恒大地产昨日发布了2013年全年业绩，实现营业额936.7亿元人民币，同比上升43.5%，其中房地产开发分部之营业额为人民币922.3亿元，占比达98.5%；净利润为137.1亿元，同比上升49.3%。
 
　　受益于良好的业绩表现，恒大地产将今年的合约销售目标定为1100亿元，较2013年增长约10%。
 
　　对于恒大地产去年以来频频在一二线城市拿地，恒大地产董事局主席许家印在昨日业绩发布会上表示，这是为了进行区域调整，并不是看淡三线城市。他还一再强调，现在有人说三线城市不行，这是错误的观点。个别城市供过于求是正常的，形势并没有那么悲观。如果今年GDP的增长在7.5%~8%，那么一线城市房价将上涨10%以上，二三线城市房价将上涨5%以上。
 
　　均价上涨带动毛利率上升
 
　　与2012年净利润下滑相比，恒大地产在2013年的盈利能力有了明显提升。
 
　　财报显示，恒大地产去年毛利为276.5亿元，同比上升51.8%；毛利率则从2012年的27.9%上升至29.5%。净利润为137.1亿元，比2012年的91.8亿元上升了49.3%。股东应占利润从2012年的91.7亿元上升37.5%至126.1亿元。扣除投资物业评估增值的主营业务净利润净额从2012年的62亿元上升66.3%至103.1亿元。
 
　　对此，许家印表示，恒大地产在过去几年都是大幅度让利给民众，去年价格适当回归，在此基础上完成了1000亿元合约销售目标是不错的成绩，希望今年价格继续再回归一点。
 
　　许家印言下之意，恒大地产今年的销售均价还会继续上升。
 
　　而对于2014年1100亿元的销售目标，恒大地产董事局副主席、总裁兼执行董事夏海钧表示很有信心完成。夏海钧认为，中国房地产形势总体不是特别好，但应看到一个重大变化，即中国房地产正产生一种集群效应。一方面，大型开发商在全国布局广泛，抗风险能力更强，业绩普遍较好；另一方面，在房地产严格调控的情况下，金融体系会将有限的资源给大型开发商。
 
　　而从过去3年来看，恒大地产的销售额增长也较为稳定。该公司2011年、2012年、2013年的销售业绩分别是803.9亿元、923.2亿元、1004亿元，每年增幅都保持在10%左右。
 
　　截至2013年12月31日，恒大地产净负债率降至69.5%，较2012年显著下降14.7%；持有现金总额536.5亿元，较2012年末上升113%；连同未动用之银行融资额度483.9亿元，共拥有可动用资金1020.4亿元。
 
　　“未来，我们的毛利率将维持在30%左右，净利润率为10%~15%。”夏海钧表示。
 
　　看好三线城市
 
　　值得注意的是，恒大地产一反其主攻三四线城市的策略，在去年大举在北京、广州、深圳等一二线城市拿地。
 
　　数据显示，恒大地产在2013年新购土地66幅，新增土地储备主要分布于北京、上海、广州、深圳等一线城市，以及天津、杭州、南京、重庆、长沙、海口等经济发达的49个城市，新增土地储备成本约2633元/平方米。
 
　　其中，单2013年12月4日一天，恒大地产就在上海和南京砸下近100亿元拿下6幅地块。
 
　　许家印在昨日的业绩发布会上解释，这主要是为了进一步优化一、二、三线城市的项目布局，提升总体盈利能力。
 
　　对于一线城市拿地价格较高的问题，许家印表示，这是基于对市场的未来判断。如果国家的经济增长在7.5%~8%之间，那么一线城市房价涨幅到年底将达到10%以上，二三线城市房价涨幅到年底将达到5%以上。
 
　　“目前，我们已经基本完成了一、二、三线城市的区域调整，既要有一线城市、发达的二线城市，也要有三线城市。未来的拿地原则是‘消耗多少，补充多少’。”许家印表示。
 
　　根据2013年的业绩数据，恒大地产在去年合约销售额的98.7%均来自于济南、合肥、沈阳、重庆、长沙等二三线城市，其中二线城市占比约42.8%，三线城市占比约55.9%。
 
　　截至2013年底，恒大地产共有土地储备1.51亿平方米，分布于全国147个城市，覆盖全国全部一线城市及绝大多数省会城市；项目数量总计291个，一二线城市项目数量占比为45.4%；土地储备平均成本约949元/平方米。
 
