龙湖地产有限公司披露，截至2014年7月底七个月，集团累计实现合约销售金额人民币241.4亿元，同比减少9.96%;合同销售面积222.9万平方米，同比减少4.54%。
 
　　按照全年目标570亿元计算，前七个月龙湖地产完成目标约42.35%，下半年龙湖会灵活使用价格策略来促进销售。
 
　　在中期业绩会上，龙湖地产董事长吴亚军则坦言，“我们是相对保守的，未来龙湖也不会跟别人拼增长，拼速度，我们是有意把速度放缓。”
 
　　其还强调：“龙湖不是惧怕未来，不是不敢面对竞争、不敢面对市场，但是我们做投资安排、财务安排，做存货管理安排的时候要基于安全考虑，这样才能持久发展，未来行业可能会呈现很多的机会，但很多公司已经不能在场上踢球了。”
 
　　一、行业形势：房地产下半场安全最重要
 
　　一线城市和部分二线城市的房价整体上比较健康，但分化趋势明显，即使是同一个城市里，不同板块之间也出现了分化。
 
　　从供求关系这个角度来讲，大量的城市都存在着供应量比较饱和的情况，所以价格大幅度上涨的动力没有了，对房企而言，能够把房子卖出去，把钱收回来是最关键的。
 
　　但再好的市场里头也会有冷的板块，即使在一片悲观的市场里头，也存在着可能看不见的机会，那就需要懂得和识别这样的机会，这是未来龙湖要锻造的能力，就是去读懂客户，看准机会。第二要有防守能力，就是对品质、节奏、欲望、成本的控制。如果不具有这样的能力的时候，龙湖会整体放缓开工的节奏，买地的节奏，这不是说保守，是安全。
 
　　二、上半年表现：前7个月完成目标约42.35%
 
　　1.下半年会灵活使用价格策略促进销售
 
　　按照全年目标570亿元计算，前七个月龙湖地产完成目标约42.35%，下半年龙湖会灵活使用价格策略来促进销售。
 
　　2. 回款率保持在90%以上
 
　　龙湖上半年的回款率依然保持在90%以上，从集团到财务体系，到地区公司，基本上都是按这个标准来把控，未来也会坚持这样做。回款率在龙湖内部是一个强控制指标，当签约额、销售额和回款发生矛盾的时候，一定会选择回款。
 
　　3.存货率控制在签约额15%
 
　　龙湖的存货严格来说是指现房的存货，还有另外一个就是有进销存的管理，包括现房，包括一些可售货值。龙湖内部对现房的比例有一个严格指标，如在签约额的15%左右是相对可以接受的，而且这里不存在减价。
 
　　为努力完成全年目标，龙湖在去化率上也做了详细规划。龙湖全年的供货大概在980亿，目前预计销售目标是570亿，目标去化率是58%。而980亿当中有370亿是上一年度的存货，预设去化率大概是45%到46%，预计能销售170亿;还有480亿是老项目的新一期，预设去化率为63%，预计能够销售300亿;另外133亿是全新项目，预设去化率是75%，预计能够销售100亿。
 
　　未来几年，龙湖控制存货的目标：2014年控制在90亿-100亿元，2015年控制在80亿-90亿，2016年控制到60亿-70亿元，呈现逐年下降的状态。
 
　　三、拿地策略：审慎为主，100亿取地额度已用完
 
　　1.上半年揽入5地块
 
　　今年龙湖在土地市场上表现积极，已累计拿地超过100亿元，涉及城市包括宁波、杭州、北京、南京等，其中杭州滨江地块和北京西局地块都算是重头戏。
 
　　2. 未来拿地将加大刚需产品比例
 
　　今年上半年龙湖基本已经完成新城市的进入目标，并用掉100亿的取地额度。因此，下半年拿地策略会维持稳健，不会逼切再打入新城市。
 
　　另一方面，龙湖土储量已由满足5-7年开发调整为5年。未来，龙湖要在三四年继续完成城市布局，拿地时也开始增多高层住宅以及首次置业的刚需产品。
 
　　四、城市布局：进入高能级城市
 
　　今年上半年，龙湖集团陆续进入南京、佛山两个新城市，城市覆盖数从去年年底的21个上升至23个。与此同时，项目获取的区位更趋向城市中心区，单项目的开发规模也都控制在适当水平，为提升龙湖可售物业的周转水平奠定良好基础。
 
