两年过去了 你买房子是更辛苦了 还是更容易了？
　　有时候你大声疾呼，并不会有人相信。
　　花了很多年，我慢慢服了，人们也许并不需要真相，而宁愿沉浸在阿Q精神胜利法中。正是因为他们只想相信“新闻联播”，才会有“市场的短期愚蠢”。我们经常讲：对韭当割。割的就是这样一群人，虽然残酷，却是真相。
　　我经常谈我对现行房地产调控政策的一些不认同，从2016年3月25日深圳出台调控时，我就在讲，它不会带来房价的大幅降低——我从来没有见到过可以不通过增加供应，只通过需求管制，而实现长期预期的稳定的。
　　到这个周，基本上是2年过去了，各位可以看看自己身边的房子，价钱有没有跌。或者这么说吧：2年过去了，你买房子是更辛苦了，还是更容易了？
　　媒体报道，深圳房价连续十几月下跌。国家统计局的信息是，一线房价同比继续下跌。
　　这样传递出来的信息是房价颓丧，但是不是这样的呢？
　　我换一个说法来讲价格，也许小白们就可以听得更明白了——为什么我一直说限价是无效和无意义的。
　　价格，就是我们要买一件商品所支付的成本。这个成本，在完全的市场环境下，会表现出一个简单的数字。但如果有价格管制呢？
　　隐形价格会出现，会有至少俩价格。
　　我们经常说德国的租房政策好，租金涨得多就把你入刑，从而控制了房价。所以，长租政策推行之后，很多人越来越希望政府将来把租金也管起来。但我还是要提前讲，美国、香港的上世纪70年代的租金管制，都失败了，败得很惨。比如说，香港当年的租金管制，房东会把房子拆小分租出去，二、三房东都出现了，租金被层层转包，一样贴近了市价。
　　限价政策之下，每个新楼盘的价格都被限制得显著低于市场真实价格。这是大家都知道的事实，但这只是“表面价格”，并不是市场的真实价格。
　　史无前例的严厉调控持续两年，我观察到这种现象再一次出现了。我大致统计了几种现象，各位可以参照，也欢迎补充。
　　1、精装修费用捆绑的出现。
　　这个大家都比较熟悉了，从深圳到莞惠，从上海到南京，全部都出现了(其实在2010年限价政策第一次出现时，就有了)。开发商把因为限价而损失的利益，通过精装修而加了进去。
　　在这里，我发现我之前有个判断是错误的——原来我认为限价会伤害到开发商的利润因而会导致精装修房的减少，但现在看不是。开发商反而会照样推出精装房，原因是可以另加一个价格。
　　例子我就不举了，这两年凡是买新房的买家，应该都要签一份附着的装修合同，再另行支付一笔精装款，而且这笔款还不可以计入房价使用按揭——实际上是增加了买家的首期款的负担。
　　对这个，政府的做法是：把精装修价格也管起来。也就是进一步的价格管制。
　　2、拉关系与喝茶费的出现。
　　只要有价格管制的地方，就会有拉关系、喝茶费这些东西。喝茶费就是你要支付给卖家的低于市价的那部分成本。这两年屡有发生，相信各位常跑市场的并不陌生。
　　去年在深圳湾的楼盘，基本都有喝茶费。这些费用40-80万不等，有的多些有的少些。尤其是，现在每个新楼盘在开盘之前，都会发一则声明，说：我们不会允许有喝茶费、关系户！实际上，这样的声明恰恰反证了：水面之下这种拉关系、喝茶费之风的昌盛。
　　这种现象并不是只有房源稀少的深圳有，连不怎么缺房子的东莞、惠州也都有。我的一个朋友，最近到惠州去买房子，也被告知要交30万的喝茶费。他很懵逼我也很懵逼，但实际是限价以来就一直有。
　　3、根本没有房子卖。
　　限价的确加剧了深圳房屋的供应短缺，现在这种迹象我越来越担忧。深业中城由售转租是个开始，政府给的批售价过低，导致关系户太多太多，开发商不愿意卖楼也不想得罪人，就转成了长租公寓。
　　最近我还得到一个案例，一个开发商，在2018年大约有80万平米的可售物业，全部转租。理由是：政府限价，而且对深圳长期太看好。如果这种情况下，卖掉房子，再去买地，以现在的地价也买不了几块地，还不如持有(当然自家负债率低是个硬底子)。想想看，80万平米的规模，在深圳，可是一笔大数。
