二手房买卖 “阴阳”合同风险大来源：中国税网作者：段文涛日期：2013-06-21字号[ 大 中 小 ] 　　近日，有关二手房买卖征税的话题成为了热点，在此，笔者对常见的“阴阳”合同避税的可行性和涉税风险进行分析。　　为了少缴税款，双方签订两份合同，一份“阴”合同约定房屋买卖的实际成交价格；另签一份低于实际成交价的“阳”合同，到有关部门办理过户手续并作为申报缴税的计税依据。看似有利可图，实质风险很大。　　根本不可行　　对于二手房交易，按照《财政部、国家税务总局关于推广应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作的通知》（财税〔2011〕61号）的规定，一些税务机关已经应用房地产价格评估方法征税。即采用国际上通用的评估方法，借助房地产批量估价技术软件建立的估价模型，将待评估房地产就地理位置、建筑结构、朝向、楼层、层高、交易时点等因素修正得出存量房交易价格评估值。具体而言，就是纳税人申报的交易价格高于存量房交易评估值时，按纳税人申报的交易价格征税；纳税人申报的交易价格低于存量房交易评估值，且没有正当理由的，按存量房交易价格评估值征税。　　因此，即便签订了两份买卖合同，由于“阳”合同标明的房屋成交价低于当地二手房交易的合理价格，税务机关征税时，不会认可其合同标明的交易价格，而将按评估价格作为计税依据征税。双方劳神费力签订的“阳”合同等于废纸一张，不但不能少缴税款，还有可能因此被处罚，实乃得不偿失之举。　　违法风险大　　（一）我国合同法第五十二条规定了几种合同无效的情形：“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；违反法律、行政法规的强制性规定。”可见，所签“阳合同”中的价格约定条款是无效的。　　（二）税收征管法第六十三条界定的偷税手段中，包含“纳税人伪造记账凭证，或者进行虚假的纳税申报，不缴或者少缴应纳税款”的行为，而对纳税人偷税的，将由税务机关追缴其不缴或少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款50%以上5倍以下的罚款。　　税收征管法实施细则第九十三条还规定，为纳税人非法提供证明或者其他方便，导致未缴、少缴税款的，税务机关除没收其违法所得外，可处未缴、少缴税款1倍以下的罚款。　　因此，签订房屋买卖“阴阳”合同一经查实，对纳税人（营业税及附加、个人所得税的纳税人是卖房者；契税的纳税人是买房者）将按偷税进行处理、处罚；对签订合同的另一方，除没收其违法所得外，也可按对方未缴、少缴税款处以1倍以下的罚款。　　（三）刑法第二百零一条及司法解释规定，对于偷税金额合计5万元以上且占应纳税款10%以上，案发后又不按税务机关的决定补缴税款、滞纳金以及缴纳罚款的，该纳税人还涉嫌偷税罪，而签订合同的另一方则可构成共同犯罪，从而招致刑事追责。　　（四）签订“阴阳”合同，一旦有一方反悔不履行合同，会惹出很多的麻烦，两份合同上双方都签字画押了，卖方说“阴”合同的价格是真实意愿的表达；买方说“阳”合同已提交备案，其价格才是真实意愿的表达。孰真孰假，焉能辨真伪？风险极大！