　　恒大地产大举进军一二线城市，是否表示其看淡三线城市？许家印对此否认。他表示，中国市场很大，三线城市有600多个，个别城市房地产供应量过大是正常现象，不能用个别城市的表现来说所有的三线城市。说三线城市不行的观点是错误的，恒大地产去年三线城市销售占比56%就是一个有力的佐证。“随着中国城镇化进程的加快，未来的主战场应该是在三线城市。”
 
　　以下为恒大地产集团有限公司2013年业绩发布会现场问答实录：
 
　　现场提问：今年房地产市场形势起步并不是太理想，形势并不好。恒大依然提出了1100亿的销售目标，恒大在实现目标方面有什么战略？
 
　　夏海钧：总的房地产形势确实不是特别好，但应该看到的一个重大变化是，中国房地产现在是一种产业集群效应的形成。也就是前十大到二十大开发商一到二月份的业绩都比较好，但一些小的发展商却出现面临资金困难的现象。
 
　　*9，这主要和大发展商布局全国的战略有关，不同市场有不同反映，这也是中央双向调控总体战略的结果。大地产商由于布局比较广泛，所以业绩比较好。
 
　　第二，在房地产严格控制以及金融板块的支撑下，大的银行、金融机构都把有限的资源放到了大企业上，所以恒大地产到去年底的总现金余额历史性突破500亿元。利用这500亿元不仅在北京、上海、杭州、南京、广州、深圳等所有的核心城市拿了许多项目，而是在全国。这说明大企业经过这一轮并购，市场的份额会进一步上升。
 
　　正因为对市场有了这样的判断，所以恒大提出了1100亿元的目标。
 
　　可以看到我们公布的业绩，实际上1到2月份集团已经实现了200亿元。这个销售业绩是在中国传统的农历新年1到2月份、是在大半个中国在冰天雪地的环境下实现的销售收入。所以，从1、2月份的数据来看，只要不出现大的变化，1100亿元是没有问题的。
 
　　许家印：刚才夏总说了，今年一季度以来房地产形势不是太好。我认为不完全是这样，因为前段时间市场媒体说得比较多，把市场说得过于悲观了。
 
　　中国之大，十几亿人口，三线以上城市600多个，有个别城市供应量过大，或者说供大于求，这是属于正常的。中国有两三万家发展商，哪家公司现金流问题，或者折扣大一点，这也是很正常的事情。
 
　　因此，三线城市600多个，哪个城市供应量稍微大一点，空置率高一点不代表真的有风险。我认为这个形势没有那么悲观，媒体有点夸大了，事实不是这样。所以，多方面的报道之后会影响市场，但是很快就会过去。
 
　　现场提问：去年在上海，恒大连续两天拿了五块地，这是不是意味着恒大看淡二三线城市，准备大举进入一线城市？
 
　　夏海钧：恒大去年进入核心城市是不是代表看淡三线城市，这个观点是错的。中国房地产未来的发展一定是在三线城市，主要是由于国家大的战略导致的，国家大战略就是要城镇化。
 
　　这些三线城市未来一定是竞争主战场。恒大这两年已经完成了中国三线城市的布局。去年的销售额有500多亿都是来自于三线城市，如果三线城市不行不可能有这么靓丽的业绩。
 
　　恒大过去在三线城市的占比大概在70%左右，过去的比例是失衡的。去年提的目标是要在一、二、三线城市总体实现平衡，在一、二线城市和三线城市慢慢接近50：50的比例。这个比例实现以后，相信无论中国房地产形势如何变化，恒大地产都会保持连续性的增长。
 
　　许家印：关于三线城市，进入三线城市最早、最多的是恒大。究竟三线城市行不行，最有发言权的是恒大。恒大去年三线城市占销售额的比例是55.9%，带精装修的销售均价是6300元，二线城市则是7100元。
 
　　从销售的量和销售的单价来看，去年整个精装修均价是6700元，去掉精装修也就是5000多元。
 
　　但是，很多城市房地产市场起步都不早，有的城市均价4000多元，说这有泡沫，我们不认同。而且，恒大的销售量摆在那里，我们认为未来的主战场应该在二、三线城市。
 
　　尤其是随着中国城镇化建设，超大城市现象已经显现出来，有一些城市已经在控制人口。而限购条件也是在控制超大城市人口的增长，把中国十几亿人口都扔到几个很有限的大城市是不可能的。
 
　　现场提问：夏总刚才说很有信心完成今年的销售目标，在价格方面有没有一点点下降的空间？恒大入股华夏银行，有人说股权已经超过了5%，你们会不会有什么具体的合作？
 
　　许家印：去年的业绩单价增长了10%，去年年初我讲过了，恒大是民生地产，之前多年，恒大一直在做比较大的让利，也就是说恒大的价格要适当地回归。恒大没有卖高价，之前做了很多让利，去年价格是适当回归。
 
