*9节 基础知识
本节是个人经营类贷款的基础知识，包括个人经营类贷款的含义和分类，其中有专项贷款和流动资金贷款两大类；个人经营类贷款的特征和发展；商用房贷款和有担保流动资金贷款的各贷款要素，以及设备贷款和无担保流动资金贷款的贷款要素。一、个人经营类贷款的含义和分类
(一)个人经营类贷款的含义
个人经营类贷款是指银行向从事合法生产经营的个人发放的，用于定向购买或租赁商用房、机械设备，以及用于满足个人控制的企业(包括个体工商户)生产经营流动资金需求和其他合理资金需求的贷款。
(二)个人经营类贷款的分类
根据贷款用途的不同，个人经营类贷款可以分为个人经营专项贷款(简称专项贷款)和个人经营流动资金贷款(简称流动资金贷款)。
1．专项贷款
专 项贷款是指银行向个人发放的用于定向购买或租赁商用房和机械设备，且其主要还款来源是由经营产生的现金流获得的贷款。专项贷款主要包括个人商用房贷款(以 下简称商用房贷款)和个人经营设备贷款(以下简称设备贷款)。商用房贷款是指银行向个人发放的用于定向购买或租赁商用房所需资金的贷款。目前，商用房贷款 主要用于商铺(销售商品或提供服务的场所)贷款。设备贷款是指银行向个人发放的，用于购买或租赁生产经营活动中所需设备的贷款。
2．流动资金贷款
流 动资金贷款是指银行向从事合法生产经营的个人发放的用于满足个人控制的企业(包括个体工商户)生产经营流动资金需求的贷款。流动资金贷款按照有无担保的贷 款条件分为有担保流动资金贷款和无担保流动资金贷款。有担保流动资金贷款是指银行向个人发放的、需要担保的用于满足生产经营流动资金需求的贷款。无担保流 动资金贷款是指银行向个人发放的、无须担保的用于满足生产经营流动资金需求的信用贷款。二、个人经营类贷款的特征
个人经营类贷款的*5特点就是适用面广，它可以满足不同层次的私营企业主的融资需求，且银行审批手续相对简便。个人经营类贷款主要有以下几个特征：
1.贷款期限相对较短。个人经营类贷款主要用于满足借款人购买机械设备或临时性流动资金需求，因此，贷款期限一般较短，通常为3-5年。
2.贷款用途多样，影响因素复杂。个人消费贷款主要用于个人消费，盲目性较低，而个人经营类贷款用于借款人购买设备或用于企业的生产经营，受宏观环境、行业景气程度、企业本身经营状况等不确定因素影响较多。
3．风险控制难度较大。银行除了对借款人自身情况加以了解外，还需对借款人经营企业的运作情况加以了解，并对该企业资金运作情况加以控制，以保证贷款不被挪作他用。三、个人经营类贷款发展概述
目前，各银行对此类贷款产品没有统一的贷种称谓，但近几年市场需求旺盛，各银行业务规模也不断增长，该项业务正逐步成为银行个人贷款业务的主要增长点之一。近年来，个体经济已经成为社会经济发展的主要支柱之一。
针 对这样的市场需求，各银行陆续开办了满足个人经营资金周转需求的贷款业务，该项贷款的推出丰富了个人贷款产品的种类，填补了银行在满足个人经营资金需求方 面的空白，为个人经营者开辟了银行融资渠道。由于市场需求旺盛，此类贷款业务表现出良好的市场效益，成为各银行大力推进的业务之一。但个人经营类贷款仍处 于摸索尝试的阶段。四、贷款要素
(一)商用房贷款的要素
1．贷款对象
商用房贷款的对象应该是具有中华人民共和国国籍，年满18周岁，且具有完全民事行为能力的自然人。借款人申请商用房贷款，须具备贷款银行要求的下列条件：
(1)无不良资信记录和行为记录。比如，有的银行规定借款申请人在贷款银行当前无逾期贷款，在中国人民银行个人信用信息基础数据库中当前无拖欠，从来没有出现超过30天或累计6次以上(含6次)的拖欠记录。
(2)具有当地常住户口或有效居留身份。
(3)具有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力。
(4)申请贷款购买或租赁的商用房，一般要求位于大中城市中心区和次中心区，具有优良的发展前景，并且属于永久性建筑的商用房。
(5)所购或所租的商用房必须手续齐全，项目合法，并由开发商出示证明。
(6)与开发商签订购买或租赁商用房的合同或协议。
(7)必须先付清不低于所购或所租的商用房全部价款50%以上的首期付款。
(8)提供经贷款银行认可的有效担保。
(9)当前无不利的相关民事纠纷和刑事案件责任
2．贷款利率
商 用房贷款的利率不得低于中国人民银行规定的同期同档次利率的1．1倍，具体利率水平由贷款银行根据贷款风险管理相关原则自主确定。贷款期限在1年以内(含 1年)的，实行合同利率，遇法定利率调整不分段计息；贷款期限在1年以上的，合同期内遇法定利率调整时，可由借贷双方按商业原则确定，可在合同期内按月、 按季、按年调整，也可采用固定利率的方式。但实践中，银行多是于次年1月1日起按相应的利率档次执行新的利率规定。
3．贷款期限
商用房贷款的期限通常不超过10年，具体贷款期限由贷款银行根据贷款风险管理相关原则自主确定。
4．还款方式
