8月26日，在恒大地产（03333.HK）2014年中期业绩报告上，该集团董事局主席许家印透露，公司已经进行了多元化的战略定位，并在农业、畜牧业等多方面进行了探讨和研究，预计不久的将来会推出“恒大粮油”、“恒大婴儿奶粉”等多个产品。这是该集团*9次就多元化的方向做明确表态。
 
　　不过，需要指出的是，在净利润94.9亿元，上半年录得693.2亿元的合约销售金额，640亿元的现金流傲视全国房企—在光芒四射的业绩背后，恒大地产超高杠杆的财务风险却始终无法被忽视，算上总额445亿元的永续债，恒大的实际净负债率已高达约116%。
 
　　恒大的多元化战略
 
　　据腾讯财经报道，恒大集团（3333.HK）董事局主席许家印在香港公开表示，恒大将进行多元化战略转型，利用品牌优势，进军农业、畜牧业，并称很快就会有“动作”。许家印在记者会上格外兴奋，一反往日记者会多数由恒大首席执行官夏海钧发言的惯例。记者会中途，更要求现场工作人员，将桌面杂物清理掉，只留“恒大冰泉”矿泉水，推广自家产品不遗余力。
 
　　实际上，推广“恒大冰泉”只是“抛砖”，许家印在记者会上的重点则是向市场公布筹备已久的产业多元化战略。许家印表示，经过自2003年至今的一系列发展，恒大已经在企业规模和品牌方面奠定了基础，今年8月3日公司宣布，接下来将进入多元化发展阶段，进军除房地产之外的其他产业。
 
　　“恒大最有可能的是发展农业、畜牧业，未来可能有比如恒大粮油，恒大婴儿奶粉等品牌出来，动作会很快，很快就会有信息公布。”许家印兴高采烈地向香港传媒公布。
 
　　实际上，恒大有意进军农业、畜牧业的传闻今年以来时有出现。本月早些时候，许家印率领公司管理层赴内蒙古考察投资项目，已是高调向市场透露这一计划。
 
　　从一家主营房地产的企业，突然向完全没有交集的农业、零售业扩张，许家印是这样解释，恒大的品牌已经建立，如果不利用品牌优势发展多元化，浪费了发展机遇。他更踌躇满志地表示，希望借助多元化战略，明年的营业额能迈入世界五百强。
 
　　不得不提及的是，恒大很有可能在粮油领域有所作为。许家印透露，要将粮油帝国打造成千亿规模，并打破国内目前的粮油格局，而在投入方面，他也表示，恒大今年1100亿元的销售目标会超额完成，以这个规模的销售回款，恒大在粮油方面投入几十亿、上百亿元都不是问题。
 
　　有知情人士透露，按照该集团在恒大冰泉运作方面的思路，预计该集团的粮油以及奶制品将很快面市。事实上，恒大上半年在快消领域倾注了大量资源，例如该集团中期业绩显示，上半年的营销费用高达35亿元，较去年同期的15亿元大幅增长。
 
　　此外，恒大足球俱乐部在引入了阿里巴巴12亿元投资后，还计划进一步引入投资者。
 
　　据许家印透露，下一步恒大一方面将为足球俱乐部引入20家合作伙伴，每家占股2%，投资8000万元，总计可以引入16亿元资金，加上此前拥有的14亿元资金，俱乐部可以动用投资资金达到30亿元。未来将通过这30亿元的多渠道投资，为俱乐部积累可以持续的运营资本，目前合作伙伴的引入已经正式进入筛选阶段。
 
　　另一方面，还将在与阿里巴巴合作的基础上，开展多元化的经营，具体内容并未透露。但目前包括恒大冰泉等业务线已经实现与阿里旗下天猫打通运营。除足球以外，此前许家印多方考察的农业畜牧业成为恒大多元化的另一重点。“未来市场上会出现恒大粮油、恒大婴幼儿奶粉等一系列相关产品。”
 
