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新婚族：收入不足贷款受限如何规划买房

来源： 高顿网校 2014-06-30
　　为了省下婚典钱买房，打算旅行结婚的晓泉夫妻，不巧又遇上银行住房贷款利率收紧。他们此时是否还应该选择买房呢？如果买房，又该怎样精心做好买房方案呢？
　　晓泉和男友相恋5年，他们计划把办婚典的钱省下来，一起贷款买房过实实在在的家庭生活。只是没想到银行房贷政策收紧，这让晓泉有些纠结。
　　旅行结婚 省钱买房
　　晓泉今年29岁，在一家企业做人事工作。男友是她的大学同学，典型的IT男。两人由于是理科生的缘故，考虑问题少了一点文艺，却也多了一些务实。
　　“我们去逛过婚博会，一桌婚宴6000～7000元还不包含酒水，拍一套婚纱照动辄万元以上，考虑到还要租婚车、请司仪、租礼服等，一场仪式费用至少25万元。”晓泉从包里面拿出笔记本，边指着上面罗列的各项价目边说：“这与我的消费观完全不符，我把自己的想法告诉了男友，他也觉得办婚礼挺折腾人的，即劳民又伤财，不如旅行结婚来得实在。我男友就是担心我爸妈不同意。”不出所料，传统的爸妈听到女儿的计划，当即就表示反对，但经过一番苦口婆心关于“面子”和“里子”的劝说后，考虑到经济压力他们最后也妥协了。
　　随后晓泉和男友就开始算着自己的预算，周末积极地跑中介看房，同时还不忘关注银行的房贷政策动向。
　　收入不足 贷款受限
　　看过一些房源后，晓泉和男友比较中意75平方米左右的二室一厅，他们准备给未来孩子预留一间房间，他们看中的是一套250万元的房子。
　　晓泉算过，即使省下婚庆费用后，男友父母答应加码资助他们购房，可是哪怕有了这100万元作为首付，可是剩余的150万元需要她和男友去贷款。而关于贷款，他们也去咨询过银行，假如以组合形式贷款150万元，按基准利率计，他们每月需要还贷1万元，可是她和男友的月收入一共才1.7万元，贷款金额超过收入的一半，恐怕申请贷款有难度。*10的办法就是增加首付比例，目前她和男友有37万元定期存款，但如果将这37万元全部放入买房首付款中，今后生活的压力着实不小。
　　政策突变 是否买房
　　原本就因收入有限，可能无法获得足额贷款，更雪上加霜的是，近期内资银行纷纷将贷款利率上调10%，银行工作人员还无法给出确切放款日期，最少需要等待1个月以上。
　　不仅如此，最近种种迹象都显示，市场并不看好一线城市的楼市，似有还无的下跌风险让晓泉的买房计划受到影响：“我在想，现在贷款成本这么高，楼市情况又不明朗，在这种情况下买房理智吗？”
　　晓泉和男友其实并不缺房住，他们两家各有一套二室一厅，所以对于现在是否要买房她是保持开放态度的，甚至她幽默的表示：“我不在乎再打击爸妈一次，假如有比买房更好的投资，我是愿意考虑的。毕竟买房对我们来说压力是很明显的，况且现在申请银行贷款又是这么难。”
　　按照晓泉夫妻的实际情况，他们现在该买房吗？
　　每月收支状况(单位：元)
　　收入(税后)支出
　　本人月收入7500基本生活开销1400
　　配偶月收入9500外出就餐购物等1500
　　娱乐休闲支出1200
　　其他收入0其他0
　　合计17000合计4100
　　每月结余 12900
　　年度收支状况(单位：元)
　　收入支出
　　年终奖金20000旅行费用10000
　　配偶年终奖金30000年末大宗购物5000
　　人情往来4000
　　其他收入5000其他0
　　合计55000合计19000
　　年度结余36000
　　家庭资产负债状况(单位：万元)
　　家庭资产 家庭负债
　　活期及现金5房屋贷款0
　　定期存款37
　　国债0
　　股票(市值)0
