今年以来，房地产行业悄无声息地发生着变化。销售快速下滑，房价似乎出现松动，媒体罕有地谈论着救市而不是调控，地方政府则焦虑不安又无可奈何。敏感的人不难看出，大环境要变了，玩儿法恐怕也要变了。

　　那么，到底是什么要变呢？老生常谈的行业整合从未发生，即便是当了N年老大的万科，自8年前并购南都地产后，也再没有进行过像样的并购。各地的中小开发商有破产的，甚至有跑路的，就是没有卖身并购的。而8年前的另一场著名的并购——香港路劲收购陷入困境的顺驰，事后被证明完全是一场灾难，无论对单伟豹还是孙宏斌都是如此。

　　事实证明，行业整合与强者恒强只是媒体的呓语，在真实的市场上从未发生过。那么以后会发生吗？还是不会。这个行业的盈利模式决定了它既不会强者恒强，更不可能有什么行业整合。只有当盈利模式被彻底颠覆和改变后，整合才有可能——也只是有可能而已。

　　应该把住宅市场的盈利模式称为赌徒模式。大概从10年前开始，楼市就变成了赌场；到2008年四万亿推出后，楼市干脆成了全民疯狂追捧的超级赌场。可以毫不夸张地说，在这些年的楼市里，只有赌徒才能生存。地方政府要以赌徒精神天价补偿收地，开发商要以赌徒精神天价拍地，房奴们则以大无畏的赌徒精神天价买房——如你所知，没买的后来都追悔莫及。不做赌徒，你就无法搭上这列飞驰的火车。那么，这种疯狂的模式是如何形成的？

　　先从“招拍挂”说起。在“招拍挂”推行之前，所谓城镇土地国有制实质是“条块”所有制，即实际掌控土地资源的是各级政府，尤其是基层政府的下属部门和国有企业。在“招拍挂”推行之后，土地资源的控制权逐步转移到县区级地方政府手里，尤其是可用于商业开发的土地资源，几乎被其完全垄断。

　　在这些地方政府们垄断了土地供应，且采取极易情绪化的拍卖销售方式后，全力追求土地收益*5化，便成为各级政府的不二选择。对市政当局来说，土地开发实际上是一门大生意，而开发商就成为市政府最亲密的合作伙伴。通过炒高房价，进而炒高地价，城镇建设用地就变成了市政府的印钞机。说得更直白一点，此时的政府已经不仅仅是政府，它同时也是一家以卖地皮为生的投机商。

　　土地开发的盈利模式可以概括如下：征地、拆迁——土地整理与七通一平——城市规划调整、开发条件设定——“招拍挂”公开出让，获取土地溢价——继续征地、拆迁、土地整理……这就是所谓的土地财政，更适合称之为“炒地财政”，它与赌徒模式是互为表里，完全一体的。

　　“炒地财政”在过去的几年广为人知，并被普遍接受为游戏规则的核心部分。当时的中央政府对此也持默许甚至支持的态度。不过，中央的默许并非因为分税制导致地方政府财力不足，进而被迫去炒地皮赚钱，这个流行的说法纯属把政治当儿戏。真正的原因是，当时的中国急需展开大规模城市基础设施建设，而各地皆缺乏相应的融资机制，于是刚刚火起来的住宅市场就被赋予了为城建融资的重任。而住宅市场也不负众望，的确为城市建设融到了天文数字的资金。只要四处走走看看，伴随着楼市的火爆，各大城市几乎是一哄而上的地铁、机场、高速路和绿化带就知道炒地财政的威力有多大了。

　　厦门市规划局局长赵燕菁博士是一位学者型官员，很早就敏锐地认识到炒地财政本质上是一种融资机制，并专门发文为炒地财政辩护。笔者虽不同意他的观点，但认可他的眼光。

　　有了为城建融资的光荣任务，每当房价滞胀，地皮炒不动的时候，不仅开发商和市政府们急，中央政府也急，因为不炒地就没钱搞建设。2008年底推出的四万亿政策将房地产作为扶持重点，又是利率打折，又是降低首付，又是敞开按揭，其来有自矣。部分人喜闻乐道的绑架论，也是这么来的。