　　实际上，尽管地产主业发展势头依旧迅猛，但恒大的多元化布局也在悄然提速。据每日经济新闻报道，公司不仅在去年高调推出恒大冰泉、联合哈佛成立医院、入股华夏银行，今年其足球业务更成功吸引阿里巴巴入股，多元化布局初现雏形。
 
　　许家印透露，公司这几年一直在调查，发现世界500强企业绝大部分发展到一定程度和规模后，都会选择多元化战略。目前恒大已经拥有规模、团队、品牌，如果不走多元化战略，会失去很多发展机会，因此未来的恒大要坚定不移地走多元化道路，并争取在明年跻身世界500强。
 
　　辉立证券分析师陈耕表示，房地产业务达到千亿销售规模后，恒大地产寻求向多元化发展的意向明显。恒大足球大大提升了公司的品牌知名度，有助集团将恒大打造为一个跨领域的国内知名品牌，如今恒大业务范围覆盖房地产、体育、文化娱乐、快消品甚至金融，未来公司跨行业发展的潜力值得期待。
 
　　然而，在中国企业的发展史上，折戟于多元化扩张的企业数不胜数，早在2012年末，被誉为“豪宅专家”的星河湾以高姿态进军高端白酒市场，但受到国家限制三公消费的影响，至今表现不温不火。更早之前，新湖中宝、粤宏远等一批中小型房企一窝蜂涌向矿产资源行业，最终盈利寥寥。
 
　　“像恒大这种龙头房企拥有雄厚的资本实力，要投资地产以外的产业，资本支出相对于地产业务占比很低，即使失败，付出的代价也很有限。”新鸥鹏集团副总裁李战洪认为，现在大多数行业门槛不是太高，拼的主要是资本，只要能找到合适的职业经理人，多元化扩张便不是太大的难题，因此目前是房地产企业多元化发展的*4时机。
 
　　持续发力的地产板块
 
　　虽然恒大的多元化战略值得期待，但目前，公众最关注的还是这家公司的地产业务。据腾讯财经报道，虽然今年内地楼市出现降温态势，不少开发商陷入寒冬。恒大作为内地开发商的“二哥”（仅次于万科），上半年依然取得相对较好的表现。
 
　　截至6月底止，恒大上半年共录得收入633.4亿元，同比增加51%。股东应占溢利70.9亿元，增加13.6%。首6个月合约销售金额为693.2亿元，已经完成全年销售目标1100亿元的63%。
 
　　恒大首席执行官夏海钧表示，按照目前情况来看，全年销售额将大幅超出既定目标和去年的表现。对于楼价走势，他未明确表态恒大下半年是否会降价，采取“以价换量”的策略，只称建造物美价廉的产品仍是公司目标。
 
　　值得玩味的是，在房地产行业利润率普遍下滑的态势下，恒大地产的利润率却逆势上涨。据每日经济新闻报道，恒大半年报显示，今年上半年恒大地产的毛利润为180.9亿元，同比增长58%，毛利率为28.6%，较去年同期上涨1.3%。
 
　　实际上，毛利率上涨与恒大地产的市场布局不无关系。半年报显示，上半年恒大地产在一线城市实现销售额72.3亿元，占比为10.4%，二线城市销售额为312.3亿元，占比为45.1%，三四线城市销售额占比为44.5%，较去年同期下降8%。
 
　　此外，延续去年以来回归一、二线城市的势头，今年上半年恒大地产也在加大一、二线城市的拿地力度。半年报显示，公司新增土地储备共13个项目，15.4%的项目位于一线城市，61.5%的项目位于二线城市，两者占比较去年同期大幅提升，即便是新增的三线城市土地储备也均处于城市中心区域。
 
　　“随着中国城镇化的发展，房地产未来*5的机会还是在三线城市，但是一、二线城市的短期销售表现更好，因此公司在区域布局上更追求均衡。”恒大地产董事局副主席夏海钧表示。
 
