蔡老师 高顿研究院副院长

2020-03-18 21:55:57

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张迎生同学，你好，关于房地产企业销售房产是怎么产生增值税的？ 我的回答如下

同学，你好！

你是问怎么产生增值税么?发生销售行为即产生了增值税的。房地产开发企业销售不动产增值税如何缴纳，具体如下:

1、自行开发

是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设→第一次进入流通领域的“一手房”。

房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于销售自行开发的房地产项目→“烂尾楼”

2、销售额的确定

房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额→“卖一套房，扣一笔与之相应的土地出让金”

销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。

3、预缴税款

房地产开发企业的一般纳税人采取预收款方式（首付+按揭+尾款）销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

应预缴税款＝预收款/（1+适用税率或征收率）×3%

适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算

适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。

房地产开发企业的一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。

4、进项税额

房地产开发企业的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分。

不得抵扣的进项税额＝当期无法划分的全部进项税额×（简易计税、免税房地产项目建设规模/房地产项目总建设规模）

5、纳税申报

适用一般计税方法计税的，应按照规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

适用简易计税方法计税的，应按规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减巳预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

6、发票开具

房地产开发企业的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税发票。

祝学习愉快！

以上是关于增值税,房产增值税相关问题的解答，希望对你有所帮助，如有其它疑问想快速被解答可在线咨询或添加老师微信。

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