　　在“招拍挂”成为土地出让的主流模式后，开发商与地方政府的合作模式自然就水到渠成了。这一模式的核心概括来说，就是政府坐庄，开发商操盘，以房价地价*5化为目标，辅以风险共担、利益分享的原则。这种官商合作的模式前无古人，不好明说，基本上是心照不宣地存在着。此外，按现行政府分权体制，土地开发权主要在区县级政府手里，因此，上述官商合作的“官”，主要指的是区县级政府。

　　双方的分工也很清晰。首先，2009年的拆迁新政不再允许开发商代拆，政府必须冲在拆迁*9线，亲自负责拆迁征地、土地整理、基础设施建设等一级开发事务。政府在拆出土地后，接下来就是修改城市规划，必要时改变土地属性。规划权属于政府，这一步自然毫无难度。有难度的是下一步，即如何吸引开发商的投资注意力。

　　为了吸引开发商，规划上自然要动一番脑筋。很多城市在规划建设新城后，往往将市委市政府直接搬入新城，意在起示范作用，以激励开发商投资拿地。如果这还不够，那就再给税收和规划上的优惠条件，例如增加容积率等。总之，一切为了吸引开发商。

　　在开发商拿地进来后，（县区级）地方政府还需要和开发商共担风险。由于房价对地价的影响有杠杆效应，所以地价的波动远高于房价。同时，基础设施建设周期也长于房地产开发周期，因此政府实际上承担了较多的风险。在房价炒高之后，地方政府通过地价款和税收的确可以分得较大份额的收益。但政府既承担了较多风险，又要兼顾公共利益，在房地产利益里拿大头是合理的，开发商不应抱怨。

　　另一方面，一旦市场不景气，开发商陷入困境，地方政府也必须出手相救。因为只有把房子高价卖给房奴，整个炒作过程才算最终完成。更重要的是，开发商必须回款才有钱继续买地，整套循环才能继续下去。因此，地方政府也必须确保开发商有利可图。当开发商真的陷入困境无力开发时，地方政府通常会允许开发商退地，开发商只损失10%的保证金，主要资金安全无虞。如果开发商觉得原有开发条件无利可图，地方政府也会为其修改规划，增加容积率。这些活动貌似违规，但在“你坐庄，我操盘”的合作模式下，实际上是不可或缺的。

　　那么，为什么这个模式不可能像某些人幻想的那样，继续玩儿20年呢？答案在于人类贪婪无度的本性，而与城镇化进程或刚需无关。

　　中央政府的如意算盘是，房价要慢慢涨，*4紧随人均收入的增长，这样楼市就会一直很健康，炒地财政就可持续，城建事业就可以一路顺风顺水地进行下去。所以房产调控和“招拍挂”制度是齐头并进，一起推行的，时间也都是在2004年前后。房地产调控本来就是炒地财政的配套政策。住建部不是说了嘛，中央从来没说过要房价下跌，只是想让房价慢点涨。所谓“越调越涨的怪圈”只是媒体自以为是的臆测，决策者的目的是边调边涨，只是他们大大低估了人性贪婪与非理性的力量。

　　事实证明，慢涨是不可能的，因为它不符合人性。人性的贪婪决定了，一旦人们看到赚钱机会，而且还是中央政府背书的赚钱机会，他们就不可能满足于慢慢赚，而是恨不得一口吞下整个地球。当时的中央决策者敢于拿自己的信誉为楼市背书，显然是高估了自己的市场控制力。

　　资产市场中，人性就是目标价多少，就要一把炒到位。假定平均每年涨15%，那么5年刚好翻一倍。但哪个开发商或炒房团会老老实实地满足每年涨15％呢？现实中，房价往往会在一年中直接翻倍，然后再用剩下的时间慢慢消化。

　　换言之，在赌徒模式下，人性的疯狂与非理性一定会在极短的时间内将地价和房价拱上顶峰。这对炒房团和开发商当然非常有利，他们可以在高位出货后再慢慢伺机建仓。对地方政府则不同。地价炒高虽是好事，但之后的拆迁补偿成本必然要涨得更高，而且拆迁难度也会不断加大，在一夜暴富的刺激下，拆迁户的心态也会陷入极度非理性的状态。这样一来，地方政府就掉入了自己挖的陷阱里：地价炒得越高，城市建设的难度越大，因为要搞城建，拆迁是绕不过去的坎儿！

