戴先生从事多媒体设计工作，平时在摄影、旅游及数码产品方面花销不菲。随着儿子逐渐到了入学年纪，准备长期在上海发展的戴先生究竟是买房还是继续租房呢？

　　戴先生今年37岁，来上海已经有十多年，目前在一家公司任多媒体技术总监一职。他心态年轻，爱玩爱折腾，天生对各类新款电子产品有着无尽的追求，朋友笑他，“大部分工资都献给了现代科技事业的发展。”

　　戴先生个人生活丰富多彩，但他也有烦恼的事儿。他儿子今年5岁，眼看快到了入学年纪，有在上海长期定居打算的他，很想给儿子一个安定的生活和学习环境。

　　“一玩单反穷三代”戴先生深有体会。

　　爱摄影的人，大多爱旅游。戴先生经常出差，他几乎跑遍了全国各大城市，借机他也玩了不少地方。其中，他最爱西藏的自然风光，他告诉笔者，“他已经去过西藏两次，那儿绝对是摄影者的天堂，他计划还要再去八次。”听来有些疯狂，但这也是摄影爱好者的执着。作为一名资深摄影爱好者，戴先生爱玩胶片摄影。一提起自己拥有的摄影器材，就变得异常兴奋。戴先生向笔者介绍，他最喜欢的相机是contax645和arca4x5大画幅，他还拥有10只价位在4000到30000之间不等的镜头。

　　有这么烧钱的爱好，必然有不错的收入支持。戴先生从事多媒体方面的工作，月入2万元，平时偶尔也帮朋友制作一些视频或动画，每月至少也有5000的兼职收入，再上太太每月5000元的收入，家庭总收入也有3万元。如果不买房，生活过得宽松有余。

　　“现在上海的教育政策包容性比较强，对于像我们这样居住证的外来工作者，无论租房还是购房都可以实现适龄儿童就近入学。”戴先生告诉笔者。因此，他考虑买房子更多的是希望给孩子一个更稳定的生活环境，而且他们一家三口有长期定居上海的打算，买房的确是迟早的事。只是由于戴先生醉心于他的摄影和旅游等一系列烧钱的爱好上，历年结余有限，所以他一直纠结是否要买房。

　　戴先生一家目前租住朋友的房子，三室一厅3500元一个月。如果贷款买房，他想购置一套目标价在250万元左右的房子，加上装修和添置家具等费用总共可能需要300万元。以他现在的收支状况，每月归还房贷绰绰有余，但承担首付和装修等费用有一定的困难，并且还会降低他的生活质量。是继续租房还是筹钱买房一直困扰着他。

　　戴先生也知道自己在摄影方面的支出有点过多，因此他不打算再购买新的镜头，可是这仍然无法节省拍摄方面的支出。据他介绍，一张照片从胶片、冲洗到扫描，成本至少需要5元。除了爱拍照，他还喜欢音响，听说最近他又看中一套7万多元的音响设备，只是没有忍心动手买下。其他如平板电脑、耳机、户外运动用品等他都有所追求，并且每笔花费都在千元以上。用他自己的话来说，“人家追求物质，我追求精神享受。”

　　“我的确需要控制一下开支，但要我放弃对摄影和数码产品的爱好，恐怕不太容易。”戴先生颇为无奈的表示。既然无法完全“节流”，他希望咨询理财师按照他目前的收支状况，是该买房还是继续租房？另外，他对金融理财也一窍不通，存款大多放在银行活期账户内，利率损失较大，他希望好好打理这笔存款。由于正处事业上升期，又喜欢尝试新的事物，戴先生觉得自己的风险承受能力较强，可以考虑部分激进的投资方式。