　　受到房地产市场陷入低迷的影响，多数房企完成全年销售目标有较大压力。但截至今年7月份，恒大地产的合约销售金额约为801.2亿元，同比增长52%，达到全年1100亿元销售目标的73%，极有可能成为首家突破全年销售目标的上市房企。
 
　　“中国房地产的暴利时代已经过去，但是国人的人均居住面积与发达国家相比仍有较大差距，城镇化的发展也会带来更多的居住需求。”许家印表示。
 
　　相比之下，同样以广州为总部的富力地产（2777）昨日宣布将全年销售目标由700亿元下调至600亿元，董事长李思廉表示是因为市场进行减价战以达致薄利多销，这不符合公司定价策略及目标，因此宁减目标不减售价。公司上半年纯利10.68亿元，按年下跌26.32%。
 
　　此外，雅居乐（3383）纯利跌4%至20.43亿元，中期息派0.145港元，但因销售均价由去年同期每平方米1.02万元减至9490元，影响毛利率微跌0.8个百分点至35.4%。主席陈卓林预期有信心完成全年销售480亿元的目标，而公司现有土储达4200万平方米，足够未来数年发展，故下半年投地计划趋审慎。
 
　　另据时代周报报道，近期，恒大拿下的几块引人注目的商业地块，处在合肥、济南、成都等二线城市。在一些地产专家看来，虽然三、四线城市的消费需求增长则有待观察。但城镇化会使一、二线城市人口继续增长。
 
　　中国人民大学农业与农村发展学院副院长郑风田表示，一、二线大城市与三、四线城市及中小城镇之间的发展差距是数十年间形成的，从全国来看，如果产业、就业和公共资源配置没有大的转移，恐怕在新型城镇化进行的数年中，并没有办法迅速与大城市缩小差距。
 
　　他认为，接下来的数年内，每年将有1%的人口实现城镇化，每年新增的城市人口会超过1000万。
 
　　就这样，恒大“进城”的冲动，与地方主政者们造地标、发展区域商业的目标非常合拍。在合肥、济南项目开业的时候，都有当地高层到场，许家印考察项目时也有[*{a}*]陪同。在成都，恒大拿到的是优势地块：成熟商业地块，且以低价拿地。
 
　　恒大地产2013年财报显示，恒大现有土地储备中，已付土地款为1369亿元，未付土地款为571.5亿元—已付土地款正与其净负债额规模接近，按照每年8%的利率计算，实际上持地的成本在100亿元以上，并且，恒大宣称其仍然坚持“消耗多少，补充多少”的原则，希望储地规模在稳定中略有增长，同时项目布局进一步向一、二线城市和城市中心城区倾斜。
 
　　显然，在目前巨头纷纷谨慎入手地块的情形下，持地最多的恒大对土地升值的前景非常乐观。
 
　　危险的高负债率
 
　　据21世纪网报道，如果说“现金为王，销售为先”是恒大全国布局的产物，其付出的代价就是不断飙升的杠杆水平，甚至不惜以大量的类信托表外永续债来对赌中国楼市见底。
 
　　财报显示，恒大地产今年上半年发行单个项目永续债新增融资超过175.8亿元，使得永久资本工具的余额环比飙升77.7%至444.82亿元。而永续债的持有人上半年共计瓜分了恒大地产18.84亿元的净利润，占比高达20%，而去年底这一比例为0，反映永续债的抵押项目已陆续开始入账。
 
　　恒大首席财务官谢惠华透露，永续债的平均融资成本为9%-11%，融资所得全部用于支付一线城市的地价，未来会综合考虑市场和项目情况决定是否增发。一名知情人士爆料，176亿的永续债同时涵盖上海、北京和南京的多个新盘，由多家股份制银行合作发售，沿用利息递增条款。
 
