第二节 贷款流程

　　5.商用房贷款与有担保流动资金贷款流程对照

　　流程  商用房贷款 有担保流动资金贷款

　　贷款的受理和调查 受理（填写申请书并提交材料） 合法有效的身份证件；借款人还款能力证明材料：营业执照及相关行业的经营许可证；购买或租赁商用房的合同、协议或其他有效文件；证明商用房手续齐全、项目合法的资料；担保相关证明材料；已支付规定比例首付款的证明；其他 合法有效的身份证件；借款人偿还贷款证明材料；开办企业的工商营业执照、税务登记证明等材料及有关批准文件；明确的用款计划及相关资料；担保相关证明材料；个人账户资料；其他

　　调查方式 审查借款申请材料、面谈借款申请人、查询个人信用、实地调查和电话调查等

　　调查内容 材料一致性；借款人身份、资信和经济状况；贷款用途及相关合同、协议；担保情况 除商用房贷款相关内容外，应重点调查贷款用途和借款人所经营企业的经营状况

　　贷款的审查和审批 审查 检查借款人提交材料的合规性，审查贷前调查人提交的面谈记录及贷前调查的内容是否完整，提出书面审查意见，连同申请材料、面谈记录等送交审批

　　审批（应审查内容） 购买或租赁商用房合同或协议；开发商出具的有权部门批准可出售或出租商用房已办妥的全部文件；开发商资信状况；商业用房的地段及质量状况情况

　　其余各项与有担保流动资金贷款的审查内容相一致 借款人是否符合贷款条件，是否有还款能力；贷款用途是否合规；提供材料的完整性、有效性和合法性；申请借款的金额、期限等是否符合有关规定；贷前调查人的调查意见、对借款人资信状况的评价分析及贷款建议是否准确、合理；其他

　　贷款的签约和发放 签约 签约流程：填写合同——审核合同（合同复核人员根据审批意见复核文本及附件填写的完整性、准确性和合规性）——签订合同（贷款发放人负责与借款人、担保人签订合同）

　　发放 落实发放条件：确保借款人首付款已全额支付或到位；所购商用房为新建房的，确认项目工程进度符合有关放款条件；需办理保险、公证的，有关手续已办理完毕；落实有关担保手续

　　发放流程：出账前审核（审核放款通知的真实性、合法性和完整性）——开户放款——放款通知（将放款通知书与“个人贷款信息卡”等交借款人作回单）——建立“贷款台账”并随时更新

　　贷后与档案管理 贷款回收 按约定的还款计划和方式及时、足额偿还贷款本息。支付方式有委托扣款和柜台还款两种。借款人可选定一种，可在贷款期限内变更。回收原则：先收息、后收本，全部到期、利随本清

　　合同变更 提前还款：提前部分还本或提前结清。基本约定：借款人应向银行提交提前还款申请书；未拖欠本息及其他费用；银行按规定计收违约金；归还当期贷款本息。

　　期限调整：延长期限和缩短期限等。通常每笔贷款只可展期一次，展期期限不得超过一年。调整期限的条件：贷款未到期；无拖欠利息、本金；本期本金已偿还。

　　还款方式变更：向银行提交还款方式变更申请书；没有拖欠本息及其他费用；应归还当期贷款本息。

　　借款合同的变更与解除：须借贷双方协商同意，协商未达成前借款合同有效

　　贷后检查 借款人情况：是否按期足额还贷；工作单位、收入水平是否变化；住所、联系电话有无变动；有无发生可能影响借款人还款能力或还款意愿的突发事件；商用房的出租情况及租金收入状况。

　　担保情况：保证人的经营状况和财务状况；抵押物的存续状况、使用状况、价值变化情况等；质押权利凭证的时效性和价值变化状况；商用房出租情况及商用房价格波动情况；其他可能影响担保有效性的因素。

　　此外，于商用房贷款，还需特别关注商用房所处地理位置与价格水平。新开发商业区或新市场项目与住宅小区相比，一般相对风险较大。

　　不良贷款管理 首先按贷款风险五级分类法认定并适时分析不良贷款，建立不良贷款台账，落实清收责任人，实时检测回收情况

　　贷后档案管理 档案的收集整理和归档登记；档案的借（查）阅管理；档案的移交和接管；档案的退回和销毁

　　除上述内容外，有担保流动资金贷款还应特别关注：日常走访企业；企业财务经营状况的检查；项目进展情况的检查