　　每月收支状况（单位：元）

　　收入（税后）支出

　　本人月收入20000房租3500

　　配偶月收入5000基本生活开销10000

　　娱乐休闲支出2000

　　子女教育500

　　汽车开销2000

　　其他收入5000其他0

　　合计30000合计18000

　　每月结余12000

　　年度收支状况（单位：元）

　　收入支出

　　年终奖金100000旅行费用17500

　　年末大宗购物15000

　　人情往来6000

　　孝敬父母8000

　　汽车保险5500

　　其他收入0其它0

　　合计100000合计52000

　　年度结余48000

　　家庭资产负债状况（单位：万元）

　　家庭资产家庭负债

　　活期及现金65房屋贷款0

　　定期存款25其他贷款0

　　国债0

　　股票（市值）0

　　基金（市值）0

　　汽车（市值）0

　　摄影器材及音响30

　　合计120合计0

　　家庭资产净值120

　　戴先生喜欢玩单反相机，工作、生活和家庭都还不错，只是孩子即将上学，夫妻俩也要考虑起孩子上学和今后生活方向的问题了。

　　戴先生的一大困扰在于是租房还是买房？在笔者看来，可以从以下三个角度去考虑。

　　首先，戴先生买房是让子女就学时有更好的生活学习环境，但对于上海持有居住证人才的子女而言，租房也能达到这样要求。事实上很多父母为了让子女去一个心仪的学校，宁愿自己的房子空关，也会在学校附近再租一套房子居住，方便子女更好地学习。一旦子女毕业换校，也会再在新校附近租房。

　　其次，从戴先生的家庭财务状况来看，如打算购房，目前最多可出90万元，按现有政策，一套250万元的首套房，首付至少要75万元；而仅靠剩下的15万元去支付税费和装修，是远远不够的，其中至少有35万元的缺口。如果再把贷款因素（按首套首付3成，夫妻共同申请公积金上限60万元，其余用商贷，利率下浮15%,贷款年限为20年，等额本息还款）考虑进去，则每月还11000余元贷款，虽节约了3500元的房租，但实际每月结余只有4500元。假如戴先生买房后通过私人关系借入35万元，即使不付利息，把所有家庭结余用作还款，也需要3年半来还清。而在这期间，不说戴先生需要放弃所有的“精神享受”，只要家庭出现任何意外，将没有资金去应对，风险极大。

　　最后，从投资回报率来看，投资250万元购入一套房，立刻出租，按当前行情每月可租到4500元左右，即使不考虑任何税费，一年只有5.4万元收入，其年化2.16%的回报率甚至还远低于银行一年期3.25%左右的存款利率。因而，理性的投资方法是将资金先放入银行，将得到的收益去支付房租后，这样还会有剩余。

　　至此，建议戴先生目前仍选择租房。但既然戴先生已经打算在上海长期居住，所以房子还是要买，问题是何时去买？

　　解答这个问题，也从三个方面考虑，一是楼市的价格走势；二是戴先生一家每年收支结余；三是戴先生如何打理规划已有的90万元资金。

　　首先，处于国家调控中的楼市，过去“火箭式”的上涨将不会再出现，但由于上海在医疗、教育等方面的优势，上海楼市的刚需仍存在，因此楼市价格仍会小幅上涨。在考虑房屋折旧后，预计每年增长不大可能超过5%。另一方面，戴先生正处于事业上升期，且所处的是国家重点支持的文化传媒产业，因此每年薪资也会有比较快的提升。在此希望戴先生通过自身的努力工作和节省家庭不必要的开支，争取每年的家庭结余都能比上一年多10%，从而有更多的资金用作购房储备。

　　对戴先生来说，中期理财的目标就是买房，因此投资收益率只要比房价涨幅率高就可以，因此设定为6%。在此建议戴先生先暂定6年后买房，一来子女那时正好小升初，届时可选择离中学较近的房源；另外也是需要一定的时间来积累财富。因此建议戴先生先将90万元银行存款取出，留出15万元购买货币基金（预期收益会比同期银行存款高，且具有高灵活性）用作紧急备用金外，其余75万元可选择5年期国债，目前利率为5.41%;然后从每年的家庭结余中，需再拿其中的55%用于投资。而这个比例也是银行在审核房贷时，对贷款人所有贷款本金和其月收入之比的上限。

　　按此计算，如戴先生一家能在6年间满足每年家庭结余以10%的比例增长，则平均每年可以拿出15万元进行投资，建议可以配置在业绩不错的混合型或者保本型基金上，理由是该类基金由于同时在债券和股票上投资，分散了风险。综观整个市场，该类排名前30名的基金3年中每年年化收益都能达到7%左右。因此，戴先生的投资组合基本能实现6%的预期收益目标。

　　这样6年后，现在250万的房子估计涨到350万元，而现在50万元的税费以及装修等费用预计会上涨到60万元。而六年后戴先生的投资组合可以实现财富值约为210万元。则戴先生还需要贷款200万元，如果贷款政策、利率、还款方式和现在保持不变，贷款期限变为10年，则每年需要还贷26.2万元，而戴先生一家此时用于正常家庭开支后的结余已经接近40万元，且每年还会增加，除了还贷，戴先生又有了追求“精神享受”的资本。

 

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