专家：资产证券化将推进住房租赁市场快速发展
　　今日，中国证监会、住房城乡建设部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》(下称《通知》)。《通知》明确了开展住房租赁资产证券化的基本条件，并明确优先支持大中型城市、雄安新区等国家政策重点支持区域，和利用集体建设用地建设租赁住房试点城市的住房租赁项目开展资产证券化。鼓励住房租赁企业结合自身运营现状和财务需求，开展资产证券化。
　　对于开展住房租赁资产证券化的基本条件，《通知》明确，主要包括物业已建成并权属清晰，工程建设质量及安全标准符合相关要求，已按规定办理住房租赁登记备案相关手续；物业正常运营且产生持续、稳定的现金流；原始权益人公司治理健全且最近两年无重大违法违规行为等。
　　此外，《通知》还完善了住房租赁资产证券化的工作程序。鼓励住房租赁企业结合自身运营现状和财务需求，开展资产证券化，明确了住房租赁资产证券化申请、受理、审核、发行的程序，并对开展住房租赁证券化中涉及的租赁住房建设验收、备案、交易等程序进行优化，建立绿色通道，提高工作效率。
　　58安居客房产研究院首席分析师张波认为，4月25日，证监会和住建部联合发文鼓励资产证券化发展，是住房租赁快速落地的重要“推进器”。会更有效提高住房租赁市场的融资能力，大力推动住房租赁市场的稳步高速发展。从现状来看，租赁市场的资产证券化目前已经成为租赁住房融资重要渠道。据58安居客房产研究院跟踪监测，截至今年3月，已经有12只租赁市场资产证券化产品发行，总规模超过500亿。
　　张波称，从文件本身来看有四大“推进”亮点：
　　其一是推进租赁市场规模化，文件对住房租赁资产证券化基本条件进行了明确，我国资产证券化方式的发展规模和美国、英国等发达国家的差距巨大，目前证券化的的规模还有极大发展空间，明确了基本条件就可更好为资产证券化发展打好基础。
　　其二是推进集体用地有效进入租赁市场，全国13个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点正在进行中，资产证券化可以助力其更快速开展。
　　其三是推进租赁需求集中区域的租赁房源供给，文件明确资产证券化会优先支持大中城市、雄安新区，这些区域也是当下和未来租赁需求的集中地，资产证券化落地可以更好保障这些租赁需求重点区域。
　　最后可以推进资产证券化更有效进行，文件对于资产证券化的监管也作出了要求，在资产证券化快速推进的同时更为安全和有效。
　　不过，中原地产首席分析师张大伟认为，住房租赁市场的资产证券化政策出台肯定有利于租赁企业投资租赁的积极性。但现在租赁市场最大的难题是任何租赁模式都不能成功盈利。租金年收益率不能超过资金成本的情况下，资产证券化带来融资，只能是企业贴息。虽然一定程度上，可以帮助企业融资，但还不是严格意义上的reits。
　　张大伟认为，建立租购并举的住房制度，发展住房租赁市场，对于房地产调控来说，不仅仅租购并举是房地产长效调控的政策之一，鼓励租赁消费，稳定租赁关系，赋予租房者更多的权利，不仅仅是科学住房观念的一个重要环节，更可以避免房地产市场大起大落，减少非理性购房需求。但租赁市场依然存在很多问题：各种政策的效果依然要看实际落地执行情况。因为租售比悬殊，所以对于房源拥有方来说，租赁收益不高，选择长期出租的比例不高，而且相比售价的大幅度波动，房租体现的是房屋的居住价值，相比购房可以选择信贷等杠杆，租房者很难承受房租的上涨。
　　文件详情如下：中国证监会、住房城乡建设部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》
　　为贯彻落实党的十九大精神和中央经济工作会议提出的关于加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度要求，完善发展住房租赁市场配套政策，近日中国证监会、住房城乡建设部在总结前期工作的基础上，联合发布了《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》(以下简称《通知》)。推进住房租赁资产证券化，将有助于盘活住房租赁存量资产，提高资金使用效率，促进住房租赁市场发展。
　　《通知》明确了开展住房租赁资产证券化的基本条件。主要包括物业已建成并权属清晰，工程建设质量及安全标准符合相关要求，已按规定办理住房租赁登记备案相关手续；物业正常运营且产生持续、稳定的现金流；原始权益人公司治理健全且最近两年无重大违法违规行为等。
　　《通知》明确了优先和重点支持领域。明确优先支持大中城市、雄安新区等国家政策重点支持区域和利用集体建设用地建设租赁住房试点城市的住房租赁项目开展资产证券化。
　　《通知》完善了住房租赁资产证券化的工作程序。鼓励住房租赁企业结合自身运营现状和财务需求，开展资产证券化，明确了住房租赁资产证券化申请、受理、审核、发行的程序，并对开展住房租赁证券化中涉及的租赁住房建设验收、备案、交易等程序进行优化，建立绿色通道，提高工作效率。
　　《通知》明确提出加强住房租赁资产证券化的监督管理。在建立健全业务合规、风控与管理体系，建立健全自律监管体系，合理评估住房租赁资产价值，强化中介机构和发起人责任等方面，提出了要求。
　　《通知》提出要营造良好政策环境，培育多元化的投资主体，鼓励专业化机构化的建设或运营机构，建立健全监管协作机制，支持开展住房租赁资产证券化。
　　风险提示：本文仅供参考，不构成针对个人的投资建议。投资有风险，投资需谨慎。

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