　　恒大在价格往上回归10%的情况下完成了1000亿元的销售，在价格回归的情况下能够回归1000亿元，和以往完成800亿元、900亿元的概念不一样，这也很不容易了。
 
　　我们希望今年如果有条件会继续再回归一点，要完成1100亿元的目标。
 
　　关于华夏银行的事情，目前银行股比较低迷，是一个投资的好机会，没有别的合作方面。
 
　　现场提问：今年目标是1100亿元，可售货源是多少？去化率是多少？现在开发商大部分都回归一、二线城市，但是2010年的时候有很多开发商去了三、四线城市。您刚才说对三线城市比较有信心，目前有一些三线城市需要多长时间达到供求平衡？开发商又会回归到三、四线城市做开发？
 
　　夏海钧：公司到去年年底还有800多万平方米具备可售条件的货量，再加上今年新开工的一部分，总面积有3800多万平方米。今年可售货量预计在3500万平方米以上，恒大一般要求开盘的时候达到30%到40%的去化率，封顶的时候要达到60%，竣工的时候基本达到90%，一年以后把它全部消化掉。
 
　　这种模型是把房地产企业当成制造业。这个项目不管赚钱还是亏本都要保持一定的现金回笼和去化率。这个模型对公司来说已经取得了重大的突破，一方面保持了良好的现金流，去化率的要求则保证了公司稳健的运营。
 
　　第二个问题，还是对一、二、三、四线城市的看法，许总的观点代表了管理层对市场的看法。特别是在一二线城市、三线城市目前大概50：50的布局，这代表着我们对一、二、三线城市的看法是一致的，三线城市是未来的主战场。
 
　　所以，这两年都会看到公司在一二线城市拿地。拿地的结果是实现一二线城市和三线城市土地50：50的布局。但这并不代表我们放弃三线城市，特别是随着中国城镇化进一步推进，恒大三线城市土地价值会迅速体现出来。
 
　　比如说恒大在启东这个项目，当时拿地是150元每平方米，现在这个地已经到了2000元每平方米，翻了十倍以上，这块地在我们财务报表上它是三线城市的地，但是土地的价值已经升了十倍不止。
 
　　所以，恒大早三四年进入到三线城市拿的土地储备，对公司未来的利润贡献非常重要。
 
　　许家印：现在大家有一个错误的观点，认为三线城市不行，这是错误的结论。中国三线以上城市600多个，不能拿几个城市和他相比。如果新闻媒体有兴趣，可以把三线城市全部调查一遍，这就是对中国房地产市场最了解的一个手段。
 
　　每个城市都不一样，每个城市的供应量，每个城市的情况不一样，不能拿几个城市来代表所有城市。比如说400多个三线城市，1%是4个城市，5%就是20个城市供应量比较大，这个很正常。就算有10%，也就是40个城市供应量大也很正常，但要是拿40个城市说明中国三线城市不行了，这是错误的。
 
　　恒大的数据说明一切，恒大有55.9%的销售额是三线城市销售的，数据摆在这里，不可能是假的。
 
　　所以，目前房地产市场媒体夸大了一点，但是从各大上市公司的销售数据可以看得出来，中国房地产一、二、三月份情况没有那么好，是正常的。
 
　　我再进一步强调，说三线城市不行，这是一个错误的观点，三线城市是行的。
 
　　现场提问：恒大入股华夏银行，是不是因为和他们合作能够降低你们未来的融资成本？现在的利率比较低，你们会不会进行更多的融资方案，比如说内地房企融资开闸的时候。
 
　　许家印：入股华夏银行与融资没关系，纯粹是认为华夏银行股价比较低，与公司融资没有任何关系。
 
　　夏海钧：在政策上，如果恒大不是华夏银行的股东，恒大和华夏银行开展的业务非常大。但是因为恒大占了华夏第四大股东，在华夏有一个内部管理机制，不能贷款，这反而降低了融资渠道。
 
　　现场提问：恒大最近一直在北京等一线城市拿地，将来恒大会不会加大在北京一线城市的拿地力度？现在很多开发商持续不断加大海外投资力度，恒大未来有没有进军海外的计划？
 
　　许家印：目前恒大还没有在海外的规划。关于一线城市拿地的事情，去年为了进一步调整公司在项目的区位结构，做了比较大的努力。也就是加大了一线城市和发达二线城市土地储备。下一步，恒大也会在一线城市、发达二线城市以及三线城市进一步储备优质土地。
 
　　至于补充多少，恒大从2006年开始就向投资者承诺，每年恒大消耗多少土地就补充多少土地。其他的指标都是百分之几十，甚至100%的增长，但土地储备只增长了几个点，消耗多少土地补充多少土地。
 
