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投资性房地产转换的会计处理

来源：高顿网校 2015-12-11

日前，一则《因涉房固定资产成本法入账 16家上市银行隐藏房产3万亿元》的报道甚是夺人眼球。据报道统计，截至2014年年底，上市银行的自有涉房固定资产净值约为5900亿元，而且绝大多数银行都是以成本作为初始价值，并按照每年折旧3%至7%的速度进行减值。

大致测算，即使按照最保守的估计，这部分资产的真实市价也将达到2.2万亿元，其账外隐藏的“私房钱”可能达到3万亿元。该报道称,上市银行有一笔如此大的巨额财富长期“沉睡”且未能反映在会计报表中，而这笔财富正是其房地产资产的巨额增值部分。对于“求钱若渴”的上市银行来说，是故意隐匿这笔财富，还是不得已而为之。本文从会计的角度，案例解析一下固定资产与投资性房地产的计价模式对上市公司财报的影响。

固定资产与投资性房地产的区别

《企业会计准则第3号——投资性房地产》规定，投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。投资性房地产主要包括:已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。

《企业会计准则第4号——固定资产》规定，固定资产是为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有，使用寿命超过一个会计年度的有形资产。

根据以上定义，不难发现它们的区别主要有：一是持有的目的不同，固定资产是为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有;投资性房地产是为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有。二是包含的范围不同，投资性房地产主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权以及已出租的建筑物。

此外，下列各项不属于投资性房地产:一是自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产;二是作为存货的房地产。所以固定资产与投资性房地产之间的转换，需要严格注意以上限制，操作适当便会“左右逢源”，善用者则能更好地体现管理者的意图，或者更能体现会计的实质，使报表准确反映企业信息。否则，用之不慎，便会“左右两难”，难记后果。

据《因涉房固定资产成本法入账16家上市银行隐藏房产3万亿元》的报道，银行虽然拥有大量的房地产资产，只要该部分资产银行仍然在经营使用，那就仅仅只能作为生产资料要素来看，其使用价值是不变的。若不打算出售，只能是自用房产作为固定资产采用成本法进行计量，即使银行拥有大量黄金地段房产，市价翻倍。若以自用为目的，而不是为了赚取租金、获取升值，也只能作为固定资产按成本模式计量，不得转为投资性房地产按照公允价值进行计量，所谓的“隐藏房产3万亿元”也只能是一厢情愿的美好憧憬。

投资性房地产的计价模式

所谓公允价值，亦称公允市价、公允价格，是指熟悉市场情况的买卖双方在公平交易的条件下确定的价格，或无关联的双方在公平交易的条件下一项资产可以被买卖或者一项负债可以被清偿的成交价格。

一般情况下，企业通常应当采用成本模式计量投资性房地产。如果要采用公允价值计量的，需要满足两大条件：一是投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场;二是企业可以从活跃的房地产交易市场获得同类或类似房地产的市场价格及相关信息。

投资性房地产，可以选择用成本模式计量，也可以选择用公允价值模式(可简单理解为市价)计量。但只能二选一，不可并存。选择成本模式计量的，可以改为公允价值模式计量。选择公允价值计量的，不允许改为成本模式。所以公允价值的使用应慎之又慎，否则将令你左右为难，悔不当初。

投资性房地产以成本模式计量，与普通的存货或者固定资产一样，按时计提折旧，属于比较谨慎的会计政策。投资性房地产以公允价值模式计量，不再计提折旧和摊销，直接将其公允价值变动计入当期损益，影响当期利润。市价的涨跌冲击着公允价值计量的投资性房地产的账面价值，抑或浮盈，抑或浮亏，只不过是表上游戏，如此纸上富贵，不过是海市蜃楼，不太实在。

所以，财报中埋着的是“地雷”还是“私房钱” ，一方面与上市公司计量模式有关，而采用何种计量模式，受公司管理者意图等因素影响。另一方面，股民等报表使用者应有一定的财报分析知识，知己知彼，防患于未然。

以“投资性房地产”为例，《因涉房固定资产成本法入账 16家上市银行隐藏房产3万亿元》报道，如果银行的房产未来并不一定都长期自用，若银行的物理网点能够被电子银行、手机银行所替代，银行就可能出售出租涉房固定资产或将其变为投资性房产，这种情况下，投资性房地产公允价值的计量应当尤为关注。熟悉投资性房地产的计价模式之间的转换，善用之方长远。

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