商用房贷款的还款方式有多种，比较常用的是等额本息还款法、等额本金还款法和一次还本付息法。一般来说，贷款期限在1年以内(含1年)的，借款人可采取一次还本付息法；贷款期限在1年以上的，可采用等额本息还款法和等额本金还款法等。
借款人如想提前偿还全部或部分贷款本息，应提前30个工作El向贷款银行提出申请，经贷款银行同意后，可以提前归还贷款本息。
5．担保方式
申请商用房贷款，借款人须提供一定的担保措施，包括抵押、质押和保证等，还可以采取履约保证保险的方式。
6．贷款额度
商用房贷款的额度通常不超过所购或所租商用房价值的50%，具体的贷款额度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定；对以“商住两用房”名义申请贷款的，贷款额度不超过55%。
(二)有担保流动资金贷款的要素
1．贷款对象
有担保流动资金贷款的对象应该是持有工商行政管理机关核发的非法人营业执照的个体户、合伙人企业和个人独资企业或自然人。借款人申请有担保流动资金贷款，须具备银行要求的下列条件：
(1)无不良资信记录和行为记录。
(2)借款人具有合法有效的身份证明，如居民身份证、户口簿等。
(3)借款人年满18周岁，男性年龄一般不超过60周岁，女性年龄一般不超过55周岁。
(4)具有稳定的职业和家庭基础，具有按时偿还贷款本息的能力。
(5)借款人原则上为其经营企业的主要所有人，且所经营的企业具有一定的盈利能力。
(6)当前无不利的相关民事纠纷和刑事案件责任。
2．贷款利率
有 担保流动资金贷款的利率不得低于中国人民银行规定的同期同档次利率的1．1倍，具体利率水平由贷款银行根据贷款风险管理相关原则自主确定。贷款期限在1年 以内(含1年)的，实行合同利率，遇法定利率调整不分段计息；贷款期限在1年以上的，合同期内遇法定利率调整时，可由借贷双方按商业原则确定，可在合同期 内按月、按季、按年调整，也可采用固定利率的方式。但实践中，银行多是于次年1月1日起按相应的利率档次执行新的利率规定。
3．贷款期限
有担保流动资金贷款的期限由贷款银行根据贷款风险管理相关原则确定，一般在1年以内，有些银行为3-5年。
4．还款方式
有担保流动资金贷款的还款方式有多种，比较常用的是等额本息还款法、等额本金还款法和一次还本付息法。一般来说，贷款期限在]年以内(含1年)的，借款人可采取一次还本付息法；贷款期限在1每以上的，可采用等额本息还款法和等额本金还款法等。
借款人可根据需要选择还款方式，但一笔贷款只能选择一种还款方式，合同签订后，未经贷款银行同意不得更改。
5．担保方式
申请有担保流动资金贷款，借款人须提供一定的担保措施，包括抵押、质押和保证三种方式。
6．贷款额度
有担保流动资金贷款的额度由各商业银行根据贷款风险管理相关原则确定，通常各家银行会根据不同的抵(质)押物制定相应的抵(质)押率，有关抵(质)押率将成为贷款的额度。
(三)设备贷款的要素
1．贷款对象
设备贷款的对象为持有工商行政管理机关核发的非法人营业执照的个体户、合伙人企业和个人独资企业或自然人。借款人申请设备贷款，须具备银行要求的下列条件：
(1)具有完全民事行为能力；
(2)持有工商行政管理机关核发的营业执照及相关行业的经营许可证；
(3)有合法的有效居住身份，有固定的住所；
(4)从事正当的生产经营活动，有稳定的收入和还本付息的能力；
(5)资信良好。且能提供贷款银行认可的财产抵押、质押或保证；
(6)贷款银行规定的其他条件。
2．贷款利率
设备贷款的利率按照中国人民银行规定的同期贷款利率执行，可根据当地金融市场资金的供求状况，实行利率浮动。
通 常，贷款期限在1年以内(含1年)的，实行合同利率，遇法定利率调整不分段计息；贷款期限在1年以上的，合同期内遇法定利率调整时，可由借贷双方按商业原 则确定，可在合同期内按月、按季、按年调整，也可采用固定利率的方式。但实践中，银行多是于次年1月1日起按相应的利率档次执行新的利率规定。
3．贷款期限
设备贷款的期限由贷款银行根据贷款风险管理相关原则确定，一般为3年，最长不超过5年。
4．还款方式
设备贷款的还款方式有多种，比较常用的是等额本息还款法、等额本金还款法和一次还本付息法。一般来说，贷款期限在1年以内(含1年)的，借款人可采取一次还本付息法；贷款期限在1年以上的，可采用等额本息还款法和等额本金还款法等。
5．担保方式
设备贷款必须提供担保，担保方式有抵押、质押和保证三种．贷款银行可根据借款人情况选择一种或两种担保方式，也可采取经销商担保和厂家回购的担保方式。
6．贷款额度
设备贷款的额度*6不得超过借款人购买或租赁设备所需资金总额的70%，且*6贷款额度不得超过200万元，具体按以下情况分别掌握：
(1)以贷款银行认可的质押方式申请贷款的，贷款*6额不得超过质物价值的90%；
(2)以可设定抵押权的房产作为抵押物的，贷款*6额不得超过经贷款银行认可的抵押物价值的70%；
(3)以第三方保证方式申请贷款的，银行根据保证人的信用等级确定贷款额度。
