房企现金流趋紧 债务融资的春天来了

 
　　据不完全统计，A股135家房地产开发企业中，已有59家发布三季报或业绩预告，其中近六成公司业绩下滑或出现亏损。业绩不佳之外，今年以来楼市降温、银行停贷引发的资金危机，使得不少房企现金流趋紧，积极融资缓解资金紧张的局面成为大部分房企的当务之急。自今年9月银行间债券市场面向房企开闸放行中票以来，A股10家大型房企陆续发布拟发行中票的议案，涉及金额近532亿元。
 
　　与其他非上市房企相比，上市房企在融资手段和融资方式上更具多样化和便捷性，也更具优势，但如此之多的上市房企涌向银行间市场融资，确实异乎寻常。
 
　　债务融资工具是一种直接融资工具，资金供给方多为银行间债券市场的机构投资者，包括银行、证券公司、保险资产管理公司、基金公司等等。在房企融资政策正式放开后，目前资金状况不尽理想的部分房企将迎来难得的融资窗口期。业内也普遍认为，这是监管层对于房地产行业融资“减压式”的窗口指导，房企应当充分利用窗口期的政策积极扩展融资渠道，特别是资金成本相对较低的债务融资。
 
　　事实上，不少房企已经开始对债务融资工具进行积极的尝试。房地产龙头万科在9月23日公告，董事会向股东大会申请发行不超过150亿元、期限最长不超过10年的债务融资工具，其中包括中票融资。此外，金融街、中南建设、荣盛发展、华夏幸福、中华企业、金科股份等大中型房企也发布了中票融资预案。
 
　　据证券时报记者采访了解，包括上市房企、地产投资公司在内的业内人士都有这样一种预期：以中票发行为代表的债务融资工具将逐步成为房企特别是大中型房企融资的重要选择。这样的判断主要是基于债务融资工具的成本优势。
 
　　具体来说，债务融资工具采用市场化定价方式，融资工具的发行利率根据企业和融资工具级别，结合银行间市场资金面情况进行定价，一般低于银行贷款基准利率。目前，房企主要的融资渠道按照利息成本从低到高排序大致是：股份增发、债务融资工具、企业债、开发贷款、信托融资和房产私募基金。这其中，信托融资成本多在10%~15%;开发贷款银行实行总量控制和名单制管理；股份增发审核复杂且对房企有一定限制；企业债需要国土部、住建部审批，发改委核准，耗时相对较长。相比较而言，债务融资工具特别是短融券、中票只需在交易商协会注册，手续简单，且成本低于企业债，利率一般是在10%以下，最低可控制在5%左右。

 
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