税负转嫁买方、“阴阳合同”扰乱政策效果

　　□本报记者 姚轩杰

　　在经历了三月份的疯狂之后，北京二手房市场自4月份以来因征收20%个税已陷入冰冻状态。

　　中国证券报记者通过实地调查了解到，虽然北京市地税局发布的有关20%个税的征收规定，但从部分中介的成交案例来看，各区县出现了征收标准不一的案例。该交多少税，买卖双方心里没底，成交意愿急剧下降。为降低税负，买卖双方之间的“阴阳合同”盛行；而且从一些成交案例来看，90%的卖房者将个税转嫁到买房者身上。
 

　　税负转嫁买方

　　从链家地产各区县的部分门店成交案例来看，出现了同类型房屋个税征收标准不一的案例，导致买卖双方无所适从。特别是一些未经过住建委网签系统的商品房和已购公房、经适房的业主，心里对该交多少税依然没底，这直接导致市场成交意愿急剧下降。

　　北京住建委的网签数据显示，4月份，北京二手房住宅网签套数合计仅仅5212套，环比3月份下调了88.1%。*7的5月*9周，二手住宅网签量为517套，环比下降78.6%，仅为去年同期的三分之一。而且，现在二手房市场超过70%的交易都是满五年*10房源，涉及个税的房源已经少有人问津。

　　“在3月份，我们店里的每个经纪人每周都能卖出去两三套房子，但4月份，我们店5个人在一个月的时间里总共才卖出去4套，而且3套都是满五年*10的免税房。”一家位于北京朝阳区酒仙桥附近的链家地产门店经纪人张建新(化名)感叹个税政策对市场的影响。

　　在价格方面，根据链家地产市场研究部统计，4月北京二手房均价为每平方米27820元，与3月份持平。但5月*9周，二手住宅成交均价为26554元/平方米，环比上周上涨1%。“满五年*10的免税房价格比3月份至少都提高了10%，但依然紧俏，客户抢着买；而有个税的房子，90%的业主都把税转嫁给了买房者，而且价格也没怎么降，顶多是让一点税。”张建新表示，虽然有个税的房子现在不好卖，但“谁买房子谁掏税”仍是市场主流。

　　为增加成交量，帮卖房者减少纳税额，中介开始鼓励卖房者做“阴阳合同”。链家地产多家门店的经纪人告诉记者，不少卖房者担心20%的个税过重，非常愿意做“阴阳合同”。据张建新介绍，北京市对二手房的成交有最低指导价，中介可以帮客户按最低价报个税。“三环至四环之间的房子，最低成交价在18000元/平方米左右，四环到五环之间的约16000元/平方米。我们帮客户去过户的时候，可以最低价成交，这样个税就少很多。比如，酒仙桥附近80平方米的房子，市场报价约200万元，但做成16000元/平方米的成交价，总价才128万元。”张建新透露。
 

　　观望成主流情绪

　　“如果真按20%执行的话，我的房子就不卖了，大不了先出租。”一位拥有3套房的贾先生对个税政策显得愤愤不平。最近一个多月来，像贾先生这样的人越来越多。

　　海德房地产公司负责人表示，北京是“国五条”执行细则中*10一个严格执行20%个税的城市，北京购房人税负承受力接近极限，也导致观望成为当前二手住宅市场的主流情绪。而在北京二环外的一家中介公司的公司经理告诉记者，她认为，政策效应最多持续两三个月，想要买房，*4再等一等。

　　“个税政策导致市场成交量持续萎缩，市场整体交易难度也在不断上升，不利于缓解供需矛盾和稳定房价。”链家地产市场研究部张旭认为。另据业内人士分析，北京二手房市场低迷期或将持续半年。

　　而且，要按照北京市地税局发布的《公告》中的规定执行的话，各区县税务部门必须增加人力、物力，来逐一核查各种类型房屋的购房合同、装修款、贷款利息、各种合理的费用支出等。各区县税务部门增加成本的意愿并不强。

　　值得注意的是，执行20%的个税与稳定房价没有必然联系。据媒体报道，广东东莞自2007年就已执行该个税政策，但5年过去，东莞二手房成交量和价格均呈上涨趋势。东莞中原地产提供的数据显示，2007年住房均价为2202元/平方米，到2012年，均价已达3542元/平方米，累计涨幅超过60%。2012年，东莞全市二手房成交35507套，相比2007年的14058套增加153%。