(四)无担保流动资金贷款的要素
1．贷款对象
元担保流动资金贷款的对象应该是持有工商行政管理机关核发的非法人营业执照的个体户、合伙人企业和个人独资企业或自然人。借款人申请无担保流动资金贷款，须具备贷款银行要求的下列条件：
(1)具有完全民事行为能力，且年龄在18—60周岁之间的自然人；
(2)具有当地常住户口或有效居留身份；
(3)具有正当的职业和稳定的经济收入，具有按期偿还贷款本息的能力；
(4)个人信用为贷款银行所评定认可；
(5)贷款银行规定的其他条件。
2．贷款利率
无担保流动资金贷款的利率通常比较高，但一旦贷款成功，利率即被锁定，未来市场利率的变化不会影响贷款利息。
3．贷款期限
无担保流动资金贷款的期限一般为1年，个别银行最短为6个月，最长为4年，可以根据实际情况自主申请。
4．还款方式
无担保流动资金贷款的还款方式主要有等额本息还款法和每月还息到期一次还本法两种。
5．担保方式
无担保流动资金贷款的担保方式采用的是个人信用担保的方式。
6．贷款额度
无担保流动资金贷款的额度通常根据个人的收入和信用状况综合决定贷款额度，通常*6限额为20万一50万元人民币。
#p#副标题#e#第二节 贷款的流程
本节对个人经营类贷款中商用房贷款和有担保流动资金贷款的贷款流程加以介绍，具体包括贷款的受理和调查、贷款的审查和审批、贷款的签约和发放以及贷款的贷后与档案管理四个环节。一、贷款的受理和调查
(一)商用房贷款的受理和调查
1．贷款的受理
贷款受理人应要求商用房贷款申请人填写借款申请书，并按银行要求提交相关申请材料。对于有共同申请人的，应同时要求共同申请人提交有关申请材料。申请材料清单如下：
(1)合法有效的身份证件，包括居民身份证、户1：3簿或其他有效身份证件；
(2)贷款银行认可的借款人还款能力证明材料，包括收入证明材料和有关资产证明等；
(3)营业执照及相关行业的经营许可证；
(4)购买或租赁商用房的合同、协议或其他有效文件；
(5)借款人或开发商向贷款银行提供的证明商用房手续齐全、项目合法的资料；
(6)涉及抵押或质押担保的，需提供抵押物或质押权利的权属证明文件和有处分权人(包括财产共有人)同意抵(质)押的书面证明(也可由财产共有人在借款合同、抵押合同上直接签字)，以及贷款银行认可部门出具的抵押物估价证明；
(7)涉及保证担保的，需保证人出具同意提供担保的书面承诺，并提供能证明保证人保证能力的证明材料；
(8)已支付所购或所租商用房价款规定比例首付款的证明；
(9)贷款银行要求提供的其他文件、证明和资料。
2．贷前调查
(1)调查方式。贷前调查可以采取审查借款申请材料、面谈借款申请人、查询个人信用、实地调查和电话调查等多种方式进行。
(2)调查内容。贷前调查人在调查申请人基本情况、贷款用途和贷款担保等情况时，应重点调查以下内容：①材料一致性。②借款人身份、资信和经济状况的调查。③贷款用途及相关合同、协议的调查。
④担保情况的调查。
(二)有担保流动资金贷款的受理和调查
1．贷款的受理
贷款受理人应要求有担保流动资金贷款申请人填写借款申请书，并按银行要求提交相关申请材料。对于有共同申请人的，应同时要求共同申请人提交有关申请材料。申请材料清单如下：
(1)合法有效的身份证件，包括居民身份证、户口簿或其他有效身份证件；
(2)贷款银行认可的借款人偿还贷款证明材料，包括收入证明材料和有关资产证明等；
(3)借款人开办企业的工商营业执照、税务登记证明、验资报告、公司章程(如有)、生产经营场地等证明材料，经营特种行业的，还应取得有关管理部门的批准文件；
(4)明确的用款计划以及与之相关的资料，包括购销合同、租赁协议和合作协议等；
(5)涉及抵押或质押担保的，需提供抵押物或质押权利的权属证明文件和有处分权人(包括财产共有人)同意抵(质)押的书面证明，以及贷款银行认可部门出具的抵押物估价证明；
(6)涉及保证担保的，需保证人出具同意提供担保的书面承诺，并提供能证明保证人保证能力的证明材料；
(7)在银行开立的个人账户资料，包括存折、存单、信用卡等；
(8)银行要求提供的其他文件、证明和资料。
2．贷前调查
(1)调查方式。贷前调查可以采取审查借款申请材料、面谈借款申请人、查询个人信用、实地调查和电话调查等多种方式进行。
(2)调查内容。对有担保流动资金贷款的贷前调查除了商用房贷款的相关内容外，还应重点调查以下内容：①贷款用途的调查。②借款人所经营企业的经营状况的调查。
贷 前调查完成后，贷前调查人应对调查结果进行整理、分析，提出是否同意贷款的明确意见及贷款额度、贷款期限、贷款利率、担保方式、还款方式、划款方式等方面 的建议，并形成对借款申请人偿还能力、还款意愿、担保情况以及其他情况等方面的调查意见，连同申请资料等一并送交贷款审核人员进行贷款审核。二、贷款的审查和审批
(一)商用房贷款的审查和审批
1．贷款的审查
