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2014年助理理财规划师章节考点3

来源： 高顿网校 2014-07-22
　　第二章*9节 制定住房消费方案
 
　　一、为什么进行住房消费规划
 
　　二、住房支出的分类P38
　　住房消费是指居民为取得住房提供的庇护、休息、娱乐和生活空间的服务而进行的消费，这种消费的实现形式是(买房或租房)。
　　按照国际惯例，住房消费价格常常是用(租金)价格来衡量的，而对于自有住房的价格则用(隐含租金)来衡量。
　　住房投资是指将住房看成投资工具，通过(住房价格)上升来应对通货膨胀，获得投资收益以期望资产保值或增值，在国外住房投资有时还被用来避税，在我国住房投资避税(作用不大)。
 
　　三、购房的目标
　　理财规划师在了解客户的购房需求后，应帮助其确定购房目标，购房的目标包括计划购房的时间、希望的居住面积、届时房价。
　　(一)购房面积需求：1、不必盲目求大2、无需一次到位3、量力而行
　　(二)购房环境需求。房价取决于两个因素：区位与面积。
　　(三)购房规划的流程图P40
　　购房或租房决策的影响因素有：房租上涨率、房价上涨率、居住年数、利率水平、负担能力。
　　人们的居住需求由空间需求和环境需求等因素所决定。其中，空间需求的决定因素主要是(家庭人口)。环境需求的决定因素主要是(生活品质)。
 
　　四、购房的财务决策
　　(一)购房财务规划的基本方法
　　1、以储蓄及还贷能力估算负担得起的房屋总价
　　(1)可负担首付款
　　(2)可负担房贷
　　(3)可负担房屋总价=可负担首付款+可负担房贷
　　(4)可负担房屋单价
　　2、按想购买的房屋价格来计算每月需要负担的费用
　　经验数据显示，贷款购房房价*4控制在年收入的(6倍以下)，贷款期限在(8～15)年之间。因为在这个范围内，每月还款压力较小，而且承担的压力也比较合理。
 
　　(二)其他需要考虑的因素
　　购房除了房款本身之外，还需要缴纳契税、印花税、房屋买卖手续费、公证费、律师费等种费用，按揭购房还需要承担按揭保险费等等。
　　1、契税：普通住宅成交价1.5%，非普通住宅3%。普通住宅：容积率1.0(含)以上;单套建筑面积140(含)平米以下;成交价低于同级别普通住房平均交易价格1.2倍以下。其他为非普通住宅。
　　2、评估费
　　3、律师费：办理公积金贷款时不需要支付律师费。组合贷款，公积金部分不收，商业贷款部分收。二手房贷公证每件200左右。
　　4、保险费：保险费是贷款费用中额度*5的一笔费用。公积金贷款不买。商贷中财产抵押担保须购买，称为“财产抵押担保加购房综合险”;财产抵押并加连带责任保证，须购买;财产质押担保或连带责任担保，可不购买。组合贷款保费计算中房屋险按商贷，人身险按公积金贷款方式缴纳保费。
　　5、抵押登记费：需办理抵押登记的贷款，抵押登记部门将收取每平米0.3元(建筑面积)计算的登记费。
　　6、印花税：商品房买卖，0.5‰(万分之五);贷款0.05‰(万分之0.5);房产证，每件5元;房租1‰，不足1元按1元;出售住房的产权转让书据，按0.5‰(万分之五)。(0611+-82、0611+-83)

 
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