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组合贷缓月供压力 买房新规划

来源： 高顿网校 2014-06-30
　　买房的问题是许多适婚年龄的朋友们必须面临的问题。春暖花开时，江苏常州的读者陈芊芊致信《投资与理财》，诉说她的买房计划。她纠结于要不要现在买房，担心买房后，生活压力变大，影响了现在的生活质量，并希望我们的理财师能给她一些建议，告诉她怎样的理财规划更为合理？
　　芊芊今年32岁了，目前在一个集团公司上班，税后年收入55000元，年底其他收入29000元，有社保和公积金。但公积金每月交的钱只有300元，而且存款才一年。老公税后年收入60000元，无社保，无公积金，也没有任何商业保险。年底时，老公会交给她3 0 0 0 0元存款。现在家里的存款金额有2 0万元，全放在余额宝[微博]里，年化收益率5. 7%左右。
　　他们有一个孩子，已经9岁。给孩子买了教育保险，年交7985元，每年有教育保险分红。芊芊自己也有意外险，每年交1830元，两份保险的保费每年不到1万元，都是用每年收到的孩子的压岁钱交的，相当于两份保险的保费不需要额外资金。
　　目前芊芊一家三口和公公婆婆同住在2 0 0多平米的自有房里。公婆有小生意做，年收入8万元左右，并且公婆都有养老保险，基本不需要芊芊他们出赡养费。家里还有一套安置房，月租金收入有450元。家里的花销，加上养车费用，月均开销在6000元左右。
　　芊芊已经确定2014年在常州市区买房，这是首套房。他们看中了的一套房屋总价在95万元左右，打算通过借钱，凑齐首付50万元，贷款45万元，贷款30年。现在银行放贷利率比较高，上浮10%后达7.25%，感觉很有压力。常州的公积金贷款额度又吃紧，自己又只交了1年公积金，目前公积金余额并不多。据悉，很多地区的公积金贷款只能贷到账户余额的10倍，为此芊芊非常担心自己的贷款额度会受限。
　　规划需求
　　1、2014年在常州购买首套房
　　2、孩子的教育规划
　　“建议读者采用组合贷(公积金+商贷)，有效缓解月供压力，节约利息成本，或是适当调整购房面积，降低总价及月供压力。”
　　王楠 平安人寿[微博]北京分公司区域拓展
　　客户基本情况分析：
　　芊芊一家应属小康之家，通过合理的规划，完全可以实现2014年购房计划。依据基本情况，芊芊一家暴露了很大的风险敞口。建议一家建立至少与贷款总额等值的人寿保险及重疾保险，并为孩子增配健康险。
 
