高顿项目

国内财会

国际财会

金融证书

公务员

考研

考研

继续教育

继续教育

在职硕博

学历学位

国企求职

军队文职

军队文职

职业提升

语言培训

出国留学

海外留学

2014年价格鉴证师《案例分析》资料5

来源：高顿网校 2014-07-22

提示：本节内容衔接资料四
　　方法：

　　(一)该土地为待建筑土地，故采用剩余法进行评估。

　　(二)选取的a1开发方式

　　通过调查研究，a1的开发方式为：用途为商业居住混合，容积率7，覆盖率50%，建筑总面积10500平方米，建筑物层数为14层，各层建筑面积均为750平方米，地上1—2层为商店，总建筑面积1500平方米，地上3—14层为住宅，总建筑面积为9000平方米。

　　(三)预计的建设期

　　预计共需3年才能建成，即1998年10月建成。

　　(四)预计的出售楼价建成后，商业楼可全部售出。住宅楼的30%在建成后可出售，50%半年后可出售，20%一年后可出售。

　　预计商业楼出售时的平均售价为3000元/平方米，住宅楼出售时的平均售价为2000元/平方米。

　　(五)预计的开发费及应获得的利润

　　总建筑费750万元;专业费用为建筑费用的8%;年利息率为8%;利润率为24%;税费估计为楼价的5%，即建成出售时需由卖方承担的所得税、契税。其他税费已考虑在建筑费用中。

　　在未来的建设期内，开发费用的投入情况如下：*9年需投入50%的建筑费及相应的专业费用;第二年需投入30%的建筑费及相应的专业费用;第三年需投入余下的20%的建筑费及相应的专业费用。

　　(六)地价评估

　　采用方式：地价=楼价-建筑费-专业费用-利息-税费-利润

　　计算的基准时间定在为该块土地的出售时间，即1995年10月，年贴现率为8%。

　　1.总楼价=[1500×3000/(1+8%)2+9000×2000/(1+8%)3]×[30%/(1+8%)0+50%/(1+8%)0.5+20%/(1+8%)1]

　　=1740(万元)

　　2.总建筑费=[750×50%/(1+8%)0.5]+[750×30%/(1+8%)1.5]+[750×20%/(1+8%)2.5]

　　=361+201+124

　　=686(万元)

　　各年建筑费的投入实际上是覆盖全年的，但为贴现计算方便，假设各年建筑费在各年均匀投入，这样，上述总建筑费计算公式中的贴现年数就分别为0.5、1.5、2.5。

　　3.总专业费用=总建筑费×8%

　　=686×8%

　　=54.88(万元)

　　4.总利息=(地价+建筑费+专业费用)×利息率

　　=8%/(1+8%)3×地价×3+750×(1+8%)×[(50%×2.5)+(30%×1.5)+(20%×0.5)]

　　=地价×0.19+91.85

　　上述总利息的计算考虑的单利，计息期到1998年5月止。

　　5.总税费=总楼价×5%=1740×5%=87(万元)

　　6.总利润=(地价+建筑费+专业费用)×利润率

　　=地价×24%+(686+54.88)×24%

　　=地价×0.24+117.8(万元)

　　代入剩余法公式

　　地价=1740-686-54.88-(地价×0.19+91.85)-87-(地价×0.24+117.8)

　　地价=702.47-0.43地价

　　地价=491万元
注：本节有其他方法，请同学仔细思考。

版权声明：本条内容自发布之日起，有效期为一个月。凡本网站注明“来源高顿教育”或“来源高顿网校”或“来源高顿”的所有作品，均为本网站合法拥有版权的作品，未经本网站授权，任何媒体、网站、个人不得转载、链接、转帖或以其他方式使用。经本网站合法授权的，应在授权范围内使用，且使用时必须注明“来源高顿教育”或“来源高顿网校”或“来源高顿”，并不得对作品中出现的“高顿”字样进行删减、替换等。违反上述声明者，本网站将依法追究其法律责任。本网站的部分资料转载自互联网，均尽力标明作者和出处。本网站转载的目的在于传递更多信息，并不意味着赞同其观点或证实其描述，本网站不对其真实性负责。如您认为本网站刊载作品涉及版权等问题，请与本网站联系(邮箱fawu@gaodun.com，电话：021-31587497)，本网站核实确认后会尽快予以处理。

展开全文咨询在线

严选名师全流程服务

其他人还搜了热门推荐