1.目的：为规范有关费用核算、归集、分配的会计政策，适应管理要求，加强费用控制。
　　2．范围：本办法全部适用于地产单位；
　　3．职责：集团财务部负责制订并修改，财务部门核算岗位应按此规范对期间费用分类及核算。
　　4．方法和过程控制
　　4．1费用的归集
　　4．1．1.管理费用
　　4．1．1.1 “管理费用”归集公司所有部门、所有员工的人工费用（工资、奖金、社会劳动保险等）、行政费用（办公费、差旅费、通讯费等），以及公司的财产费、公司活动费等与业务无直接关系的费用；其中包括实质性的“管理费用”及需转出到其他科目的非实质性“管理费用”。
　　4．1．1.2  下列费用属实质性的“管理费用”：
　　◆公司总监级以上的人员的人工费、行政费及为履行其职责发生的其他费用；◆与业务不直接相关的办公室、财务、人事行政等部门的人工费、行政费及为履行其职责发生的其他费用；◆公司非履行业务职能而发生的费用，如公司活动费，上级单位分摊的管理费、坏帐准备等；4．1．1.3  下列费用先在“管理费用”中归集、核算，按月转入其它相应费用科目：
　　◆直接从事产品销售（或服务提供）的部门，一般包括销售部、销售卖场服务部门（或物业公司的管理处）的人工费、行政费用先在“管理费用”中归集核算，在月底一次性按总额转入“营业费用”；◆直接从事项目开发或仅履行业务指导及监督职能的项目经理部、工程部、设计部等部门发生的人工、行政费用先在“管理费用”中归集核算，在月底一次性按总额转入“开发间接费”；4．1．2 营业（销售）费用
　　4．1．2.1 “营业费用”归集日常销售产品（或提供服务）而发生的所有费用、以及售后服务、完工产品的维护保养等费用等；4．1．2.2  下列费用在“营业费用”项目归集核算：
　　◆项目开盘后发生的广告、策划、代理佣金、样板间、卖场建设及维持等费用；◆完工物业维护、保养费，及空房管理费、暖气费等；◆应由公司承担的维修、补偿等售后服务费用；◆班车、学校、泳池等承诺配套项目折旧及出包补贴、免收管理费等销售承诺费；◆“管理费用”中归集、核算的直接从事产品销售（或服务提供）的部门的人工费、行政费属实质性的“营业费用”。
　　4．1．3.  下列费用不属于“营业费用”：
　　4．1．3.1  项目开盘前发生的广告、策划、样板间、卖场建设、售楼书、模型等所有“营业费用“（计入“开发间接费”）；4．1．3.2  委托经营的配套资产的所有收支在“其他业务利润”中核算，不在“营业费用”核算，但已表现为净补贴支出的配套资产包干运行支出在“营业费用”科目核算；4．1．3.3  物业公司与业务经营直接相关的物料消耗（计入经营成本）；4．1．3.4开盘后的大额销售推广费用、样板间及卖场建设等费用，以及费用支出与销售面积的结算不在同一年度的“营业费用”，可计入“待摊费用”、或“长期待摊费用”，在项目结算时分项摊销。
　　4．1．4.  财务费用
　　4．1．4.1“财务费用”核算公司所有利息收支、汇兑损益、银行手续费等；4．1．4.2  利息支出中，属于可资本化的利息也先在“财务费用”中核算，月底转入”开发间接费”；4．1．5.  开发间接费
　　4．1．5.1“开发间接费”核算与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出；以及与项目推广销售有关但发生在开盘及开盘前的费用支出。
　　4．1．5.2下列费用属于“开发间接费”：
　　◆竣工验收过程中的有关质检费、决算编审费等有关费用；◆可资本化利息；
　　◆按项目投资额计提的物业管理基金（或物业启动基金）；◆固定资产投资方向调节税；
　　◆项目开盘前发生的广告、策划、样板间、卖场建设、售楼书、模型等所有营销推广费用；◆“管理费用”中归集、核算的直接从事项目开发的部门的人工费、行政费属实质性的“开发间接费”。
　　4．1．5．3与项目开发及业务经营各环节直接相关的费用，如：地产项目招投标费用、人防报建费、丈量测绘费、制图晒图费，直接计入项目成本，不在“开发间接费”核算；4．1．5．4“开发间接费”划分为“直接开发间接费”与“需分摊的开发间接费”；上述费用中，项目经理部费用、开盘前的营销推广费及与单个项目开发直接相关的其他费用属“直接开发间接费”；项目经理部以外的部门费用、资本化利息属“需分摊的开发间接费”。
