碧桂园CFO:融资成本降到5%
来源:
高顿网校
2015-09-08
执掌中海集团财务大权的吴建斌出任碧桂园CFO,履新*9件事就是把融资成本降下来。当时,碧桂园的融资成本平均是8.5%以上,甚至有几笔超过10%,而碧桂园的融资规模600亿元,吴建斌上任一年,公司融资成本已经下降到平均7%以下,而就在最近,碧桂园两笔大额低成本融资如果实现,2015年就可以再奇迹的降到6.5%左右。但吴建斌表示:“即使这样仍没达到他的目标,我的目标是平均5%~6%。”
资本市场下的碧桂园财务定位
CFO要做高端财务管理,把公司放在一个良性通道上
降低成本并不是吴建斌重视融资的最主要目的,他更想要传递一个“要充分利用资本市场”的信息。
抱着这种态度,他刚到碧桂园就组建了金融部和资本市场信息部。前者负责融资,后者负责与资本市场沟通。在全球范围内比较所有资本市场工具,然后等到窗口时机一成熟,就马上去做。他强调,“CFO绝不要陷入日常事务里,而应着重于高端财务管理,其目标是配合公司战略发展的需要,实行严格稳健的财务管理战略,做好融资工具的运用,努力降低成本,把公司放置在一个良性的通道上运行。”
资本市场:“讲纪律”很重要,说到做到更重要
如果想降低融资成本,建立更好的资本市场的企业形象,你必须得给资本市场时常有个交代,比如你是一家怎么样的企业,你打算怎么做你的企业,你的盈利能力、负债水平等如何?……你要告诉人家。吴建斌上任*9天,就把碧桂园的负债率上限划了70%,这是你对市场的承诺,资本市场知道你已经画了这条上线,到了这条线你该做什么就做什么,譬如:买地可能放慢些,资金回笼再加快一些,实在不行该扩股就扩股。去年,为什么要供股呢?就是要把负债率降下来,这是对资本市场的一个承诺,说到做到,时间一久,资本市场就多了一份信任。吴建斌也强调,惠誉、标普、穆迪会看CFO的,更会看企业目标与实际经营情况,一则吴建斌自身在中海在资本市场长袖善舞,历史的成功和资历让他更有信任度。更重要的是,经过一年的运行,碧桂园完全朝着这个方向在做,方向是对的,效果就不错,资本市场就信了。同时,资本市场沟通很重要,但说到做到更重要。
合理杠杆与“现金为王”1高杠杆一去不复返
房地产高杠杆时代暂时过去了,2014年已经是去高杠杆的分水岭。未来,你再用高杠杆去应对市场变化,那是非常危险的。因为你往往建出来的房子,并没有足够的市场让你能够把它迅速卖掉,所以现在很多企业在买土地买完之后先放着再看,有了销路再去生产。存地所支付的利息对碧桂园来讲比较小,但是对于其他房企压力是很大的。这是由商业模式决定的。目前碧桂园把净资产负债率控制在70%的上限。
拿地策略:小步快跑
以前碧桂园拿地,一买就是几千亩,甚至上万亩,买完了就快速开发,像原来广州凤凰城,那一夜之间,80栋楼同时施工,你想想那是多大的规模,但现在不敢,目前碧桂园基本上是100亩、200亩的去拿地,一则对现金管理有好处,二则一旦市场风吹草动,后续买地就暂停买地了。这样更安全、更灵活。其实,这也是大盘模式,也需要总体规划,只是分布征地分布开发。这是市场逼的,是过去大盘模式的变异而已。
项目当下如果现金回流好,规模才能做得好
今天这个时代,已经进入“以销定产,先收后支,收大于支”的时代,企业必须有现金回流,没有现金回流是不敢做的;过去十年的楼市,看规模多一些;现在追求规模的同时还要看现金回流。预判每一个项目时,你能不能把投资尽快挣回来,这才是前提和关键。未来的地产逻辑,不是因为你规模做大你就能现金回流多,而应该是只有每个项目现金回流的好,你的规模才可以支撑做大。
融资策略与债务结构优化1资本工具使用原则:成本最低+期限最长资本市场的融资工具,一则它本身也在变化创新,二则企业在成长过程中的不同阶段,你所选择的资本工具和融资渠道都不一样。总而言之,工具很多,但到底选哪一种?吴建斌一贯坚持的原则是“成本最低,期限可更长”,满足这两个条件,就可以去尝试。举个例子,我需要一笔5亿美金,我桌面上放三、五种方案,你要比较,哪种方案成本最低,年限更长。所谓年限长不一定是无限长,正好是那个年份归还借款的空档期,然后我就用那一笔钱。融资工具的选择是一个选择的过程,没有*10的。它会变,不断的变,外围在变,内部也在变,企业也在变。碧桂园在没有上千亿之前,融资工具选择时的空间就很小。上了千亿后,空间大了,融资工具可以选择的方式就多了。如果今后规模不断扩大,融资工具选择的空间可能更多。
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