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以不动产投资入股有关营业税税务筹划

来源：高顿网校 2015-11-27

根据我国《营业税暂行条例》规定，“销售不动产”税目的营业税，应在不动产所有者有偿转让不动产所有权行为，或单位将不动产无偿赠与他人的行为发生时，才进行征收。对以不动产投资和入股行为是否征收营业税，应根据不同情况区别对待：*9种情况是不动产所有者以不动产投资入股，参加投资方利润分配，共担投资风险。对于这种情况，《营业税暂行条例》中规定，凡以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征营业税。第二种情况是不动产所有者以不动产投资入股，收取固定收入，不承担投资风险。这种固定收入既可能以投资方利润形式出现，也可能以租金等其他形式出现，名目多种多样。这实质上是一定时期转让不动产使用权行为。尽管投资者取得的固定收入往往以“利润”名目出现，但由于投资者的收入并不随所投资项目利润的增减而增减，因而性质上属于租金收入，应按服务业税目中租赁项目征收营业税。

在不动产投资入股中，根据企业自身情况，在以上两种投资方式之间进行合理选择，可以实现税务筹划的目的。

案例：光华公司与明日公司均为中外合资企业，两企业中中方出资人为同一人，外方投资者也为同一人，中外方出资比例均为2：8。光华公司注册资本9600万元，明日公司注册资本4.8亿元。光华公司主要从事房地产开发业务，明日公司主要经营商品流通、房产租赁、娱乐业等。明日公司于2014年5月投资兴建一幢楼。由于明日公司没有建房资质，因此以光华公司的名义投资兴建。明日公司将所需资金转至光华公司银行账户，两公司均作“往来”账处理。至2015年8月份，大厦已建成装修完毕，并于当月办理竣工决算手续。

由于光华公司自己没有施工队伍，全部建筑工程均由其他建筑工程公司承建，建筑安装业营业税已由建筑公司和安装公司缴纳，光华公司以建筑安装业发票作为在建工程入账的原始凭证。截至竣工，光华公司“在建工程——华兴大厦”总金额达5220万元。

当光华公司需要将在建工程转至明日公司名下，却在税收上却遇到了难题：明日大厦的财产所有权归属于光华公司，如果要转移至明日公司名下需要按“销售不动产”税目缴纳5%的营业税。按当地规定的成本利润率10％计算，需缴纳营业税约302.4万元。明日公司自己出钱盖楼，最后为了获得它，却需要自己的关联公司缴纳约302.4万元的税款。应如何进行税务筹划？

该项业务可采用两种筹划方案：

方案一：明日公司委托光华公司建房根据现行税法的有关规定，房屋开发公司承办国家机关、企事业单位的统建房，如委托建房单位能提供土地使用权证书和有关部门的建设项目批准书以及基建计划，且房屋开发公司（即受托方）不垫付资金，同时符合“其他代理服务”条件的，对房屋开发公司取得的手续费收入按“服务业”税目计征营业税，否则，应全额按“销售不动产”计征营业税。这里的“其他代理业务”是指受托方与委托方实行全额结算（原票转交），只向委托方收取手续费的业务。

明日公司应当于2014年5月份与光华公司签订一份“委托代建”合同，然后由明日公司直接将工程款支付给施工单位，施工单位将发票直接开给明日公司，由光华公司将发票转交给明日公司。明日公司据此作“在建工程”入账即可。

方案二：房屋建成后投资入股如果双方没有签订委托建房合同，在工程完工后可以采取投资形式将房屋交给光华公司。以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征营业税。但转让该项股权，应按本税目征税。根据这一规定，如果光华公司以该项不动产对明日公司进行股权投资，则无需缴纳营业税。更何况，光华公司与明日公司的中外投资者均为同一出资人，根本无需进行股权转让。该公司采用了上述筹划方案，成功地节省302.4万元营业税税款。

可见，以不动产投资的税收筹划在实际操作中切实可行，纳税人应当运用这一政策精心筹划，以降低税负。

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