形成的财产是否缴纳房产税?如何缴纳房产税?本文通过案例分析如下。
 

　　甲企业主要从事工业厂房租赁业务，2009年将固定资产原值为1800万元的标准厂房出租给乙企业使用。乙企业从事医疗用品的制造，取得厂房后，根据国家对医药行业GMP标准的要求对厂房进行改造，改造支出为500万元。合同约定租赁期满后，乙方负责对改造部分进行拆除，恢复厂房原貌。假设甲企业预计厂房出租业务的投资回报期为8年，则原值1800万元的厂房年租金为225万元(1800÷8)。本案例仅对房产税进行分析，不考虑其他税费。会计处理为(单位：万元，下同)：

　　1.甲企业

　　甲企业收到租金

　　借：银行存款 225

　　贷：主营业务收入——租赁收入 225

　　2.乙企业

　　乙企业支付租入固定资产改造款项

　　借：长期待摊费用——租入固定资产改造 500

　　贷：银行存款 500

　　乙企业支付厂房租金

　　借：制造费用(管理费用等) 225

　　贷：银行存款 225

　　税务处理：甲企业应就租金收入缴纳房产税27万元(225×12%)。

　　本案例中，乙企业对租入房产发生改造支出500万元形成的财产是否缴纳房产税?如何缴纳房产税?纳税人是甲企业还是乙企业?对此，笔者认为先要解决两个问题，*9，对租入房产进行改造形成的财产是否符合房产税的征收条件;第二，租入房产改造支出形成的财产的产权性质。

　　租入房产改造支出形成的财产是否符合房产税计征条件?

　　《房产税暂行条例》第三条规定，房产税依照房产原值一次减除10%~30%后的余值计算缴纳。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。根据条例第三条的规定，房产税的计征方法依据使用对象不同可分为自用和他用两类，自用，依照房产原值一次减除10%~30%后的余值计算缴纳;他用，以房产租金收入为房产税的计税依据计算缴纳。但无论房产的使用对象是谁，根据条例第二条的规定，房产税由产权所有人缴纳。

　　那么，对以房产原值计征房产税的计税对象“房产”如何确认及辨别，财政部、国家税务总局《关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》(财税地字[1987]第003号)规定，“房产”是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和围护结构(有墙或两边有柱)，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。独立于房屋之外的建筑物，不属于房产。财税地字[1987]第003号文件特别强调，房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。国家税务总局《关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》(国税发[2005]173号)对房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题进一步明确，关于房屋附属设备和配套设施计征房产税问题，财税地字[1987]第003号文件第二条已作了明确。随着社会经济的发展和房屋功能的完善，又出现了一些新的设备和设施，亟须明确。经研究，现将有关问题通知如下：*9，为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。第二，对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值;对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。

　　根据以上文件的规定可以看出，以房产原值计征房产税，无论会计上如何核算，只要符合上述规定而发生的与房屋不可分割的、维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，以房屋为载体，不可随意移动的原建或改造支出，均应并入房产原值计征房产税。本案例中乙企业承租甲企业的厂房后，以原有厂房为主体，根据生产经营的需要进行改造发生的支出，虽然符合“为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税”的要求，但甲企业作为该房产税的纳税义务人，是以房产租金计算缴纳房产税的，房产原值增加与否不影响甲企业计征房产税的计税基础。乙企业发生改造支出形成的财产不符合对甲企业计征房产税的条件，不征收房产税。
 

　　产权是指财产的所有权，是经济所有制关系的法律表现形式，包括财产的所有权、占有权、支配权、使用权、收益权和处置权。根据《中华人民共和国民法通则》第七十一条的规定，财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。显然，甲企业是出租房产的权利人，对出租房产享有上述权利。那么，对于乙企业承租后发生的改造支出形成的财产是否享有上述权利，*6人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》规定，非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理;没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除，不能拆除的，也可以折价归财产所有人;造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。由此可见，甲企业仅对出租的房产拥有所有权，对乙企业承租后发生的改造支出所形成的财产不拥有任何权利。根据《房产税暂行条例》第二条的规定，房产税由产权所有人缴纳，产权所有人为纳税义务人。所以，甲企业对乙企业发生的改造支出不负有纳税义务。

　　房产税的课税对象是房产，虽然属财产税的课税范畴，但也仅对房产征税而不能对所有的财产征税。乙企业对租入房产进行改造而发生的支出所形成的财产是以出租方所拥有的房产为载体而存在的，但对改造方乙企业来说只是改造财产而不是完整的房产。同理，乙企业对改造财产也仅享有财产权而不是房产权。因此，根据税法规定，乙企业发生的改造支出所形成的财产不是房产税的课税对象，乙企业无须对改造支出承担房产税纳税义务。