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碧桂园CFO：融资成本降到5%

来源： 高顿网校 2015-09-08
　　执掌中海集团财务大权的吴建斌出任碧桂园CFO,履新*9件事就是把融资成本降下来。当时，碧桂园的融资成本平均是8.5%以上，甚至有几笔超过10%,而碧桂园的融资规模600亿元，吴建斌上任一年，公司融资成本已经下降到平均7%以下，而就在最近，碧桂园两笔大额低成本融资如果实现，2015年就可以再奇迹的降到6.5%左右。但吴建斌表示：“即使这样仍没达到他的目标，我的目标是平均5%~6%。”
　　资本市场下的碧桂园财务定位
　　CFO要做高端财务管理，把公司放在一个良性通道上
　　降低成本并不是吴建斌重视融资的最主要目的，他更想要传递一个“要充分利用资本市场”的信息。
　　抱着这种态度，他刚到碧桂园就组建了金融部和资本市场信息部。前者负责融资，后者负责与资本市场沟通。在全球范围内比较所有资本市场工具，然后等到窗口时机一成熟，就马上去做。他强调，“CFO绝不要陷入日常事务里，而应着重于高端财务管理，其目标是配合公司战略发展的需要，实行严格稳健的财务管理战略，做好融资工具的运用，努力降低成本，把公司放置在一个良性的通道上运行。”
　　资本市场：“讲纪律”很重要，说到做到更重要
　　如果想降低融资成本，建立更好的资本市场的企业形象，你必须得给资本市场时常有个交代，比如你是一家怎么样的企业，你打算怎么做你的企业，你的盈利能力、负债水平等如何？……你要告诉人家。吴建斌上任*9天，就把碧桂园的负债率上限划了70%,这是你对市场的承诺，资本市场知道你已经画了这条上线，到了这条线你该做什么就做什么，譬如：买地可能放慢些，资金回笼再加快一些，实在不行该扩股就扩股。去年，为什么要供股呢？就是要把负债率降下来，这是对资本市场的一个承诺，说到做到，时间一久，资本市场就多了一份信任。吴建斌也强调，惠誉、标普、穆迪会看CFO的，更会看企业目标与实际经营情况，一则吴建斌自身在中海在资本市场长袖善舞，历史的成功和资历让他更有信任度。更重要的是，经过一年的运行，碧桂园完全朝着这个方向在做，方向是对的，效果就不错，资本市场就信了。同时，资本市场沟通很重要，但说到做到更重要。
　　合理杠杆与“现金为王”1高杠杆一去不复返
　　房地产高杠杆时代暂时过去了，2014年已经是去高杠杆的分水岭。未来，你再用高杠杆去应对市场变化，那是非常危险的。因为你往往建出来的房子，并没有足够的市场让你能够把它迅速卖掉，所以现在很多企业在买土地买完之后先放着再看，有了销路再去生产。存地所支付的利息对碧桂园来讲比较小，但是对于其他房企压力是很大的。这是由商业模式决定的。目前碧桂园把净资产负债率控制在70%的上限。
　　拿地策略：小步快跑
　　以前碧桂园拿地，一买就是几千亩，甚至上万亩，买完了就快速开发，像原来广州凤凰城，那一夜之间，80栋楼同时施工，你想想那是多大的规模，但现在不敢，目前碧桂园基本上是100亩、200亩的去拿地，一则对现金管理有好处，二则一旦市场风吹草动，后续买地就暂停买地了。这样更安全、更灵活。其实，这也是大盘模式，也需要总体规划，只是分布征地分布开发。这是市场逼的，是过去大盘模式的变异而已。
　　项目当下如果现金回流好，规模才能做得好
　　今天这个时代，已经进入“以销定产，先收后支，收大于支”的时代，企业必须有现金回流，没有现金回流是不敢做的；过去十年的楼市，看规模多一些；现在追求规模的同时还要看现金回流。预判每一个项目时，你能不能把投资尽快挣回来，这才是前提和关键。未来的地产逻辑，不是因为你规模做大你就能现金回流多，而应该是只有每个项目现金回流的好，你的规模才可以支撑做大。
　　融资策略与债务结构优化1资本工具使用原则：成本最低+期限最长资本市场的融资工具，一则它本身也在变化创新，二则企业在成长过程中的不同阶段，你所选择的资本工具和融资渠道都不一样。总而言之，工具很多，但到底选哪一种？吴建斌一贯坚持的原则是“成本最低，期限可更长”，满足这两个条件，就可以去尝试。举个例子，我需要一笔5亿美金，我桌面上放三、五种方案，你要比较，哪种方案成本最低，年限更长。所谓年限长不一定是无限长，正好是那个年份归还借款的空档期，然后我就用那一笔钱。融资工具的选择是一个选择的过程，没有*10的。它会变，不断的变，外围在变，内部也在变，企业也在变。碧桂园在没有上千亿之前，融资工具选择时的空间就很小。上了千亿后，空间大了，融资工具可以选择的方式就多了。如果今后规模不断扩大，融资工具选择的空间可能更多。

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