　　需求一：2014年买房
 
　　建议一：采用组合贷(公积金+商贷)，有效缓解月供压力，节约利息成本。
　　依据常州*7住房公积金相关政策，可采用公积金贷款18万+商贷27万的组合方式，比单纯商贷月供降低300元，节省利息11.2万元。
　　建议二：适当调整购房面积，降低总价及月供压力
　　根据常州平均高段房价8000元/平米，95万元的总价至少可购买120平米的大三居户型。考虑到目前五口之家居住200平米的户型，结合未来房屋升值变现、出租的收益能力，可考虑购买面积略小的小三居户型(85－90平米)，它具有面积小、总价低、变现快、出租易的特点，而且可满足三口之家日常居住。
　　下表中，采用纯公积金贷款方式，总价70万元，首付52万元，贷款18万元，等额本息20年，月供1100元左右(最低540元左右)
　　还可考虑降低首付，采用组合贷方式，总价70万元，首付42万元(余8万元装修款)，商贷10万元+公积金贷18万元，等额本息30年，月供1600元左右(最低1000元左右)
　　需求二：孩子教育金
　　芊芊已经为孩子配置了年保费近8000元的教育金保险，但未提及具体公司及险种，从保险教育金配置角度看，可以基本满足。孩子已经9岁，疾病风险及意外风险均相对提高，建议通过配置平安常青树健康保障计划，完善孩子基础健康医疗(10万元寿险+10万元重大疾病+1万元意外伤害医疗，年保费2500元左右)。
　　注：如果已经为孩子配置的教育金保险包括寿险、重疾及意外医疗，可不再重新配置其它保障型产品。
　　由于负债率发生变化，因此家庭的保障缺口明显增加。芊芊的先生没有基础保障(商保及社保)，芊芊本人只有大约50万元保额意外身故保障(依据保费测算)，实际保障缺口较大。
　　建议芊芊夫妻均配置平安智胜人生保障计划，计划包含30万元寿险+30万元重疾+20万元意外+1万元意外医疗；年交保费均为4000元左右，建议30年以上长期交费。
　　依据以上建议，家庭基础保障支出预算：芊芊意外险1830元+夫妻双方保障8000元+孩子健康保障2500元+孩子教育金8000元＝20330元。约为家庭年收入的13%，属于保险配置10%－15%的合理支出区间之内。
　　上述理财规划中涉及到的理财产品有：
　　①平安常青树健康保障计划【平安鑫盛终身寿险(分红型，2012)+附加鑫盛提前给付重大疾病保险+附加意外伤害医疗(A/B)】
　　②平安智胜人生保障计划【平安智胜人生终身寿险(万能型)+平安附加智胜人生提前给付重大疾病保险+平安附加无忧意外伤害保险(2013)+平安附加无忧意外伤害医疗保险(A/B)】
　　“建议芊芊夫妇趁现在‘宝宝’类理财收益率刚开始下滑之际，选择将大部分资金配置到银行中长期理财，以便锁定相对较高收益。”
　　张伊欣 2010年加入中国光大银行[微博](2.55, 0.02, 0.79%)北京分行，现担任光大银行私人银行(北京)中心财富顾问，拥有丰富的客户服务经验。
　　特别说明
　　①由于申请住房按揭贷款的主体是芊芊夫妇，因此上述家庭财务状况分析表不包含芊芊公婆的财务数据。
　　②根据已有信息可知，芊芊夫妇在老人赡养费用和家庭保险支出的费用为零，家庭支出主要是每月6000元的生活花销和养车费用，合计每年7.2万元。
　　理财规划建议：
　　◆购房规划
　　由于常州的公积金贷款额度吃紧，且芊芊的公积金余额不多，因此只能选择申请商业贷款，放弃申请公积金贷款或组合型贷款。假设房屋总价在9 5万元左右，芊芊夫妇能够通过借钱，凑齐首付50万元。假设能够从银行贷款4 5万元，按照基准利率上浮10%即7. 2 5%，贷款3 0年。按照等额本息还款方式，每月应还房贷3 0 7 0 元，合计每年还贷3 . 684万元。
　　一般在申请个人房屋按揭贷款时，当申请人家庭年收入为年还贷金额两倍以上时，且申请人无不良信用记录，房贷申请一般都能顺利通过。
　　◆教育规划
　　芊芊夫妇的中期目标是孩子的教育投资，想通过合理的资产配置，追求较高的相对投资回报，为孩子攒足教育费用。其现有的投资方式主要为两种：一是给孩子买教育保险，年交7985元，每年享受教育保险分红。二是将现有2 0万元存款全放在余额宝里，年化收益率5 .7%左右。该种投资组合是否合理？我们来对上述两种投资进行详细分析。
　　1、教育保险：一般风险相对较小，本金相对安全，但是每年的分红款折合成年化投资收益率，一般为2%- 3%，收益率相对较低。因此，建议将该笔资金改为基金定投，以连续投资10年为例，平均年化收益率为6%-10%。由于芊芊家的孩子今年刚9岁，大约10年以后才会使用这笔资金，作为大学学费和生活费，而当前A股市场点位相对较低，因此非常适合进行10年期的基金定投投资。
　　2、余额宝：起点较低，灵活性相对较高，但近期收益率持续下滑。4月以来，市场资金面相对宽松，同业市场拆借利率持续下降。受此影响，互联网“宝宝军团”的收益率持续回落，截至4月28日，余额宝7日年化收益率为5.08%，与发行初期的7%相比，降幅较大。因此，建议芊芊夫妇趁现在理财市场收益率刚开始下滑之际，选择将大部分资金配置到银行中长期理财，以便锁定相对较高收益。
　　◆其他规划
　　1、家庭备用金：芊芊的家庭属于“上有老、下有小”的结构，老人和孩子会有临时紧急用钱的需求，因此建议芊芊夫妇准备出足够的家庭备用金，以备不时之需。按照紧急备用金一般需满足家庭3 - 6个月生活开支的原则，芊芊家庭紧急备用金=(年度生活费7. 2万元+年缴房贷3 .7万元)/2 = 5 . 5万元。该笔资金可以放在活期账户或者投资期限灵活、风险较低的货币基金。
　　2、保险规划：芊芊的老公是家庭的经济支柱，但是无社保、无公积金，也没有任何商业保险，对于整个家庭来说，是一个风险点。因此，建议芊芊老公适当配置一些返还型的重疾险和消费型的意外险，用全面的保障计划去覆盖家庭风险点。
　　点 评
　　为了实现买房计划，芊芊需要开源节流，目前阶段，无需赡养老人和租房，完全可以每月减少1000元的开销。另外，若是担心购房后影响生活品质，完全可以减少购房面积。针对芊芊的家庭实际情况，我们两位理财师都给出了很好的建议，芊芊可以参考。

 
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