　　“为了补充一、二线城市的土地储备，短期负债率是高了些，但我可以保证恒大不欠政府一分钱地价和土地增值税。全国项目布局的目标已经完成，未来用于买地的预算会大幅减少。”许家印表示。
 
　　其实，永续债*9次出现是在恒大地产的2013年报中，去年250亿元的发行规模已属业内之最；尝到甜头后，恒大继续大规模利用银行通道实践表外融资。香港一名投行研究主管表示：“恒大永续债的本质就是房地产信托的变种，以项目股权作为抵押品，银行做通道，基金、资产管理和券商都可以参与包装成高收益理财产品卖给投资者。”
 
　　他透露，恒大年初以北京某大型地产项目、经由平安银行发行了50亿元的永续债，前2年固定利息约10%，第三年起递增，若一直不偿还本金，利息会在5年后达到18%的峰值。
 
　　按照香港的会计标准，永续债不仅在资产负债表上全部算作权益，而且利息支出可以归类为股东派息直接从损益表内消失；对于恒大这样的高杠杆企业来说，发行永续债是降低表内净负债率的a1工具。
 
　　前述知情人士透露，自从房地产信托的融资渠道受阻后，恒大就开始打包几乎所有的一线和优质二线城市项目进入银行通道的永续债，参与行也从最初的民生银行扩展至平安等更多股份制银行，类型大多为“2+N”或“3+N”，起息10%-11%。
 
　　亿翰智库中国上市房企研究中心副主任张化东对记者表示，恒大同时用尽了经营杠杆和财务杠杆，很明显是在上半年销售低谷前对赌中国楼市见底，目前来看似乎又“赌对了”。但这种表外高负债的模式难以持续，对于新发行的永续债，投资者会不断追求更高的收益率以弥补风险；对恒大来说，一旦市场出现不可预知地逆转，可以选择只还息不还本。
 
　　一名出席投资者会议的机构投资者表示，内部研究时会把恒大的永续债作为“变种信托”算在负债端，恒大必须保持快速开发、快速回款的高周转模式以维系高负债。“目前来看，这种模式还是很有竞争力的。”
 
　　不过，恒大内部对风险亦有所警觉。“公司内部做了非常严格的压力测试，即使在最严酷的信贷环境中，即银行对恒大不发放一分钱贷款，集团的现金流也足以维持1年的项目建设和交付运营。”夏海钧提醒投资者，伴随着负债率短期冲高，恒大的现金流同样处于历史新高的640亿元，远高于所有同业竞争者。
 
　　即使撇除445亿元的永续债，恒大官方口径的净负债率同样从去年底的69.5%飙升20个百分点至89.6%。夏海钧解释说，这主要是公司应对上半年市场调整期的短期策略，保证恒大有充足的资金在一、二线城市拿地，并匹配今年开工面积和竣工面积的大幅增长。
 
　　“目前，恒大已完成了在北、上、广、深的大规模产品布局，土地储备已足够恒大未来5-7年的发展。随着可售面积显著增加，会持续带动销售金额增长，预计下半年有500亿至600亿元的现金回笼。”夏海钧表示，公司的长期目标是将净负债率控制在70%以下。
 
　　首6个月，恒大通过项目销售回款528亿元，约占集团上半年合约销售总额的76.2%，项目回款率偏低。前述投行研究主管表示，这主要和恒大上半年在多地推行的“零首付”促销战略有关，迫于其高负债的发展模式，必须比同业保持更高的销售额增长。
 
　　另据了解，2012年6月，国际做空机构Citron就曾经宣称，恒大地产实际上已经“资不抵债”。整整两年后，今年6月，当恒大似乎风光无限之时，国际投行如巴克莱银行、美银美林等，不约而同地降低了恒大地产的评级。标普甚至指出，恒大地产“财务激进”，2013年总债务增长超过一倍。不过，截至目前，恒大依然活得很好。
 
　　小编寄语：每一个成功者都有一个开始。勇于开始，才能找到成功的路。

 
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