预先收取租金的所得税处理来源：中国税网作者：刘兴儿 于海江日期：2012-12-27字号[ 大 中 小 ] 　　某公司将一栋闲置的房屋对外出租，租赁期限为5年，即2012年6月1日～2017年5月30日，每年租金为120000元，每月租金为10000元。合同约定，租赁业务开始时，出租方一次性预先收取全部租金，即2012年6月1日收取5年的租金600000元。对于这部分租金，是一次性计入2012年的所得计算企业所得税，还是分期计入相关年度收入计算缴纳企业所得税。　　《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（以下简称《实施条例》）第九条规定，企业应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则，属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用。不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，均不作为当期的收入和费用。《实施条例》第十九条规定，租金收入按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。　　《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函[2010]79号）*9条对租金收入问题进一步进行明确，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。　　根据上述文件规定，纳税人租赁业务跨年度且租金提前一次性收取的，可以按照合同约定支付租金的日期确认收入的实现，也可以在租赁期内分期均匀计入相关年度收入，也就是说企业可以根据自身情况进行选择。仍以上例为例，如果企业选择将收取的租金600000元一次性申报缴纳企业所得税，则2012年7月，应申报缴纳的企业所得税是150000元，即应纳企业所得税=600000×25%=150000（元）。由于税法与会计确认收入的时间不同，形成可抵减时间性差异540000元（600000-10000×6），应在以后年度的纳税所得额中扣除。形成的可抵减时间性差异540000元需要进行纳税调整，即2012年应调增应纳税所得额540000元，2013年～2016年，每年调减应纳税所得额120000元（10000×12），2017年调减应纳税所得额60000元（10000×6）。　　如果企业选择在租赁期内，将租金分期均匀计入相关年度收入，则税法与会计准则的规定一致，不会产生暂时性差异，无需进行纳税调整。那么，上述公司2012年应缴纳的企业所得税为15000元，即应纳企业所得税=60000×25%=15000（元）。2013年～2016年，每年应缴纳的企业所得税为30000元，即应纳企业所得税=120000×25%=30000（元），2017年应缴纳的企业所得税为15000元，即应纳企业所得税=60000×25%=15000（元）。　　还有一种情况，就是在租赁业务结束时一次性收取全部租金。仍是上例，假设合同约定于2017年5月31日一次性收取租金600000元。在这种情况下，应该按照哪种方式确认收入呢？能不能将租金均匀分期计入相关年度收入计算缴纳企业所得税呢？国税函[2010]79号文件规定，企业将租金收入分期均匀计入租赁期内相关年度，必须同时具备两个条件：一是合同或协议规定租赁期限为跨年度，二是租金为提前一次性支付。由于租赁合同约定在租赁业务结束时一次性收取全部租金，而不是提前一次性支付，因此不符合可将租金分期均匀计入相关年度的条件。也就是说，该公司企业所得税纳税义务发生时间应为合同约定的收取租金日期，即2017年5月31日。企业只能按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现，而不能选择将租金收入分期均匀计入相关年度的方式确认收入。　　所以，该公司在2012年～2016年期间，无需就租金收入缴纳企业所得税，仅在2017年收到租金时确认收入，计算缴纳企业所得税即可。由于税法与会计确认收入的时间不同，形成应纳税时间性差异540000元（600000-10000×6），应在以后年度的纳税所得中增加。该项金额需要进行调整，即2012年调减应纳税所得额60000元（10000×6），2013年～2016年每年调减应纳税所得额120000元（10000×12），2017年调增应纳税所得额540000元（10000×54）。