　　基金(市值)0
　　汽车(市值)0
　　自住房0
　　投资房0
　　黄金及收藏品0其他贷款0
　　合计42合计0
　　家庭资产净值42
　　注重买房交易细节综合考量
　　结婚买房要注重细节
　　通过晓泉介绍的实际情况，在解答是否该买房的问题前，小两口不妨先考虑考虑以下几个问题：
　　比如，自身是否了解房产交易的相关税费情况？交易税费有哪些优惠政策？大部分人买房时往往会以首付款、装修款的支出多少来判断自身是否具备购房能力，而忽略交易税费，而现在大部分二手房交易价格都是卖方到手价，交易过程产生的税费都由买方承担，因此这部分支出也是购房成本的一部分，应该纳入预算中。
　　再者，房源是否是普通住房？是否是卖方*10房源？是否是卖方购入满五年？这些都会对交易税费产生重大影响，举例说明：
　　费用类别情况A
　　普通住房(190万)
　　满五年*10情况B
　　普通住房(190万)
　　不满五年情况C
　　非普通住房(250万)
　　购入价100万、满五*10情况D
　　非普通住房(250万)
　　不满五年
　　契税1.9万1.9万7.5万7.5万
　　个人所得税01.9万05万
　　营业税010.735万8.475万14.125万
　　合计1.9万14.535万15.975万26.625万
　　若晓泉小两口准备购买预定地区250万元、面积75平方米房产的四种情况，情况A和情况B中，他们选择了做低房价过户(客户购房地区属于内外环间，普通住房标准为总价200万元以内)，区别在于卖方售房情况的不同，情况C和情况D为按购房原价过户，属于非普通住房，也根据卖方售房情况的不同作了区分。
　　通过上述四种情况合计交易税费的比较，可以看出同一套购房标的，不同的售房性质和买房方式，都会对交易税费支出产生影响，最低支出和*6支出的差额在25万元左右，可见这个问题是需要特别引起注意的。
　　此外，对于部分贷款政策是否了解？晓泉提到组合贷款150万元，每月还贷1万元，其实针对房龄在五年以上的二手房，公积金贷款的贷款年限最多只能15年，而针对一手房和次新房(房龄五年内的二手房)，公积金贷款年限最多可以到30年，比如对于公积金贷款60万元来说，15年期月供4590元，而30年期月供3040元，二手房房龄的不同也会影响贷款还款月供，这些贷款细节都是值得关注的。
　　买房决策还需综合考量
　　那么，晓泉小两口现在该买房吗？这需要综合考量房源情况、房屋价格以及上述的购房细节，才能更准确地评估自身的购房能力，得到准确的答案。
　　小两口还是具备一定购房能力的。晓泉之前在计算家庭还贷能力时仅考虑了月收入，如果能将公积金缴存额考虑在内，客户家庭每月承担12000～13000元的期供问题并不大，尤其是两人工作多年，通过办理公积金冲还贷手续，账户缴存额就能确保贷款*9年无太大还款压力，因此家庭完全可以承担180万元以内的组合贷款，考虑到客户另有137万元可以用来支付首付，所以对于目前看中的房源，客户完全可以承担购房及税费、中介费的相应支出，客户具备购房能力。
　　购房准备要充分。“买房需要缘分”，这是很多人都有的感慨。这说明符合理想的。
　　房源并不一定在你需要的时候就会出现，因此需要购房者提前做好购房准备，确保资金的流动性，和熟悉的中介人员保持联系，从而使“缘分”在出现时不会轻易错过。
　　注意保持资金流动性。一旦准备购房，家庭资金的流动性就显得尤为重要了。目前晓泉小两口的37万元资产是以定期存款形式存放，一旦有购房标的需要大额支付首付款时，容易造成收益损失，建议改为货币基金或银行短期理财产品形式持有。

 
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