　　现场提问：恒大今年要付的地价还有570亿元左右，业绩报告说一年之内要付的债也有600亿元左右，加起来今年还有1000多亿元要还，也就是说今年销售目标1100亿元目标刚刚好用来支出？还是说恒大有别的收入？
 
　　恒大今年的派息率很高，差不多50%派息率，为什么派息这么高。去年恒大拿了很多地，如果看你们的财务状况，财务是不是要预留资金在未来发展？
 
　　许家印：全部的买地金额是1900亿元，但是已经付了1369亿元。恒大的总负债不到1000亿元，后面还没有到期的要付土地款是600多亿元，为什么要把这些钱一下子付完呢？一方面地价没有到期，肯定不用付；另一方面，地价有拍卖的，有分期的。
 
　　另外，未付的款项，房地产付款包括很多项，比如说工程没有结束付不了；即使工程做完了，5%的保证金还要放两年；再者工程款支付也有审批流程。恒大是一个有规模的企业，这本身是一个正常的周转。
 
　　关于派息，因为公司有这个条件，恒大的派息不是全世界*6的，派息了小股东也高兴，公司有条件了就派息，这没有什么。
 
　　今年公布派息是50%，而明年派多少，明年董事会再考虑。恒大这么多年来定的所有计划指标都是完成了，恒大所有制定的政策、规划也是稳定的。
 
　　谢惠华：我补充一点，恒大的应付款里面还有5%的保证金，这部分已经占了180亿元。
 
　　现场提问：去年恒大的负债率下降了，集团对这个负债率水平是不是满意？是不是真的反映集团的真实财务情况？
 
　　谢惠华：我们2013年的负债率降低到了70%以下，集团的目标是保持在70%以下的水平。
 
　　许家印：我认为国际财务准则，包括中国财务规定很明确，从风险各方面角度有一个合理的规则，不是我们想用这个方式计算负债就是什么，要根据财务准则和中国财政部的规定，确实该怎么计算就怎么计算。作为一个企业，如果只有一个项目算风险就小。
 
　　现场提问：今年1月底到2月份，恒大用50多亿元做了股本回购，为什么会在这样的情况下用那么多现金进行股本回购？恒大一直参与北京保障房建设，那些项目房价要比周边的房价低，公司担不担心影响整体毛利率，希望未来毛利率在什么范围内？
 
　　夏海钧：恒大现在的业绩和股价是严重不匹配，在中国有这么多项目，销售过千亿的一个公司，规模和过去的股价不挂钩。所以，公司在现金充足的情况下做一些回购是保障股民*4的方法，这也是在保护小股东的利益。
 
　　北京保障房项目24万平方米，其中有11万平方米是自住型商品房。这些商品房都是民生地产，为老百姓解决住宅问题的。
 
　　为什么恒大可以去做这部分商品房，这和恒大的标准化运营，以及对产品集约化采购以及总成本上进行控制有关。我们进行了计算，恒大的工程建设费用要比一般地产商便宜10%到20%，同等价位上有利润空间。这种空间是在市场上通过公司的管理，通过压低供应商供应的成本来达到的。
 
　　我们认为，房地产的暴利时代已经过去了，今后房地产一定是走合理的利润率，合理的去化率。在北京这些城市拿地合理，也能够保持合理的利润率。所以恒大坚持这种民生地产方向，未来维持毛利率在30%左右，净利率在10%到15%。
 
　　许家印：恒大在上海也拿了几块地，地价比较高，利润空间比较低。但如果国家的宏观经济GDP增长是在7.5%到8%之间，那今年一线城市起码房价涨幅10%以上。如果不是，今年年底大家可以来找我。
 
　　而二、三线城市的涨幅起码5%以上，所以恒大有时候拿地会考虑一点预期结果。
 
　　第二，恒大在北京拿的是限价房，限价房从正负零以上可售部分基本上是微利。恒大前几天拿的全是自住型商品房，有一部分是限价房，限价房在正负零以上也是微利的。但是正负零以下的账算出来之后，我们发现这些项目恒大可以发挥成本控制能力极强的优势。
 
　　对恒大来说，民生地产有一点微利就满足了，本身恒大就是靠量取胜。
 
　　现场提问：你们和哈佛医院进展到什么程度？
 
　　许家印：正在探讨中。
 
　　现场提问：会不会觉得做别的比地产有意思？
 
　　许家印：没有，地产有意思。
 
　　小编寄语：每一个成功者都有一个开始。勇于开始，才能找到成功的路。

 
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