2014年，是楼市最拼的一年。政府狂扔政策炸弹、房企玩儿命花式促销、购房者焦急观望。想想也是蛮拼的！
 
　　从宏观来看，“四放松“+“一补贴”为主旋律：今年成都先后经历了公积金贷款放松、落户政策放松、限购放松、限贷放松与3%财政补贴各项政策利好···但是在这种巨大的政策利好下，“降价”、“低迷”、“淡季”这些词一直萦绕楼市。
 
　　政策从严厉苛责走向温柔利好，市场从积极乐观走向冷酷严寒，房企从有恃无恐到花样百出。年底了，该盘点一下2014年政府与开发商为了业绩联手唱的这一出“拼了”的戏。搜狐焦点成都站专访西南财大经济学院副教授、博导、留美经济学博士刘璐，为您一一解答。
 
 
　　一、拼了·政府的有形之手
 
　　【搜狐焦点网】：2014年的成都楼市经历了政策的狂轰滥炸：1.试点共有产权住房 住满5年可批准出售；2.成都落户政策从70平到90平；3.限购放松，只做不说；4.限贷放松，首套房认定规则重定；5.财政补贴3%。您认为哪三个选项是你认为对成都楼市影响*5的？哪个是最难执行的？哪个是执行起来最方便的？
 
　　【刘璐】：“史上最严”调控本来指的就是限购和限贷，可见这两项的影响也多大。至于另外3个，相对来说"财政补贴3%"的影响要大一些。从政府层面来看，“财政补贴3%”最拼，感觉有点“图穷匕见”的感觉。从执行力度来看，限购放松最方便，这本来就是一个行政审批的问题；至于限贷，这是国家的宏观调控的货币政策问题，不是地方政府能够决定的。
 
　　【搜狐焦点网】：这些政策对购房者来说，哪个政策最实惠？为什么？
 
　　【刘璐】：对购房者来说，当然是“财政补贴3%”最实惠。但关键是后来就没有下文了。央行鼓励商业银行发放首套房贷的文件以及最近的降息。这肯定是利好，但仍然属于“喊话”性质，并不是货币政策的实质性松动。实际上我国目前在短期内不大可能像以前一样大规模放松流动性。所以这次央行的文件更像是一种指导，但商业银行能否提供足够的信贷额度来支持这个政策还成问题。
 
　　这次降息肯定是利好，比起之前的“喊话”性质的言论，央行这次降息来了点实质性的东西。但这并不是货币政策的实质性松动。实际上我国目前在短期内不大可能像以前一样大规模放松流动性。而且央行的目的主要是缓解部分地区和行业的融资贵和融资难，并不是专门针对房地产。并且，降息是降息，但商业银行能否提供足够的信贷额度来支持这个政策还成问题。年底资金面都紧，7折利率让很多银行利润压力很大。但不排除明年初资金面宽松一些的时候部分银行推出折扣利率响应政策的可能性。
 
　　二、拼了·开发商的Cosplay
 
　　【搜狐焦点网】：在今年楼市下行的压力下，房企玩儿命地玩花式促销：诸如“交5000抵10000的”的传统电商优惠；“某多多”一类的新电商模式；黄丽娟、紫薇一类的网推事件包装；远洋与京东的众筹购房新花样等。您觉得以上这些产品的共性在哪？哪一个最有效？对购房者来说，哪一个能得到真正的实惠？
 
　　【刘璐】：这些营销方式主要还是针对刚需型产品，这类产品的客户对价格敏感度*6。“交5000抵10000的”这样的优惠最方便也最有效，对购房者来说也最实惠。值得一提的是，成都在9·30新政后，陆续出现了开发商补息的七折楼盘。开发商打出七折牌显示出真的是蛮拼的。这不就是变相降价吗？明着降价会遇到很大压力。 虽然最近成交量有所上升，但5月以来的半年时间内成都房价的累计跌幅已经跌了5.3%，超过了08年一年的跌幅约4% ，可谓“难过5·12”。可以预见至少在未来较短时间内，开发商各种优惠还会很多。
 
　　三、拼了·经理人的来来往往
 
　　【搜狐焦点网】：这一年，地产圈的人物们出现较大变动：任志强退休；冯仑留守万通；卫平杀回绿城；肖莉辞职等。*9代大佬们相继隐退，后继何人？楼市的吸引力是否真的不如从前？新一代80后们掌舵，您如何看？
 
　　【刘璐】：作为一个行业来说，房地产的利润率确实在下降，“暴利”只能是一个美好的回忆了。从业人员的压力增大，有更好的选择而离开也是可以理解的。
 
　　不了解新一代地产掌舵人，不好评论。但从经营来说，地产行业拍脑壳就能赚大钱的时代已经过了，需要更科学的经营管理才能在行业里生存和发展下去。所以说新一代地产届的掌舵的压力更大，也更有挑战。
 
　　四、拼了·购房者的“dan定”与市场的“dan疼”
 
　　【搜狐焦点网】：在今年楼市下行的情况下，开发商们拼命促销买房，购房者观望情绪浓重，迟迟不下手，楼市已告别“买买买”的时代，如果是您会选择在此时买房吗？一句话表达今年楼市这么拼是为什么？表现在哪？
 
　　【刘璐】：今年5月开始的半年以来，成都的整体房价指数下降了5.3%。08年那艰难的一年，整体房价指数也只跌了约4%，而“史上最严”调控以后的2012年一年房价指数也只跌了1.1%。可见，今年的市场行情“难过5.12”。我一个朋友去年底的时候觉得房价要跌，把房子卖了。一方面我很佩服他的眼光，另一方面营业税5%，和跌幅差不多。所以，目前的市场行情其实就是一个胶着，跌也也不到哪去。
 
　　分面积段来看，144平米以上面积段的环比跌幅低于90到144平米和90平米以下这两个面积段，可见改需今年的表现实际上强于刚需，原因是前几年受“限购、限贷”等调控影响，市场上刚需型的项目供应比例明显增大。今年的政策面对改需是利好的，比如放松限购等，但是目前成都大户型的库存数量是很大的，消化起来仍然困难。 所以我对购房者的建议是，如果买来自己住，那么看好了就可以下手，找位置好的优惠大的。如果是买来投资等升值，可以再观望一下。毕竟，像以往那样买了就使劲涨的市场环境至少在短期内已经很难再出现了。

 
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