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出租房养老比倒按揭划算 不同类型家庭咋养老

来源： 高顿网校 2014-06-27
　　广州某中学的林老师60岁，退休之后每月将领到约3300元的退休金，老伴孔女士已经58岁，退休3年了，原来是某国有企业的普通职员，退休金为2500元。目前两人住在天河区一套价值300万元的旧住宅中，无其他房产;家庭流动资产约有41万元。女儿已经结婚生子，在某事业单位工作。请问，按照目前的经济状况，两位老人该如何养老?
　　“以房养老，不用吧，我们都有退休金，虽然不多，但也过得去;我周围的亲朋像我这个年龄的也都能自己养老，既不用靠孩子，也不用靠房子。”面对本报记者的咨询，家住广州天河区的“准退休”老人林先生如是说。
　　近日，“以房养老”话题被坊间炒作得沸沸扬扬，多数老人以“情感上不接受、不适用于实际情况”为由大加贬斥。实际上，“养老”与“理财”一样，基础原则都应是“鸡蛋不放在一个篮子里”，房产也好，国债、黄金也罢，都应讲究多元配置，希望达到成功“养老”的目标。
　　记者对比发现，“出租房养老”比纯粹的“倒按揭养老”更适用于目前城市老人的实际情况。
　　三种理财方案
　　1.多元配置：31万元流动资产 年化收益率超4%
　　该类家庭可以采取稳健理财的方式，多元投资养老，用投资收益补充退休金的不足部分。本方案可主要选择银行理财产品、货币基金与黄金等属于风险较小、可期待收益率中等的产品。货币基金充当家庭“应急准备金”，配置比例应高于中年、年轻家庭的一倍，4万~5万元为适宜，以应对“突然住院”等急事;平时退休金的结余部分，也可直接在银行卡上购买成货币基金，增加收益率。
　　按照表格组合，该类家庭的31万元流动资产(10万元的黄金除外)，获得4%以上的年化收益率并非难事，有效跑赢了名义通货膨胀率;年利息至少为1.24万元，每月增加1000元的收入，生活更加游刃有余。
　　弊端提示：难抗通胀，流动资产还有贬值的风险。
　　2.以房养老：
　　“倒按揭”未必划算
　　在70~75岁之间，将价值300万元的房产“倒按揭”给银行，按照六成抵押、基准利率扣除还款利息粗略估算，每月可以领取1~1.2万元左右的按揭养老金，不过，不同银行的产品设计可能会带来养老金的差异较大。这笔钱，可使林老师老两口的生活得到质的飞跃。余下的资金仍可以继续投资，增加偏股基金、银行理财产品的投入，取得更多的理财收益。等待10年的期限到期之后，如果两人依然健在，可以有两个选择：1.用流动资金偿还房产“倒按揭”利息，房产依然归自己;2.房产归银行，二老再购买或租赁新住宅住宿。
　　弊端提示：没有把房产留给女儿，女儿或有怨言;房产“倒按揭”之后获得的收入只有“按揭买房”付出额的三分之一到四分之一，未必划算。
　　3.退休金养老：抗通胀弱
　　按照广州目前的生活水平，两位老人的退休金总计5800元，解决温饱是没有问题的。此做法的好处在于：简单明了不费事，并且还可以有效规避投资市场的风险。但如果原来单位的医疗保险并不健全，生活质量较退休前会大打折扣。弊端提示：抗通胀能力弱。
　　其他类型家庭
　　2位老人退休金较低之家：优先考虑“出租房养老”
　　老林师傅也是广州户籍，家住荔湾区一套价值280万元的住宅，即将在年末退休。退休金预计只有1800元。而太太户籍不在广州，只能在农村领取每月150元的保险补助。家庭目前还有22万元的流动资产。
　　此类家庭“以房养老”必要性较强。林师傅一旦退休，收入骤减，两位老人的生活将捉襟见肘。“以房养老”的方式可以有两条：优先选择出租房产方案，两口子彻底搬到儿子家去住，或在儿子家旁边租赁面积较小的住宅居住，方便照顾孙子，而将自己荔湾区面积较大的房产出租，月租金收入应在3500元以上，可以有效补充养老。假如考虑“按揭以房养老”，则须规避家庭矛盾。
　　而对于单身或孤寡老人、有退休金家庭，则建议“以房养老”，同时可关注保险产品。由于收入有限，“以房养老”的必要性更强，建议优先选择“按揭以房养老”，但由于目前的产品只有10年期限，具体购买时间可以推迟到70岁之后。70岁之前，也可以采取林师傅的做法，租小房自住，同时出租大房，赚取1000~2000元的房租差额，补贴日用。
　　养老理财档案：
　　时间：退休前10年时开始准备为宜。
　　产品选择：养老理财：普通家庭需要配置以下四类产品：货币基金(流动性强，方便应急)，国债或偏债基金(稳健理财，提高收益率)，实物黄金(长线保值，对抗货币信用风险)，保险(除了普通的养老保险，还应配置医疗、疾病类保险)。其中，国债类产品与黄金的总体比例，应在家庭流动资产中占比在二分之一以上。
　　另外，家庭也需要常备3000~5000元的活期存款或现金，以备不时之需。
　　警惕可变因素：1.随着时间转换，投资产品收益率也会发生较大变化，比如前两年偏债基金收益较好，今年却不尽如人意。老年人需要多看报纸新闻，灵活理财。建议每隔半年整理一次理财产品，优胜劣汰。2.而今步入中年或接近中年的人士，需要考虑自己“养老”时的房产价格暴跌风险。因为中国内地的城市化进程不可能无休无止，独生子女政策势必导致某一日房产供给过剩的局面。“以房养老”问题涉及复杂多变因素，需要高瞻远瞩的思索。

 
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