贷 款审查人负责对借款申请人提交的材料进行合规性审查，对贷前调查人提交的面谈记录以及贷前调查的内容是否完整进行审查。贷款审查人认为需要补充材料和完善 调查内容的，可要求贷前调查人进一步落实；贷款审查人对贷前调查人提交的材料和调查内容的真实性有疑问的，可以进行重新调查。贷款审查人审查完毕后，应对 贷前调查人提出的调查意见和贷款建议是否合理、合规等提出书面审查意见，连同申请材料、面谈记录等一并送交贷款审批人进行审批。
2．贷款的审批
贷款审批人依据银行商用房贷款办法及相关规定，结合国家宏观调控政策，从银行利益出发审查每笔商用房贷款的合规性、可行性及经济性，根据借款人的还款能力以及抵押担保的充分性与可行性等情况，分析该笔业务预计给银行带来的收益和风险。贷款审批人应对以下内容进行审查：
(1)借款申请人是否符合贷款条件，是否有还款能力；
(2)贷款用途是否合规；
(3)借款人提供材料的完整性、有效性及合法性；
(4)申请借款的金额、期限等是否符合有关贷款办法和规定；
(5)贷前调查人的调查意见、对借款人资信状况的评价分析以及提出的贷款建议是否准确、合理；
(6)与开发商签订的购买或租赁商用房合同或协议；
(7)开发商出具的有关部门批准可出售或出租商用房已办妥的全部文件，包括可办妥产权证的证明；
(8)开发商的资信情况；
(9)商业用房的地段及质量状况情况；
(10)其他需要审查的事项。
贷 款审批人应根据审查情况签署审批意见，对不同意贷款的，应写明拒批理由；对需补充材料后再审批的，应详细说明需要补充的材料名称与内容；对同意或有条件同 意贷款的，如贷款条件与申报审批的贷款方案内容不一致的，应提出明确的调整意见。贷款审批人签署审批意见后，应将审批表连同有关材料退还业务部门。
(二)有担保流动资金贷款的审查和审批
1．贷款的审查
贷 款审查人负责对借款申请人提交的材料进行合规性审查，对贷前调查人提交的面谈记录以及贷前调查的内容是否完整进行审查。贷款审查人认为需要补充材料和完善 调查内容的，可要求贷前调查人进一步落实；贷款审查人对贷前调查人提交的材料和调查内容的真实性有疑问的，可以进行重新调查。贷款审查人审查完毕后，应对 贷前调查人提出的调查意见和贷款建议是否合理、合规等提出书面审查意见，连同申请材料、面谈记录等一并送交贷款审批人进行审批。
2．贷款的审批
贷 款审批人依据银行有担保流动资金贷款办法及相关规定，结合国家宏观调控政策或行业投向政策，从银行利益出发审查每笔有担保流动资金贷款的合规性、可行性及 经济性，根据借款人的还款能力以及抵押担保的充分性与可行性等情况，分析该笔业务预计给银行带来的收益和风险。贷款审批人应对以下内容进行审查：
(1)借款申请人是否符合贷款条件，是否有还款能力；
(2)贷款用途是否合规；
(3)借款人提供材料的完整性、有效性及合法性；
(4)申请借款的金额、期限等是否符合有关贷款办法和规定；
(5)贷前调查人的调查意见、对借款人资信状况的评价分析以及提出的贷款建议是否准确、合理；
(6)其他需要审查的事项。
贷款审批人根据审查情况对有担保流动资金贷款业务出具同意或否决的审批意见。业务部门应根据贷款审批人的审批意见做好以下工作：
(1)对未获批准的借款申请，应及时告知借款人，将有关材料退还，并做好解释工作，同时做好信贷拒批记录存档；
(2)对需要补充材料的，应按要求及时补充材料后重新履行审查、审批程序；
(3)对经审批同意或有条件同意的贷款，信贷经办人员应及时通知借款申请人。三、贷款的签约和发放
(一)商用房贷款的签约和发放
1．贷款的签约
对经审批同意的贷款，应及时通知借款申请人以及其他相关人(包括抵押人和出质人等)，确认签约的时间，签署借款合同和相关担保合同。
2．贷款的发放
(1)落实贷款发放条件。
①确保借款人首付款已全额支付或到位；
②借款人所购商用房为新建房的，要确认项目工程进度符合人民银行规定的有关放款条件；
③需要办理保险、公证等手续的，有关手续已经办理完毕；
④对采取抵(质)押的贷款，要落实贷款抵(质)押手续；
⑤对自然人作为保证人的，应明确并落实履行保证责任的具体操作程序。
(2)贷款发放。贷款发放条件落实后，贷款发放人应按照合同约定将贷款发放、划付到约定账户，按照合同，借款人需要到场的，应通知借款人持本人身份证件到场协助办理相关手续。贷款发放的流程如下：
①出账前审核。审核放款通知，业务部门在接到放款通知书后，对其真实性、合法性和完整性进行审核。
②开户放款。业务部门在确定有关审核无误后，进行开户放款。
③ 放款通知。当开户放款完成后，银行应将放款通知书连同“个人贷款信息卡”等一并交借款人作回单。对于借款人未到银行直接办理开户放款手续的，会计部门应及 时将有关凭证邮寄给借款人或通知借款人来银行取回。贷款发放后，业务部门应依据借款人相关信息建立“贷款台账”，并随时更新台账数据。
(二)有担保流动资金贷款的签约和发放
关于有担保流动资金贷款的签约和发放请参照商用房贷款部分。四、贷款的贷后与档案管理
(一)商用房贷款的贷后与档案管理