　　这样整体的结果是什么呢？
　　中原之前披露的一份数据：从2015-2017年前11月，深圳的住宅预售量剧降60%——从2015年的6.5万套，剧减到2017年的不到3万套。
　　这是限价导致的负效应，开发商可以选择降价，也可以选择延后，而基于深圳的良好预期，开发商纷纷选择了延后入市(我们之前讲，限价时间长，开发商资金必然撑不住，但却忘记了，这种情况下，开发商会选择力保好的城市，就算是降价也会先在差的城市拼命套现，而在好的城市拼命拖延)。
　　供应量的延后，强化了买家对市场未来将继续上涨的预期。这是需要正视的事实。
　　以上整体上说明了一个说明问题呢？
　　虽然政府限价了，但是我们忽视了一个问题：市场的参与各方，会努力减低因此而产生的价格损失。房子就那么多，价格被管制，人人都看得到它的空间，都想去买，原来的环境下，按价格拼，很简单。限价等于破坏了价格机制，这个机制被破坏，市场就会出现替代机制，上述种种，论资、排队、拉关系、喝茶费等等。这些成本，悉数会加诸买家身上，所以，无论是事实上还是理论上，买家的成本降低并没有那么多。
　　如果再考虑另外一些组合政策，我们会看到，相反，调控两年，买家买一套房，更难了。
　　一方面，基于上述隐性价格分析，深圳的房价并没有出现什么跌价，这些各位可以自己去测算(怎么测算都行)，相反，很多区域的价格反而在继续上升(下面会讲到)。另一方面，买家除了上述代价，还被增添了其它代价。
　　包括：
　　1、限价限贷严厉增加的首付成本的提高。春节前，我在东莞考察，发现楼盘限价以外部分的资金必须一次性支付——比如塘厦一个楼盘，开盘价格2.4万，政府限价2.1万，贷款只能按照2.1万单价也做，中间3000块/平米的资金必须要一次性支付。
　　2、房贷利率的上升。还举东莞例子，首套房贷利率普遍上升到20%以上，松山湖的一个楼盘利率要上升到35%。和东莞相比，深圳的资金环境相对已经不错了。
　　3、曲线绕开限购的成本增加。比如“假离婚”——这个要支出时间成本，房票价格——有人买房票，要好几万。
　　以上，都是买家要为买一套房需要支付的代价。这些代价加起来，很容易观察到：同样的一套房子，历经两年的调控，你支出的总成本是增加了还是降低了。假定房价不变的情况下，显然你支出的总成本是增加了，而且很多。而如果要你买房子更容易，需要房价下降很多——降多少我真不知道，但必须要大降才行。
　　但事实上，这些并没有发生。相反，我跟进观察的某些区域，真实房价都上涨了——和统计不同。
　　举两个身边的例子。
　　朋友A，2014年底买入宝能太古城42平米户型，2017年底以16万/平米的价格卖掉，净赚的400万转手又买了一套房。
　　朋友B，另一个朋友，去年下半年买了三湘海尚，双拼单位，单价9万多，现在市价升到12万。
　　在龙华，之前的媒体报道，优质学区房的价格攀升到了9万。
　　其它的区域数据很多很多了，不再赘述。
　　这两年，我屡屡看到见诸报媒的房价下跌的信息，甚觉愈发可叹。房价的跌或涨，是“统计”出来的，而没有经过真实市场的观察。
　　一如我一直以来所期待的，我并非渴望房价非正常的连年大升。说这些，是想检视真实的市场反应，进而反推我们的政策组合是否需要重新检讨与调整。如果这两年的调控，市场没有出现预期中的效果，那么我们需要找到它的原因所在，进而调整政策组合。
　　也如我一直所强调的，在所有的政策选择里，我更关注的是供应量的变化。如果我们在一个人口不断增加的市场里持续进行高压性的“需求管制”，而不是千方百计的去增加供应——尤其是平价可支付住宅的供应。那么，市场预期是无法稳定的，也将意味着过往的一些历史会重演。
　　风险提示：本文仅供参考，不构成针对个人的投资建议。投资有风险，投资需谨慎。
 

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