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吉安实用会计实务：房地产开发企业账务处理自行开发产品的

来源：高顿网校 2014-08-06

高顿网校友情提示，*7吉安实用会计实务相关内容房地产开发企业账务处理自行开发产品的总结如下：

　　房地产开发企业将其自行开发的产品用于经营租赁时，一般有两种会计处理方法：一是将自行开发产品转为出租开发产品核算，二是将自行开发产品转作固定资产核算。从会计角度讲，两种处理方法都不会对年度会计利润产生影响。但从税法角度讲，不同的处理方法对年度应纳税所得额却有不同的影响。

　　【例】甲公司为一家从事房地产开发业务的企业，2006年1月1日，其开发完成的一幢房产账面价值1 500万元，甲公司将该房产出租绐乙公司，租期为3年，租金总额360万元。当时的市场价格为2 500万元。租期届满，甲企业以3 000万元的价格出售该房产。假定房产折旧年限为20年，企业所得税税率为25％(不考虑房产残值、营业税金及附加)。

　　（1）转为出租开发产品核算。

　　①出租期间会计利润。

　　租金收入：360万元；

　　摊销成本：1 500÷20×3=225（万元）；

　　会计利润：360-225=135（万元）。

　　②出租期间应纳税所得额。

　　根据税法规定，用于出租的开发产品未转作固定资产核算，其摊销的折旧不能税前扣除，因此出租期间已摊销的折旧225万元应调增应纳税所得额，即应纳税所得额为360万元，应交所得税为90万元(360×25％)。

　　③租期届满时出售。

　　甲企业出售该房产时结转销售收入3 000万元，账面成本余值为1 275万元(1 500-225)，会计利润为1 725万元(3 000-1 275)，已摊销折旧225万元此时可作为计税成本调减当年应纳税所得额。因此，应纳税所得额为1 500万元，应交所得税为495万元。

　　从上可看出，开发企业从出租至出售应交所得税总计为585万元(90+495)。

　　（2）转作固定资产核算。

　　①出租期间会计利润。

　　账务处理方法同上。

　　②出租期间应纳税所得额。

　　根据规定，房地产开发企业将开发产品转作固定资产应视同销售确认收入实现，缴纳企业所得税；开发产品转作固定资产后可按税收规定扣除折旧费用。

　　开发产品转为固定资产时的公允价值应以当时的市场价值计算，因此出租期间应调增应纳税所得额1 000万元(2 500-1 500)。因开发品已转为固定资产，按税法规定，共计税成本为2 500万元，增加的计税成本1 000万元中属于出租期间的折旧费用150万元(1 000÷20×3)应调减应纳税所得额。

　　应纳税所得额=135+1 000-150=985（万元）；

　　应交所得税=985×25％=246.25（万元）。

　　③租期届满时出售。

　　甲企业销售该房产时结转销售收入3 000万元，账面固定资产净值为1 275万元(1 500-225)，因此，会计利润为1 725万元。开发产品转为固定资产时增加的计税成本余值850万元(1 000-150)应调减当年应纳税所得额。

　　因此，应纳税所得额为1 725- 850=875（万元），应交所得税为875×25％=218.75（万元）。

　　从上可看出，开发企业从出租至出售应交所得税总计也为465万元(246.25+218.75)。

　　通过比较，采用不同的会计处理方法，不会影响会计利润，应交所得税总额也是相同的；但是，从年度现金流量来看，采用*9种会计处理方法，企业前期支付的税金较少，资金压力较小。

　　法规链接：

　　国税发［2006］31号文规定，开发企业将开发产品转作固定资产的行为应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现；开发企业将开发产品转作固定资产的，可按税收规定扣除折旧费用，未转作固定资产的，不得扣除折旧费用。

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