商用房贷款的贷后与档案管理是指贷款发放后到合同终止前对有关事宜的管理，包括贷款回收、合同变更、贷后检查、不良贷款管理及贷后档案管理五个部分。
1．贷款回收
贷款回收是指借款人按借款合同约定的还款计划和还款方式及时、足额地偿还贷款本息。贷款的支付方式有委托扣款和柜台还款两种方式。借款人可在合同中选定一种还款方式，也可根据具体情况在贷款期限内进行变更。贷款回收的原则是先收息、后收本，全部到期、利随本清。
2．合同变更
(1)提前还款。提前还款是指借款人具有一定偿还能力时，主动向贷款银行提出部分或全部提前偿还贷款的行为。提前还款包括提前部分还本和提前结清两种方式，借款人可以根据实际情况决定提前还款的方式。
(2) 期限调整。期限调整是指借款人因某种特殊原因，向贷款银行申请变更贷款还款期限，包括延长期限和缩短期限等。延长期限即展期，银行通常规定每笔贷款只可以 展期一次，展期期限不得超过一年，展期之后全部贷款期限不得超过银行规定的最长期限。借款人需要调整借款期限的，应向银行提交期限调整申请书，并必须具备 以下条件：①贷款未到期；②无拖欠利息；③无拖欠本金；④本期本金已偿还。
(3)还款方式变更。商用房贷款的还款方式有多种，比较常用的是等额本息还款法、等额本金还款法和到期一次还本付息法三种。在贷款期限内，借款人可根据实际情况，提出变更还款方式。借款人变更还款方式，需要满足如下条件：
①应向银行提交还款方式变更申请书；
②借款人的贷款账户中没有拖欠本息及其他费用；
③借款人在变更还款方式前应归还当期的贷款本息。
(4)借款合同的变更与解除。
①借款合同依法需要变更或解除的，必须经借贷双方协商同意，协商未达成之前借款合同继续有效。
②如需办理抵(质)押变更登记的，还应到原抵(质)押登记部门办理变更抵(质)押登记手续及其他相关手续。
③当发生保证人失去保证能力或保证人破产、分立、合并等情况时，借款人应及时通知贷款银行，并重新提供贷款银行认可的担保。
④借款人在还款期限内死亡、宣告死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力后，如果没有财产继承人和受遗赠人，或者继承人、受遗赠人拒绝履行借款合同的，贷款银行有权提前收回贷款，并依法处分抵押物或质物，用以归还未清偿部分。
3．贷后检查
贷后检查是以借款人、抵(质)押物、保证人等为对象，通过客户提供、访谈、实地检查、行内资源查询等途径获取信息，对影响商用房贷款资产质量的因素进行持续跟踪调查、分析，并采取相应补救措施的过程。贷后检查的主要内容包括借款人情况检查和担保情况检查两个方面。
(1)对借款人进行贷后检查的主要内容包括：
①借款人是否按期足额归还贷款；
②借款人工作单位、收入水平是否发生变化；
③借款人的住所、联系电话有无变动；
④有无发生可能影响借款人还款能力或还款意愿的突发事件，如卷入重大经济纠纷、诉讼或仲裁程序，借款人身体状况恶化或突然死亡等；
⑤商用房的出租情况及租金收入状况。
(2)对保证人及抵(质)押物进行检查的主要内容包括：
①保证人的经营状况和财务状况；
②抵押物的存续状况、使用状况、价值变化情况等；
③质押权利凭证的时效性和价值变化情况；
④对以商用房抵押的，对商用房的出租情况及商用房价格波动情况进行监测；
⑤其他可能影响担保有效性的因素。
此外，对于商用房贷款而言，还需要特别关注商用房所处的地理位置与价格水平。
4．不良贷款管理
关 于不良商用房贷款的管理，银行首先要按照贷款风险五级分类法对不良商用房贷款进行认定，认定之后要适时对不良贷款进行分析，建立商用房贷款的不良贷款台 账，落实不良贷款清收责任人，实时监测不良贷款回收情况。对未按期还款的借款人，应采用电话催收、信函催收、上门催收、律师函、司法催收等方式督促借款人 按期偿还贷款本息，以*5限度降低贷款损失，有担保人的要向担保人通知催收。
对认定为呆账贷款的商用房贷款，银行应按照财政部、中国人民银行和银行有关呆账认定及核销的规定组织申报材料，按规定程序批准后核销。对银行保留追索权的贷款，银行应实行“账销案存”，建立已核销贷款台账，定期向借款人和担保人发出催收通知书，并注意诉讼时效。
5．贷后档案管理
贷后档案管理是指商用房贷款发放后有关贷款资料的收集整理、归档登记、保存、借(查)阅管理、移交及管理、退回和销毁的全过程。它是根据《档案法》及有关制度的规定和要求，对贷款档案进行规范的管理，以保证贷款档案的安全、完整和有效利用。
(1)档案的收集整理和归档登记。贷款档案可以是原件，也可以是具有法律效力的复印件。银行贷款经办人根据商用房贷款归档要求，在贷款发放后，收集整理需要归档的资料，并交档案管理人员进行归档登记。
(2)档案的借(查)阅管理。商用房贷款档案借阅是指对已登记的商用房贷款档案资料的查阅、借出、归还等进行管理，并保留全部交易的历史信息，可以实现对借阅已归档资料情况的登记及监控。
(3)档案的移交和接管。移交和接管双方应根据有关规定填写移交和接管有关清单，双方签字并进行有关信息的登记工作。