　　跟同行相比，龙湖进入的城市数量还是不多，在进入的城市当中，龙湖在重庆是排*9的，在北京、杭州、成都都是在前5名，保持着相当的规模。
 
　　这是龙湖的策略选择，有两个原因，*9是因为龙湖对每个城市公司的要求，一个是回款的签约，另一个叫有营运的增长，就是实事求是的增长。比如说在北京，龙湖的北京公司始终保持80亿的签约规模，这个签约百分之百都是权益销售。
 
　　第二个原因，龙湖现在进入的高能级城市，包括在北京、上海、杭州、成都的核心区都有商场，这实际上是要沉淀一定的资金，这方面对销售物业的规模增长都有一定的影响。
 
　　五、商业地产：坚持3大策略
 
　　在商业地产方面，龙湖坚持三大策略：
 
　　*9是每年销售回款10%作为上限投入到商业，包括买地、建造。这个比例是经过精算的，它能够较好地平衡龙湖持有物业和销售物业的比例，这个比例肯定也会对销售物业的销售额增长带来一定的压力，但从长远看，这对龙湖来讲是具有战略价值的，所以会坚持这么做。
 
　　第二，龙湖地产的商业物业将坚持布局在高能级中心城市，比如北京、上海、杭州、成都、重庆这样一些城市。龙湖目前已经有11个商场开业，总共面积达到76万方，还有70多万方在建中，保持每年1到2个商场开业，每年租金复合增长在30%左右。
 
　　第三，龙湖将用15年的时间让商业租金收入在总利润占比从现在5%左右，提升到25%左右。
 
　　此外，龙湖会非常小心地控制扩张节奏，按照现在的铺排，每年差不多就是一两个项目的规模，在投入上、布局上，包括周转上会非常谨慎。
 
　　六、融资策略：坚持低成本融资
 
　　龙湖进入房地产开始不久，就研究了国外以及香港的许多房地产公司的死法，其中很重要的一条就是敢用“贵”的钱。这“贵”的钱是债权人的风险兑价。没有财务纪律就没有财务健康，没有财务健康，迟早走向死亡之路。
 
　　所以龙湖定了一个规矩：借钱但不借“贵”的钱。近年，龙湖为自己定了一个目标：延长账期同时降低融资成本。
 
　　目前能够在香港做银团贷款的内房企业是非常少的，龙湖是仅有的几家之一，龙湖要运用银团的渠道来扩大融资成本优势。这个成本，几乎是债券的一半，在十几、二十亿美金融资规模之下，这一优势对毛利保护作用非常客观。
 
　　融资安排要早做判断和早做安排，另外保持长期的信用很重要。用便宜的钱，坚持低成本融资是龙湖一贯的策略，围绕这个目标，龙湖也做一些融资组合。目前看境外银团最便宜，还有境内的基准利率贷款。债券现在来看相对贵，龙湖会非常谨慎。关于理财、表外资产、信托，龙湖一笔都没有。
 
　　七、合作开发：只和上市开发商、财务型基金合作
 
　　龙湖在合作方面的策略则非常严谨。龙湖过往只跟一些海外的基金有过合作，合作伙伴主要有两类，一类是在拿地的时候，主要还是跟像龙湖一样有品牌的，而且*4是上市的开发商合作。第二是更愿意跟财务型的基金进行同股同权合作，而且必须是真的股权，这是龙湖一个非常严格的界限。现在合作项目还不是龙湖最主要的部分，但是这部分会慢慢地适度增加。
 
　　文章来源：赢商网

 
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