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牡丹江会计网首页：土地增值税法律制度相关考点总结

来源： 高顿网校 2014-07-21
高顿网校友情提示，*7牡丹江会计网首页上公布相关土地增值税法律制度相关考点总结等内容总结如下：　　一、纳税人
　　土地增值税的纳税人，是指转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。
　　转让方将不动产所有权、土地使用权转让给承受方，转让方交营业税、城建税、教育费附加、印花税、土地增值税、所得税；承受方交契税、印花税。
　　二、征税范围
　　（1）转让的必须是“国有土地使用权”。
　　（2）土地使用权、地上建筑物的“产权”必须发生转让。
　　「解释」房地产的出租、抵押，由于房地产的产权未发生转让，不缴纳土地增值税。
　　（3）必须取得“转让收入”。
　　「解释」以继承、赠与方式“无偿”转让房地产的行为，不缴纳土地增值税。
　　「例题1」下列各项中，应当缴纳土地增值税的是（　）。
　　A、继承房地产的行为
　　B、以房地产做抵押向银行贷款
　　C、出售房屋并取得收入
　　D、出租房屋并取得收入
　　「答案」C
　　「例题2」张某于2005年以每套80万元的价格购入两套高档公寓作为投资。2006年将其中一套公寓以100万元的价格转让给谢某，从中获利20万元，根据我国税收法律制度的规定，张某出售公寓的行为应缴纳的税种有（　）。（2007年）
　　A.个人所得税
　　B.营业税
　　C.契税
　　D.土地增值税
　　「答案」ABD
　　「解析」本题考核房屋转让环节涉及的税种。按照相关规定，本题中涉及营业税和土地增值税。由于张某在05年购买的房屋，于06年转让，在5年以内，因此也要按照规定缴纳个人所得税。
　　三、土地增值税的计税依据
　　（一）增值额
　　增值额的计算公式为：
　　增值额=转让房地产取得的收入一扣除项目
　　根据《土地增值税暂行条例》的规定，纳税人有下列情形之一的，土地增值税按照房地产评估价格计算征收：
　　1、隐瞒、虚报房地产成交价格的；
　　2、提供扣除项目金额不实的；
　　3、转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的；
　　4、旧房及建筑物的销售。
　　（二）扣除项目加入收藏
　　土地增值额=转让收入-扣除项目金额
　　根据《土地增值税暂行条例》的规定，土地增值税的扣除项目包括：
　　1、取得土地使用权所支付的金额；
　　2、开发土地的成本、费用；
　　3、新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；
　　4、转让房地产有关的税金
　　5、财政部规定的其他扣除项目。
　　四、土地增值税的税率及应纳税额的计算
　　土地增值税实行四级超率累进税率，计算时一般采用速算扣除法，其计算过程分为5个步骤：
　　（1）计算转让房地产取得的收入（货币收入、实物收入）
　　（2）计算扣除项目
　　①取得土地使用权支付的金额
　　②开发土地的成本、费用
　　③新建房及配套设施的成本、费用或者旧房及建筑物的评估价格
　　④与转让房地产有关的税金
　　「解释」与转让房地产有关的税金包括：营业税、城市维护建设税、印花税、教育费附加。
　　（3）计算增值额=转让房地产的收入-扣除项目
　　（4）计算增值额÷扣除项目的比率
　　（5）计算土地增值税的应纳税额
　　「例题」根据税收法律制度的规定，下列各项中，属于超率累进税率的是（　）。（2007年）
　　A、资源税
　　B、城镇土地使用税
　　C、车辆购置税
　　D、土地增值税
　　「答案」D
　　「解析」本题考核超率累进税率的范围。我国土地增值税适用超率累进税率的计算方法。
　　「例P230」某公司2004年转让一处旧房地产取得收入1600万元，该公司取得土地使用权所支付的金额为200万元，当地税务机关确认的房屋的评估价格为800万元，该公司支付给房地产评估机构评估费20万元，支付给中介人卖房中介费l0万元，缴纳的与转让该房地产有关的税金l0万元。计算该公司转让该房地产应缴纳的土地增值税税额。
　　「解析」
　　方法一：
　　（1）计算扣除项目金额。根据《土地增值税暂行条例》等有关规定，公司转让该旧房地产允许扣除的项目包括取得土地使用权所支付的金额、房屋的评估价格、支付给房地产评估机构的评估费、缴纳的与转让该房地产有关的税金，支付给中介人的卖房中介费不允许扣除。扣除项目金额=200+800+20+10=1030（万元）
　　（2）计算增值额，即纳税人转让房地产所取得的收入，减去扣除项目金额后的余额。
　　增值额=1600-1030=570（万元）
　　（3）计算增值额占扣除项目金额的百分比。
　　570÷1030=55.3%，说明增值额超过了扣除项目金额的50%，但未超过100%.
　　（4）分别计算各级次土地增值税税额，即按照规定的四级超率累进税率，以增值额中属于每一税率级别部分的金额，乘以该级的税率。
　　①增值额未超过扣除项目金额50%的部分，适用30%的税率。
　　这部分的增值额=515×30%=154.5（万元）
　　②增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，适用40%的税率。
　　这部分的增值额=（570-515）×40%=22（万元）
　　（5）计算应纳税总额，即将各级次土地增值税税额相加之和。
　　公司应纳土地增值税总额=154.5+22=176.5（万元）
　　方法二：
　　（1）、（2）、（3）计算步骤及方法同方法一中的（1）、（2）、（3）。
　　（4）根据速算扣除法，增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的，计算公式为：
　　土地增值税税额=增值额×40%一扣除项目金额×5%
　　代入本题相关数据计算：
　　公司应纳土地增值税税额=570×40%一l030×5%=176.5（万元）
　　「例P231」某房地产公司2004年11月发生如下经济业务：
　　（1）签订一份写字楼销售合同，合同规定以预收货款方式结算。本月收到全部预收款，共计l8000万元，该写字楼经税务机关审核可以扣除的项目为：开发成本5000万元；缴纳的土地使用权转让费3000万元；利息支出150万元；相关税金990万元；其他费用800万元；加计扣除额为1600万元。
　　（2）采用直接收款方式销售现房，取得价款收入200万元；以预收款方式销售商品房，合同规定的价款为500万元，当月取得预收款l00万元。（此两项业务不考虑土地增值税）
　　（3）将空置商品房出租取得租金收入20万元。
　　已知土地增值税实行四级超率累进税率：增值额来超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%.
　　要求：计算该公司销售该写字楼应缴纳的土地增值税税额。
　　「解析」
　　（1）扣除项目金额合计=5000+3 000+150+990+800+1600=11540（万元）
　　（2）销售写字楼增值额=转让房地产取得的收入一扣除项目=18000—11540=6460（万元）（3）计算增值额占扣除项目金额的百分比：
　　增值额与扣除项目比率=6460÷11540=55.98%
　　说明增值额超过了扣除项目金额的50%，但未超过l00%.
　　（4）该公司销售写字楼应缴纳的土地增值税税额：
　　税法规定，增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%.
　　该公司应缴纳的土地增值税税额=11540×50%×30%+（6460-11540×50%）×40%
　　=1731+276=2007（万元）
　　五、纳税义务发生时间
　　土地增值税的纳税人应在转让房地产合同签订的7日内，到房地产所在地（房地产的坐落地）主管税务机关办理纳税申报，在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。
 　　　　
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