(4)档案的退回和销毁。借款人还清贷款本息后，一些档案材料需要退还借款人或销毁。
(二)有担保流动资金贷款的贷后与档案管理
有担保流动资金贷款的贷后与档案管理除了商用房贷款部分的相关内容外，还应特别关注以下内容：
1．日常走访企业。在政策、市场、经营环境等外部环境发生变化，或借款人自身发生异常的情况下，应不定期地就相关问题走访企业，并及时检查借款人的借款资金及使用情况。
2．企业财务经营状况的检查。通过测算与比较资产负债表、损益表、现金流量表及主要财务比率的变化，动态地评价企业的经济实力、资产负债结构、变现能力、现金流量情况，进一步判断企业是否具备可靠的还款来源和能力。
3．项目进展情况的检查。对固定资产贷款还应检查项目投资和建设进度、项目施工设计方案及项目投资预算是否变更、项目自筹资金和其他银行借款是否到位、项目建设与生产条件是否变化、配套项目建设是否同步，项目投资缺口及建设工期等。
#p#副标题#e#第三节 风险管理
本节是关于个人经营类贷款的风险管理，介绍了商用房贷款和有担保流动资金贷款的风险管理，具体包括合作机构管理、操作风险和信用风险。一、合作机构管理
合作机构风险主要表现为合作机构的欺诈风险和担保风险等。商用房贷款主要面临的是开发商带来的项目风险和估值机构、地产经纪等带来的欺诈风险；有担保流动资金贷款则更多的是面临担保机构的担保风险。下面就商用房贷款和有担保流动资金贷款的合作机构管理做具体介绍。
(一)商用房贷款的合作机构管理
1．商用房贷款合作机构风险
(1)开发商不具备房地产开发的主体资格、开发项目五证虚假或不全；
(2)估值机构、地产经纪和律师事务所等联合借款人欺诈银行骗贷。
2．商用房贷款合作机构风险的防控措施
(1)加强对开发商及合作项目的审查。对开发商和项目风险应重点防范，其具体措施包括：
①重点审查开发商的资质、资信等级、领导层的信誉及管理水平、资产负债及盈利水平；已开发项目建设情况、销售情况、履行保证责任的意愿及能力、是否卷人诉讼或纠纷、与银行业务合作情况等。
②加强对合作项目的审查。重点审查项目开发及销售的合法性、资金到位情况、工程进度情况以及市场定位和销售前景预测等，防止开发商套取、挪用商用房贷款资金，或因企业经营不善，开发资金存在缺口等，造成项目风险。
(2)加强对估值机构、地产经纪和律师事务所等合作机构的准入管理。在该类机构的选择上，银行应把握以下几条总体原则：
①具有合法、合规的经营资质；
②具备较强的经营能力和较好的发展前景，在同业中处于领先地位；
③内部管理机制科学完善，包括高素质的高管人员、有明确合理的发展规划、业务人员配备充足和有完善的业务办理流程等；
④通过合作切实有利于商用房贷款业务的发展，包括可以拓展客户营销渠道、提高业务办理效率和客户服务质量、降低操作成本等。
(3)业务合作中不过分依赖合作机构。
(二)有担保流动资金贷款的合作机构管理
与商用房贷款不同，有担保流动资金贷款的合作机构主要是担保机构。为了有效规避担保机构给银行贷款带来的风险，银行应采取如下防控措施：
1．严格专业担保机构的准入
在有担保流动资金贷款开办初期，应严格有担保流动资金贷款外部担保机构的准入。基本准入资质应符合以下五个方面的要求：
(1)注册资金应达到一定规模；
(2)具有一定的信贷担保经验，原则上应从事担保业务一定期限，信用评级达到一定的标准；
(3)具备符合担保业务要求的人员配置、业务流程和系统支持；
(4)具有良好的信用资质，公司及其主要经营者无不良信用记录，无违法、涉案行为等；
(5)此类担保公司，原则上应要求其与贷款银行进行[*{7}*]合作，如与多家银行合作，应对其担保总额度进行有效监控。
2．严格执行回访制度
存在以下情况的，银行应暂停与该担保机构的合作：
(1)经营出现明显的问题，对业务发展严重不利的；
(2)有违法、违规经营行为的；
(3)与银行合作的存量业务出现严重不良贷款的；
(4)所进行的合作对银行业务拓展没有明显促进作用的；
(5)存在对银行业务发展不利的其他因素。
在动态管理过程中，要随时评价与担保机构的合作情况，建立优质机构档案及不良机构黑名单，为将来合作提供决策依据。二、操作风险
个人经营类贷款面临的操作风险主要是由于流程执行不严格等原因引起的，流程执行不严格主要表现在业务部门没有做好贷前调查和贷后检查等相关工作，审批部门没有把好贷中审批关，从而造成风险隐患。下面就商用房贷款和有担保流动资金贷款的操作风险做具体介绍。
(一)商用房贷款的操作风险
1．商用房贷款操作风险的主要内容
(1)贷款受理和调查中的风险。这一环节的风险点主要在以下三个方面：
①借款申请人的主体资格是否符合银行商用房贷款管理办法的相关规定，包括是否具有完全民事行为能力；户籍所在地是否在贷款银行所在地区；是否有稳定、合法的收入来源，有按期偿还本息的能力等。
②借款申请人所提交的材料是否真实、合法，包括借款人、保证人、抵押人、出质人的身份证件是否真实、有效；抵(质)押物的权属证明材料是否真实，有无涂改现象；借款人提供的直接划拨账户是否是借款人本人所有的活期储蓄账户等。