　　4．2费用的划分及分摊
　　4．2．1“财务费用”与“开发间接费”的划分（可资本化利息的确定）：
　　◆房地产开发企业为开发房地产而借入的资金所发生的利息等借款费用，在开发产品完工之前，计入开发间接费。开发产品完工之后而发生的利息等借款费用，计入财务费用◆借款利息可进行资本化的前提是：有利息支出，且票据合规；发生的利息支出在开发项目的建设期内。
　　◆汇兑损益及银行手续费不可以资本化。
　　4．2．2“ 应付福利费”与“期间费用”及“开发间接费“的划分：
　　◆公司发生的医疗保险费、福利性质的各种补充商业医疗（或养老）保险费、员工食堂经营补贴、未参加医疗保险的员工医药费、员工独生子女费、贺丧费、贺礼费、困难（医疗）补助费均应先在福利基金中开支，不得直接计入“管理费用”或“开发间接费”科目；◆过节费、午（误）餐补助费等以现金方式支付员工的费用，直接计入“管理费用”中不得在“应付福利费”中开支；◆若计提的福利费不足以支付上述开支，即“应付福利费”为出现借方余额，则每半年一次，将该借方余额转入“管理费用-社会保险费”的科目。
　　4．2．3 费用在不同公司（如：成立多个项目公司）之间的划分：
　　◆地区总部在拥有多个独立的法人公司、且各公司之间人员归属不明确时，可以根据管理要求，划分不同公司之间各部门及人员费用的归属；◆ 同一部门或人员的费用，在同一时期，原则上不得分拆在不同的公司核算；◆总部可向下属公司分摊费用，但在年底一次性按总额分摊，不按月分项分摊。
　　4．2．4“需分摊的开发间接费”的在不同项目之间的分摊：
　　◆“需分摊的开发间接费”至少每季度在各项目之间分摊一次；◆行政管理费按各项目（各区）季度末在建面积平均值的比例进行分摊；◆资本化利息按各项目（区）季度末净资金占用量的平均值的比例进行分摊。
　　项目开、完工不在季度末时，按时间加权折算为一个季度的在建面积或资金占用量。
　　4．3核算组织
　　4．3.1会计科目设置：
　　4．3．1．1各单位均设置“管理费用”、“营业费用”、“财务费用”、“开发间接费”四个科目，做为一级核算科目；4．3．1．2管理费用”、“营业费用”、“财务费用”分别将所附“期间费用明细表”上的明细项目做为二级明细科目；三级明细科目各单位可根据管理要求自行设置；4．3．1．3“开发间接费”科目最少设置“行政管理费”、“资本化利息”、“物业管理基金”、“营销推广费”、“其他”五个二级明细科目,各开发项目可作为三级明细科目，“开发间接费-行政管理费”项下需加设“待分摊的行政费”；4．3
　　1．4“管理费用”科目中，必须以部门（各职能部门、各项目经理部、各物业管理处）作为自定义核算项目，来确定费用的部门归属，并以此确定费用的最终一级科目归属；4．3．2核算程序：
　　4．3．2．1按各费用科目核算内容进行费用归集（人工及行政费用全部在“管理费用”中归集，利息收支全部在“财务费用”中归集）；4．3．2．2每月费用归集完成后，在不同费用科目之间进行费用划分：
　　4．3．2．3打印分部门的“管理费用”明细表”（附表中“管理费用明细表1”）4．3．2．4 依据上表，编制费用转出凭证：
　　4．3．2．5将应属“营业费用”的部门费用按总数一笔由“管理费用”-转入“营业费用”转入“销售费-行政管理费”科目；4．3．2．6将应属“开发间接费”的部门费用，按总数一笔由“管理费用”-转入“开发间接费”项目分别转入“开发间接费-行政管理费”科目：各项目经理部的费用按总额分别转入“开发间接费-行政费用-各项目”；其余各职能部门的费用按合计数一笔转入“开发间接费-行政费用-待分摊的行政费”
　　4．3．2．7 按上述第8条计算可资本化利息，由“财务费用-资本化利息”科目，转入“开发间接费-资本化利息”科目。
　　5．表格sycwF1

 

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