销售赠与房产：区分购房时间政策差异能省税来源：中国税网作者：刘厚兵日期：2007-11-29字号[ 大 中 小 ] 　　国税发[2006]144号将无偿赠与行为区分为一般赠与行为（包括继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与）和其他无偿赠与行为两类，并对如何确定以这两类无偿赠与方式取得住房的购房时间问题加以区分。对以一般赠与方式取得的住房，其购房时间仍按照国税发[2005]172号文件规定执行。显然，对于非遗嘱、继承等的“其他无偿赠与行为”来说，购房时间将会重新计算，如果房产受赠不满5年就转手，那么缴纳营业税将不可避免。所以人们在税收筹划中，必须严格区分好所赠房产是否是普通住房，并对赠与行为正确归类，正确确认购房时间，重而避免多缴税收。　　案例：李四2006年10月20日分别通过受赠方式取得A、B两套市价均为50万元的住房。其中A套所赠房产的原价为20万元，购房时间是2002年1月30日，李四是通过其他无偿赠与方式取得该住房的；B 套所赠房产的原价也为20万元，购房时间也是2002年1月30日，是通过继承、遗嘱等一般赠与方式取得该住房。如果李四准备在2007年2月份转让其中的一套，他该转让哪套住房呢？　　分析：根据国务院《通知》，从2006年6月1日起，个人将购买不足5年的住房对外销售的，应全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按其售房收入减去购买房屋的价款后的余额征收营业税。在此规定中，时间认定非常关键。　　如果转让A住房，根据国税发[2006]144号规定，以其他无偿赠与方式取得的住房，其购房时间确定为发生受赠行为后新的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间，即不再执行国税发[2005]172号）中第四条有关购房时间的规定。除一般赠与外，通过其他无偿受赠方式取得的住房，该住房再销售时，购房时间按照发生受赠行为后新的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间确定，不再按照受赠前的购房时间确定。李四是通过其他无偿赠与方式取得该住房，他于2006年10月20日缴纳契税和办妥赠与产权转移登记手续其购房时间，其购房时间即为2006年10月20日。所以李四在2007年2月份转让A套住房，远远没有达到5年免征或减征营业税的要求，要全额征收营业税及附加=500000×5.5%=27500元（不考虑其它税收）。　　如果转让B住房，根据国税发[2006]144号规定，对以一般赠与方式取得的住房，其购房时间仍按照国税发[2005]172号文件规定执行，即“个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定。”李四是通过继承、遗嘱等一般赠与方式取得B住房，其购房时间即为2002年1月30日，在2007年2月份转让B住房，符合5年免征或减征营业税的要求：如果是普通住房，则免征营业税；如果是非普通住房，则应纳营业税及其附加=（500000-200000）×5.5%=16500元。比较可知，转让B住房比转让A住房至少可以节税11000[27500-16500]元，甚至于27500[27500-0]元，这还不包括其它税收，否则数字将更大。所以，本例中李四应该转让B住房可以获得更大的节税收益。（作者系中国税网特约研究员）