③ 借款申请人的担保措施是否足额、有效，包括担保物所有权是否合法、真实、有效；担保物共有人或所有人授权情况是否核实；担保物是否容易变现，同区域同类型 担保物价值的市场走势如何；贷款额度是否控制在抵押物价值的规定比率内；抵押物是否由认可的评估机构评估；第三方保证人是否具备担保资格和担保能力等。
(2)贷款审查和审批中的风险。商用房贷款审查和审批环节的主要风险点包括：
①业务不合规，业务风险与效益不匹配；
②未按权限审批贷款，使得贷款超授权发放；
③审批人员对应审查的内容审查不严，导致向不具备贷款发放条件的借款人发放贷款，如向关系人发放信用贷款或向关系人发放担保贷款的条件优于其他借款人，贷款容易发生风险或出现内外勾结骗取银行信贷资金的情况。
(3)贷款签约和发放中的风险。商用房贷款签约和发放的风险主要包括：
①合同凭证预签无效、合同制作不合格、合同填写不规范、未对合同签署人及签字(签章)进行核实。
②在发放条件不齐全的情况下发放贷款，如贷款未经审批或是审批手续不全，各级签字(签章)不全；未按规定办妥相关评估、公证等事宜。
③未按规定的贷款额度、贷款期限、担保方式、结息方式、计息方式、还款方式、适用利率、利率调整方式和发放方式等发放贷款，导致错误发放贷款和贷款错误核算。
(4)贷后与档案管理中的风险。商用房贷款贷后与档案管理环节的主要风险点包括：
①未对贷款使用情况进行跟踪检查，房屋他项权证到位不及时，逾期贷款催收、处置不力，造成贷款损失；
②贷款管理与其规模不相匹配，贷款管理力度偏弱，贷前调查材料较为简单，贷后往往只关注借款人按月还款情况，在还款正常的情况下，未对其经营情况及抵押物的价值、用途等变动状况进行持续跟踪监测；
③商用房贷款一般金额较大，有的借款人购买多份产权单位，操作中存在向同一借款人审批发放多笔贷款，或向实际购房人与其家庭成员、近亲属、所控制公司员工等多人审批发放贷款的现象，从．而造成贷款损失；
④未按规定保管借款合同、担保合同等重要贷款档案资料，造成合同损毁；
⑤他项权利证书未按规定进行保管，造成他项权证遗失，他项权利灭失。
2．商用房贷款操作风险的防控措施
(1)提高贷前调查深度。业务人员在贷前调查阶段，要全面了解掌握借款人所控制主要实体的经营情况、真实财务状况及抵押物情况，评估偿债能力，揭示存在风险。
(2) 加强真实还款能力和贷款用途的审查。对名义借款人与实际借款人不一致的，原则上不得受理；对以贷款所购房屋的租金收入作为还款主要来源，或借款人为外地人 且在当地无经营实体的，要谨慎办理；严格审查贷款用途，防止以商用房贷款形式套取贷款，用于不符合法律法规、国家产业政策和贷款银行信贷政策的项目。
(3)合理确定贷款额度。贷款额度不能简单按照抵押物评估价值和贷款*6成数来确定，要对借款人所经营的实体进行风险限额测算，在风险限额内根据借款人可实际支配的还贷资金额确定贷款控制额度。
(4)加强抵押物管理。进一步完善抵押物审查、评估、抵押登记等环节的管理，客观、公正估值，合法、有效落实抵押登记手续。对商业前景不明的期房及单独处置困难的产权式商铺等房产，原则上不得接受抵押。
(5)强化贷后管理。加大贷后检查力度，将借款人经营状况及抵押房产的价值、用途变化情况作为监控重点；对已形成不良贷款的，根据成因及实际风险状况，尽快采取保全措施。
(6)完善授权管理。严格执行对单个借款人的授信总量审批权，控制个人授信总量风险。对以实际借款人及其关系人多人名义申请贷款。用于购买同一房产的，按单个借款人适用审批权限。
(二)有担保流动资金贷款的操作风险
对于有担保流动资金贷款的操作风险，除了商用房贷款操作风险的相关风险点外，还应特别关注借款人控制企业的经营情况变化和抵押物情况的变化。因此，对于有担保流动资金贷款的操作风险，银行还应采取如下防控措施：
1． 在贷款发放后，银行应保持与借款人的联络，对借款期间发生的突发事件及时做出反应，比如建立与借款人的定期回访制度，在贷款期限内，银行工作人员每月至少 拜访一次，与借款人保持经常联系，及时了解借款人收入和企业财务的变动情况，以便银行在*9时间做出反应；在还款日前一定时间内，银行以书面或其他方式通 知借款人做好资金调度，安排好还款资金等。
2．借款人以自有或第三人的财产进行抵押，抵押物须产权明晰、价值稳定、变现能力强、易于处置。银行在实际操作中要注意：
(1)抵押文件资料的真实有效性、抵押物的合法性、抵押物权属的完整性、抵押物存续状况的完好性等。
(2)贷款抵押手续办理的相关程序应规范，原则上贷款银行经办人员应直接参与抵押手续的办理，不可完全交由外部中介机构办理。
(3)谨慎受理产权、使用权不明确或当前管理不够规范的不动产抵押，包括自建住房、集体土地使用权、划拨土地及地上定着物、工业土地及地上定着物、工业用房、仓库等，原则上不接受为有担保流动资金贷款的抵押物。三、信用风险