　　这就是赌徒模式不可持续的根源，也是2003年后中央政府不断进行房产调控的根本原因。政府需要慢牛，而市场偏偏是一头疯牛，张力在所难免。拆迁户都想一夜暴富，炒房团也想赚快钱，开发商又总是琢磨着一涨到顶，只有政府不行，必须做长远打算。由此，政府对炒房热是又爱又恨，不炒则城建模式无以为继，要放开炒也同样无以为继。不炒政府要救市，炒起来政府又打压，各种矛盾，各种纠结俱在于此。

　　在赌徒模式持续10年后，事情终于开始起变化。2013年上任的新一届政府对房产调控的态度出现了180度大转弯。对该年再次发飙的楼市疯牛，罕见地既无表态，更无任何调控政策出台。这是怎么回事？

　　有人认为，这说明新领导也希望房价快快涨，好通过卖地解地方债的燃眉之急，这是颠倒了因果。地方上之所以债台高筑，恰恰是热衷于炒房的结果。如果继续鼓励炒房，债台只会筑得更高，而不是相反。地方政府等不及炒地赚钱搞城建，于是反过来，先借钱把城建搞起来，再卖地还钱。如果这一模式证明有效，他们只会更大规模的借钱和建设，而绝无可能还钱罢手，这也是人性。

　　在这个赌徒模式里，（县区级）地方政府就是那个*5的赌徒。举借天文数字的债务，铺摊子搞建设，本质上就是以政府信用为抵押的豪赌。不到山穷水尽决不罢手，兜里有一个子儿也要押下去，这是赌徒的本性。

　　现在，中央政府不得不悄悄退出了这场游戏。通过对疯牛的不表态、不调控，中央政府向地方政府传达了明确的信息：我不玩儿了，你好自为之。而随着中央政府的退出，银行的态度也开始出现微妙变化。过去敞开供应的按揭，现在一边涨价，一边拉长审批时间，甚至干脆拒贷，以致央行副行长刘士余不得不亲自出面做工作，要求银行在按揭发放上讲政治顾大局。发生这种过去完全不可思议的事情，是非常明确的信号：继中央退出后，银行也不想玩儿了。

　　现在的楼市，就只剩下地方政府和开发商这两大玩家了。而这两家口袋里都没什么钱，还都背着巨额债务。开发商期待地方政府救市，可地方政府拿什么救市呢？房地产市场可是10万亿的体量，救市是要真金白银的。地方政府*10可打的政策牌只有取消限购，但这是极其冒险的一着险棋。资产市场全靠预期，如果取消限购能炒起一波还好，若市场仍然不温不火，那将向大家传达一个什么样的预期呢？

　　遗憾的是，尽管中央退出游戏的态度已经表露无遗，银行也已把自己的态度写在脸上，业内却仍对旧模式恋恋不舍。观察开发商们的公开发言，不是继续高唱城镇化刚需的老调调，就是期待地方政府救市。更有意思的是一位刚刚卖掉公司宣布退出的开发商，一边自诩为高智商赌徒，一边抱怨政府“为什么不让我们放开来炒”，全然忘了几年前濒临破产时是谁出手救的他。

　　不管乐不乐意，旧模式肯定要终结了，因为不可或缺的玩家退出了。四缺一的麻将牌是没办法打的，何况现在缺了两个。让人感到奇怪是，为什么居然没有开发商意识到这一点。对于这个赌徒模式，他们应该是烂熟于心，深有体会才对呀。他们应该*8感受到游戏规则的变化，并努力去适应它。他们也许应该想想，如果旧模式快没得玩儿了，那么新模式将是什么？除非你也退出房地产行业，否则迟早要面对这个问题。

　　这样的变化可能过于大，也来得过于突然。房地产开发是高度分散的行业，从不缺异类，更不缺愿意吃螃蟹的人。但面对这样的变化，可能还需要时间来捋清思路。没关系，中国这么大，还有腾挪的空间，中国市场会给大家时间的。

 

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