以案解析：投资性房地产如何进行财税处理

一、会计规定
根据《企业会计准则第3号——投资性房地产》的规定，投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产能够单独计量和出售。
投资性房地产主要包括：（1）已出租的土地使用权；（2）持有并准备增值后转让的土地使用权；（3）已出租的建筑物。企业自用房地产和作为存货的房地产不属于投资性房地产。
根据采用的计量模式不同，投资性房地产的后续计量模式分为成本模式和公允价值模式两种计量模式。
有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当同时满足以下条件：（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场，意味着投资性房地产可以在房地产交易市场中直接交易。（2）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出科学合理的估计。
将存货、自用土地使用权或建筑物转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，将该存货、土地使用权或建筑物在转换日的公允价值计入投资性房地产的成本，如果公允价值大于账面价值按差额部分贷记资本公积，如果公允价值小于账面价值按差额部分借记公允价值变动损益。
采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。
处置投资性房地产时，应按实际收到的金额确认收入，按投资性房地产的账面价值结转成本，同时将该项投资性房地产的公允价值变动转入其他业务成本。按该项投资性房地产在转换日计入资本公积的金额贷记其他业务成本。
二、税务规定
由于公允价值模式的投资性房地产的公允价值变动已计入当期利润，按照《企业所得税法》的规定，年终申报时须对已计入利润的“公允价值变动损益”进行调整。并且按公允价值模式计量的投资性房地产仍应计提折旧或摊销，并在税前扣除。
三、案例分析
［例］2010年12月20日甲公司与乙公司签订协议，将自用的办公楼出租给乙公司，租期为3年，2011年1月1日为租赁期开始日，2013年12月31日到期。甲公司采用公允价值模式计量投资性房地产。2011年1月1日此办公楼的公允价值为900万元，账面原价为2000万元，已提折旧为1200万元。剩余折旧年限为8年。2011年12月31日该办公楼的公允价值为1200万元。2012年12月31日办公楼的公允价值为1800万元。2013年12月31日办公楼的公允价值为1700万元。2013年12月31日租赁协议到期，甲公司与乙公司达成协议，将该办公楼出售给乙公司，价款为3000万元。
会计处理如下：
2011年1月：
借：投资性房地产（办公楼）——成本
900
累计折旧
1200
贷：固定资产——办公楼
2000
资本公积——其他资本公积
100
2011年12月31日：
借：投资性房地产（办公楼）——公允价值变动
300
贷：公允价值变动损益
300
2011年申报纳税时，“公允价值变动损益”300万元已计入当期会计损益，应作纳税调减。同时，根据《企业所得税法》的规定，该投资性房地产仍允许计提折旧100万元，纳税调减100万元，该办公楼税收折余价值为700万元。
2012年12月：
借：投资性房地产（办公楼）——公允价值变动
600
贷：公允价值变动损益
600
2012年申报纳税时，“公允价值变动损益”600万元已计入当期会计损益，应作纳税调减。同时，根据《企业所得税法》的规定，当年允许扣除折旧费用100万元，该办公楼税收折余价值为600万元。
2013年12月：
借：公允价值变动损益
100
贷：投资性房地产（办公楼）——公允价值变动
100
2013年申报纳税时，“公允价值变动损益”100万元已计入当期会计损益，应作纳税调增。同时，根据《企业所得税法》的规定，当年允许扣除折旧费用100万元，该办公楼税收折余价值为500万元。
2013年12月，出售该办公楼
借：银行存款
3000
贷：其他业务收入
3000
借：其他业务成本
1700
贷：投资性房地产（办公楼）——成本
900
——公允价值变动
800
借：公允价值变动损益
800
贷：其他业务成本
800
借：资本公积——其他资本公积
100
贷：其他业务成本
100
2013年12月出售投资性房地产会计上确认转让收入为1400万元（3000-1700+100），税收上应确认转让所得2500万元（3000－500），应纳税调增1100万元（2500－1400）。