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营改增加重房地产企业税负 税务筹划很关键

来源： 高顿网校 2015-11-27
专家表示，由于目前税率和抵扣项目尚不明朗，企业内部经营管理情况不一，而上下游行业增值税抵扣情况也不明朗，目前还很难判断“营改增”后房地产企业税负增减情况。
有分析认为，由于房地产业增值税税率可能会偏高，而且土地成本不一定能抵扣，这些外在因素也极有可能增加企业税收负担。房企面临加税风险：如果销售不动产由营业税改征增值税，房地产企业在税制改革初期将有可能面临加税风险。在销售额一定的情况下，原先征收的营业税税负稳定，但“营改增”之后，企业的税负很大程度上取决于进项税额。
由于营业税不考虑购进货物，房企原先对购进物品的票据管理存在松懈，但增值税抵扣则有严格的抵扣链条，企业疏于对票据的管理极有可能造成进项抵扣不足，使得税负白白增加。某房企税务总监表示，“营改增”进项抵扣不足可能是企业税负增加的主要原因，比如建筑企业转嫁成本、购买原材料无法取得发票等。
而和房地产业紧密相关的建筑业和金融保险业目前的税率也没有出台，如果这两个行业的税率为6%，房地产业税率为11%，也将减少房地产开发企业的进项税额。由于房地产业增值税税率可能会偏高，而土地成本不一定能抵扣，这些外在因素也极有可能增加企业税收负担。某房企税务总监表示，对于一些已经完工但销售尚未结束的项目，或者持有型商业物业而言，此时已经不可能取得原材料等进项抵扣发票，而房屋的销售合同已经确定，这种情况下企业税负将明显加重，6%~7%才是比较合理的水平。
在当前市场环境下，若土地成本无法作为进项抵扣，只有少数布局三、四线城市的开发商因为建安成本占比较高，可以从中受益，聚焦一二线城市的开发商均面临税收增加风险，且毛利越高的项目税收负担越大。有专家表示，由于房地产行业并不景气，不少三四线城市的楼盘滞销严重，如果无法及时确认销售收入，将会出现进项税额和销项税额“倒挂”的情况，造成大量留抵税额无法抵扣，这也是房地产企业面临的一大税收风险。
税务筹划是关键面对可能增加的税收负担，房企并非就会因此陷入“绝境”。因为房地产市场的最终消费者绝大多数是个人，而这些人本身就是税负承担者。如果存在税负转嫁，可能会增加个人购房者的税收负担，因此政府不太可能大幅提升房企税负。
在这种情况下，结合结构性减税的政策背景和房地产行情走低的市场背景推测，企业不太可能会因为税制改革而承受较重的税收负担。如果房企可以合理利用好进项税额的抵扣，反而能从中获益。专家认为，房企在“营改增”政策正式出台前，面对即将出现的新旧税制衔接、税收政策的变化和税务核算的转化等难题，如果应对得当，也不排除出现税负减轻的可能性。而这需要房企进行很好的税务筹划。
在“营改增”政策实施初期，不少企业可能会出现暂时性资金周转困难。针对这种情况，政府肯定会出台相应的政策加以扶持，予以过渡性的资金支持。事实上，交通运输业等当初进行“营改增”时，不少企业税负加重，地方政府就通过财政补贴来安抚试点企业，此举也使得“营改增”试点得以快速推进。在房地产行业被纳入“营改增”范畴后，也不排除会出现这种情况，部分企业甚至可以从中获利。
但上海财经大学教授朱为群认为，这种直接给予企业财政补贴的形式并不可取，一是破坏了税收中性，二是增值税不同于所得税，房企从消费者手中获取利润后，需要就增值部分纳税，因此房企并非增值税的承担者，将企业作为补贴对象并不科学。从缓解企业资金流紧张程度的角度考虑，允许企业分期纳税可能是比较合理的一种税务筹划方式。
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