第二节 贷款流程
本节是本章的重点内容，也是整个贷款最核心的内容。需要重点掌握个人住房贷款的受理和贷前调查的内容和程序，审查和审批环节的内容和程序，签约和发放环节的内容和程序，以及贷后与档案管理的相关内容。
一、贷款的受理和调查
(一)贷款的受理
1.贷前咨询
贷前咨询的主要内容包括：
(1)个人住房贷款品种介绍;(2)申请个人住房贷款应具备的条件;(3)申请个人住房贷款需提供的资料;(4)办理个人住房贷款的程序;(5)个人住房贷款合同中的主要条款，如贷款利率、还款方式和还款额等;(6)获取个人住房贷款申请书、申请表格及有关信息的渠道;(7)个人住房贷款经办机构的地址及联系电话;(8)其他相关内容。
2.贷款的受理程序
(1)接受申请。申请材料清单如下：
①合法有效的身份证件;②借款人还款能力证明材料，包括收入证明材料和有关资产证明等;③合法有效的购房合同;④涉及抵押或质押担保的，需提供抵押物或质押权利的权属证明文件以及有处分权人同意抵(质)押的书面证明;⑤涉及保证担保的，需保证人出具同意提供担保的书面承诺，并提供能证明保证人保证能力的证明材料;⑥购房首付款证明材料，包括：借款人首付款交款单据(如发票、收据、银行进账单、现金交款单等)，首付款尚未支付或者首付款未达到规定比例的，要提供用于购买住房的自筹资金的有关证明;⑦银行规定的其他文件和资料。
(2)初审。主要审查借款申请人的主体资格及所提交材料的完整性与规范性。
如果借款申请人提交的材料不完整或不符合材料规范要求，应要求申请人补齐材料或重新提供有关材料。如果不予受理，应退回贷款申请并向申请人说明原因。经初审符合要求后，贷款受理人应将借款申请书及申请材料交由贷前调查人进行贷前调查。
(二)贷前调查
贷前调查是对住房楼盘项目和借款人提供的全部文件、材料的真实性、合法性、完整性、可行性以及对借款人的品行、信誉、偿债能力、担保手段落实情况等进行的调查和评估。
1.对开发商及楼盘项目的调查
对个人住房贷款楼盘项目的审查包括对开发商资信的审查、对项目本身的审查以及对项目的实地考察，最后写出调查报告。
(1)开发商资信审查。具体包括：房地产开发商资质审查;企业资信等级或信用程度;经国家工商行政管理机关核发的企业法人营业执照;税务登记证明;会计报表;开发商的债权债务和为其他债权人提供担保的情况;企业法人代表的个人信用程度和管理层的决策能力。
(2)项目审查。具体包括：项目资料的完整性、真实性和有效性审查;项目的合法性审查;项目工程进度审查;项目资金到位情况审查。
(3)项目实地考察。银行除对项目有关资料进行审查外，还需对项目进行实地调查，其主要目的：一是检查开发商所提供的资料和数据是否属实，是否经过政府部门批准，从而保证项目资料的真实性、合法性。二是开发商从事房地产建筑和销售的资格认定。检查项目的工程进度是否达到政府部门规定预售的进度。三是检查项目的位置是否理想，考察房屋售价是否符合市场价值，同时对项目的销售前景作出理性判断。
(4)撰写调查报告。信贷人员依照银行的有关规定通过对开发商资信调查、项目有关资料审查以及
实地考察后撰写出项目调查报告。报告应包括以下内容：
①开发商的企业概况、资信状况;
②开发商要求合作的项目情况、资金到位情况、工程进度情况、市场销售前景;
③通过商品房销售贷款的合作可给银行带来的效益和风险分析，即银行通过与开发商进行商品房销售合作，将对存款、利息收入、中间业务、资产业务带来哪些效益和风险;
④项目合作的可行性结论以及可提供个人住房贷款的规模、相应年限及贷款成数的相关建议。
项目调查报告经审核人员审核，交有关审批部门审查核准。
2.对借款人的调查
(1)调查的方式和要求。贷前调查可以采取审查借款申请材料、面谈借款申请人、查询个人信用、电话调查、实地调查等多种方式进行。
(2)调查的内容。贷前调查人在调查借款申请人基本情况、贷款基本情况、借款所购(建)房屋情况、贷款担保等情况时，应重点调查以下内容：
①材料一致性;
②审核借款申请人(包括代理人)身份证明;
③贷前调查人应对借款申请人的信用情况进行调查;
④审核借款申请人偿还能力证明;
⑤审核首付款证明;
⑥审核购房合同或协议;
⑦审核担保材料;
采取抵押担保方式的，应调查以下内容：抵押物的合法性;抵押人对抵押物占有的合法性;抵押物价值与存续状况。对抵押物交易价格或评估价格明显高于当地平均房屋价值或明显高于当地同类物业价值的，调查人可要求经贷款银行认可的评估机构重新评估。
采取质押担保方式的，应调查以下内容：质押权利的合法性。包括调查出质人出具的质物是否在银行贷款规定的范围之内，是否有伪造迹象。
采取保证担保方式的，应调查以下内容：担保人是否符合《担保法》及其司法解释的规定，具备保证资格;保证人为法人的，要调查保证人是否具备保证资格、是否有代偿能力;保证人与借款人的关系;核实证人保证责任的落实，查验保证人是否有保证意愿并确定知道其保证责任;对开发商提供阶段性保证的要对开发商的经营情况、信用情况、财务状况、高级领导层变动情况、是否卷入纠纷、与银行合作情况等进行调查;对住房置业担保公司提供担保的，要对住房置业担保公司的营业期限、实有资本、经营状况、或负债和是否按贷款银行要求存入足额保证金等进行全面调查，核实其担保能力。
⑧审核贷款真实性。贷前调查人应调查借款申请人的购房真实性，对存在虚假购房行为套贷的，不予贷款。
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