银行对个人发放的经营类贷款就是基于对借款人能按时偿还本息的信任而给予的授信。个人经营类贷款信用风险主要表现为借款人还款能力的降低和还款意愿的变化。下面就商用房贷款和有担保流动资金贷款的信用风险做具体介绍。
(一)商用房贷款的信用风险
1．商用房贷款信用风险的主要内容
(1)借款人还款能力发生变化。实践中，银行把握借款人还款能力风险还存在相当大的难度，主要存在以下两方面的原因：
①国内尚未建立完善的个人财产登记制度与个人税收登记制度，全国性的个人征信系统还有待进一步完善，银行因此很难从整体上把握借款人的资产与负债状况并作出恰当的信贷决策。
②国内失信惩戒制度尚不完善，借款人所在单位、中介机构协助借款人出具包括假收人证明在内的虚假证明文件(如个人收入证明、营业执照等)的现象较为普遍，对主动作假或协助作假的行为尚缺乏有力的惩戒措施。
(2)商用房出租情况发生变化。主要包括所在地段经济发展重心转移、大范围拆迁等情况。
(3)保证人还款能力发生变化。如保证人的资格和担保能力发生变化、还款意愿不足等情况。
2．商用房贷款信用风险的防控措施
(1) 加强对借款人还款能力的调查和分析。对于稳定的工薪收入阶层，可通过核实借款人在贷款银行及其他行的存款及资产情况(如定期存款、活期存款、理财产品等) 来获得借款人基本收入状况。主要把握以下三方面：①要了解掌握其收入水平的稳定性；②对其收入水平的真实性进行判断；③收入水平对偿还贷款的覆盖度，对此 类客户原则上应对其贷款余额与其家庭年收入水平的比率设一定的上限，原则上借款人年还款金额应不超过其家庭年收入水平总额的80%。
对借款人还款能力的调查，除了上述基本收入情况的了解，还要考察以下方面信息：一是借款人的其他收入所得，包括其他劳务所得、租金收入等；二是借款人其他资产收益情况，包括各类投资收益、投资其他企业的股权分红等；三是借款人及其家庭所拥有总资产的状况。
(2)加强对商用房出租情况的调查和分析。商用房贷款(特别是金额较大的商用房贷款)的还款来源主要是借款人的经营性收入，包括租金收入和其他经营收入等。要调查借款人所购商用房所在商业地段
繁华程度以及其他商用房出租情况、租金收入情况，同时也要调查了解该地段的未来发展规划，是否会出现大的拆迁变动、经济发展重心转移等情况。
(3)加强对保证人还款能力的调查和分析。保证人经济实力下降或信用状况恶化是导致保证人还款
能力下降的主要原因，这种风险会使保证担保对银行债权的保障能力降低，第二还款来源严重不足。
在贷款保证期问，保证人保证能力可能会发生变动。对此，银行要有预见性并采取相应的预防措施。
银行在贷后管理过程中要同重视借款人情况一样，加强对保证人的管理。
(二)有担保流动资金贷款的信用风险
1．有担保流动资金贷款信用风险的主要内容
(1)借款人还款能力发生变化；
(2)借款人所控制企业经营情况发生变化；
(3)保证人还款能力发生变化；
(4)抵押物价值发生变化。抵押物价值发生变化主要是指由于抵押物价格降低、抵押物折旧、毁损、功能落后等原因导致价值下跌，不能足额抵偿借款人所欠银行贷款本息的情况。
2．有担保流动资金贷款的防控措施
(1)加强对借款人还款能力的调查和分析。对于有担保流动资金贷款借款人还款能力的调查，除了商用房贷款中涉及的对借款人的调查外，还应重点调查借款人的生产经营收入。
对借款人的生产经营收入，应重点调查其经营收入的稳定性、合法性和未来收入预期的合理性。
(2)加强对借款人所控制企业经营情况的调查和分析。为有效规避借款人所控制企业经营状况发生变化而带来的信用风险，主要从以下三个方面加以考察：
①经营的合法、合规性。应检查借款人所经营企业的营业执照是否在有效期内，是否具有所经营范围的经营权，是否符合国家产业发展政策等；
②经营商誉。可向借款人所经营企业的上下游企业、员工等了解借款人的商誉，并调查了解其在工商、税务等方面有无重大纠纷。借款人所经营企业的用水、用电、纳税、雇员及工资发放等情况；
③经营的盈利能力和稳定性。包括考察借款人所经营企业的主营业务业务量情况、现金流情况；所从事行业的发展状况；借款人所在行业从业经历等方面的因素，据以判断和预测在贷款期间借款人所经营企业的盈利水平及其稳定性。
(3)加强对保证人还款能力的调查和分析。为了有效规避有担保流动资金贷款保证人还款能力发生变化的风险，贷款银行应当选择信用等级高、还款能力强的保证人，且保证人信用等级不能低于借款人，
不接受股东之间和家庭成员之间的单纯第三方保证方式。
(4) 加强对抵押物价值的调查和分析。抵押物的价值会因市场的波动而表现出不同的价格，当抵押物价值下降到可能危及银行贷款安全时，银行应要求借款人提前归还部 分或全部贷款，或再追加提供其他贷款银行认可的抵押物，以保证全部抵押物现值乘以*6抵押率后仍大于或等于剩余贷款本金。为了有效规避抵押物价值变化而带 来的信用风险，可以采取以下措施：①要求借款人恢复抵押物价值；②更换为其他足值抵押物；③按合同约定或依法提前收回贷款；④重新评估抵押物价值，择机处 置抵押物。