上周公布的4月70大中城市房价数据显示，楼市正呈现全面回暖态势，70个城市中有65个房价环比上涨。5月初至今，楼市的销售端有所降温，且领涨的南京、苏州、合肥等地政策正在收紧，但地产商拿地热情高涨，上周各地地王频现。结合周度高频数据，我们对近期楼市的观点如下：

从销售来看，各线城市的楼市在5月均有所降温。30个大中城市商品房交易数据显示，5月中上旬日均成交面积较3、4月同期呈现下台阶走势，尤其是4月最为火爆的二线楼市，成交面积环比下滑也最为明显。二线城市5月中上旬日均成交面积50.46万平方米，较3、4月同期分别下跌5.9%和11.5%。前期飙升的成交面积已透支部分购房需求，叠加苏州、南京、合肥等二线龙头楼市相继收紧政策，楼市的销售端或在二季度迎来拐点。

地王频现能否支撑楼市继续升温？从上海到南京、合肥等新晋二线龙头，再到房价仍在下行通道的太原，上周各地频现地王。地王频现反映出地产商对后市的乐观情绪，拿地热情高涨，也会带动周边楼盘价格的上涨，在一定程度上形成正反馈效应。但地王不足以支撑楼市的继续升温，从历史经验来看，地产商拿地和即期销售高度同步，甚至于楼市已然降温，地产商拿地热情依旧不减。对后市的判断或是地产商拿地的重要考量，但判断似乎更多基于适应性预期，拿地积极性的变化对实际的走势缺乏解释力。

销售端降温下，地产投资在3、4月的亮眼表现还能持续多久？房地产开发投资在3、4月均实现9.7%的当月高增速，地产也和基建一道成为一季度经济回暖的关键支点。我们认为即使销售端继续降温，房地产开发投资在二季度仍将保持较高增速，前期密集开工的项目和到位资金的改善对后续的投资有惯性支撑，一线和部分二线龙头也有补库存需要，但下半年投资增速或将显著回落。

本文来源：华创宏观；作者：牛播坤 甄茂生