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2014年价格鉴证师《案例分析》资料11

来源：高顿网校 2014-07-23

提示：以下内容衔接资料10
　　二、估价的目的、方法和步骤

　　××公司拟将其××房产作为贷款抵押物，向银行申请办理房地产抵押贷款。评估机构接受委托，根据国家有关房地产估价的严格规程和标准，依据《北京市房地产抵押管理办法》和有关规定，对上述房地产的可用于抵押的正常市场价格进行客观公正的评估。评估人员严格按照不动产担保估价之安全性、确实性和保守性原则，在认真分析研究了所掌握的资料，进行了实地勘察和对邻近地区调查之后，根据不动产估价程序进行了客观公正的评估，其具体步骤如下：

　　1.求取估价对象正常市场价格：××购物中心为××公司自行建设、自行经营的房产，故采用成本估价法作为本次估价的基本方法;同时估价对象房地产为有收益商业用房，选取收益还原法作为本次估价的另一种方法，综合两种计算结果进行技术处理，最终求取估价对象房地产的正常市场价格。

　　2.求取估价对象可用于抵押的正常市场价格：估价对象房地产所占土地为国家划拨用地，尚未向国家交纳土地出让金。因此，在设定抵押时应扣减土地生地价格，扣减后的价格即为估价对象可用于抵押的正常市场价格。

　　3.确定抵押贷款*6限额：为保证房地产金融的安全性，在确定抵押贷款额时应充分考虑房地产市场行情和利率的波动及通货膨胀的影响;抵押房地产变现时往往难以达到正常价格水平，处分时会发生相应之费用。综合考虑上述各种因素，最终确定抵押贷款*6限额，供借贷双方参考。

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