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城镇土地使用税的缴纳与计算

来源：高顿网校 2014-12-28

　　请时刻留意高顿网校“CFO世界”频道12月28日星期天的文章更新——城镇土地使用税的缴纳与计算　　案例：

　　问：我公司是外贸企业，拥有某办公楼644平方米（建筑面积），该楼每层建筑面积1288平方米，共计16层。该楼占地面积6000平方米，土地面积是共用的，未标我公司占多少。请问在这种情况下，土地使用税怎么缴纳？

　　——北京某外贸公司财务部

　　答：根据修订后的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》及《北京市实施〈中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〉办法》精神，介绍如下：

　　一、纳税义务人

　　城镇土地使用税的纳税人是征税范围内拥有土地使用权的单位和个人。所称单位，包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、军队以及其他单位；所称个人，包括个体工商户以及其他个人。

　　国家对土地使用税的纳税人，根据用地者的不同情况分别确定为：

　　1.土地使用税由拥有土地使用权的单位和个人缴纳；

　　2.拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人缴纳；

　　3.土地使用权未确认和权属纠纷未解决的，由实际使用人缴纳；

　　4.土地使用权共有的，由共有各方分别按其实际使用的土地面积占总面积的比例，分别计算缴纳。

　　土地使用者不论以何种方式取得土地使用权，是否缴纳了土地出让金，只要在城镇土地使用税的开征范围内，都应依照规定缴纳城镇土地使用税。

　　二、征税范围

　　北京市土地使用税的征税范围为北京市城区、近郊区行政区域内，远郊区的区、县政府所在地(县城)和建制镇、工矿区。城区、近郊区、县城、建制镇里的范围，均以北京市人民政府确定的行政区划为依据。

　　三、课税对象

　　土地使用税的课税对象是税法规定的征税范围内的应税土地，根据土地使用税暂行条例规定，凡在城市、县城、建制镇、工矿区范围内的土地，不论是属于国家所有的土地，还是集体所有的土地，都是土地使用税的课税对象。

　　四、计税依据

　　土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据。纳税人实际占用的面积，是指市人民政府确定的单位组织测定的土地面积。具体按下列办法确定：

　　1.凡由市人民政府确定的单位组织测定的土地面积的，以测定的土地面积为准；

　　2.未经组织测定，但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的，以证书确认的土地面积为准；

　　3.尚未核发土地使用证书的，应由纳税人据实申报土地面积，待核发土地使用证书后再作调整。

　　五、土地等级及使用税额

　　根据北京市政建设、状况、经济繁荣程度等条件，北京市城镇土地使用税等级分为六级，自2007年1月1日起每平方米各级土地税标准为：一级土地30元；二级土地24元；三级土地18元；四级土地12元；五级土地3元；六级土地1.5元。

　　六、计算方法

　　计算公式：年应纳税额=∑（各级次应税土地面积×该级次土地单位税额）

　　例如：某公司实际使用土地面积二级土地642平方米、三级土地584平方米，根据北京市计税标准，应纳土地使用税为：

　　年应纳税额=642×24+584×18=25920（元）

　　如果属于高层建筑并多家共用一宗土地，每一产权者应缴纳的土地使用税应按拥有建筑面积占总建筑面积比例计算。

　　计算公式：年应纳税额=∑（应税土地面积×该级次土地单位税额）×某纳税人使用建筑面积/该宗地总建筑面积

　　以你公司为例，假定你公司拥有的楼房占用的土地属于三级18元/平方米，你公司应缴纳土地使用税为：

　　年应纳税额=（6000×18）×644/1288×16=108000×0.0312=3369.6（元）

　　在计算土地使用税时如果一宗地涉及两个等级范围，则从高征收；道路两侧涉及两个级次的宗地，则从高征收。

　　七、纳税地点

　　纳税人应在独立核算单位的所在地(个人应在土地所在地)向主管税务机关缴纳土地使用税。外地在京单位不论是否独立核算，应一律向土地所在地的主管税务机关缴纳土地使用税。

　　八、纳税期限

　　土地使用税的纳税期限为每年4、10月的前15日内。

　　1.购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计算房产税和城镇土地使用税。

　　2.购置存量房，自办理房屋权属转移，变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税和城镇土地使用税。

　　3.出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税和城镇土地使用税。

　　4.房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税和城镇土地使用税。
　　来源：财会信报

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