先说一段陈年旧事。2010年是中国楼市的大年，万科和龙湖两个北京公司较上了劲。在有龙湖高层参加的饭局上，新浪乐居记者得知，龙湖和万科都想拿下北京市场年度销售冠军，但同时都想打点埋伏，把一部分认购算到2011年。

　　两家公司都在打探对方底牌，准备在对方公布的数字上加那么一点儿。最终，履新万科的毛大庆正名的愿望更强，万科北京以不足2亿元力压龙湖，当上北京区域市场冠军。双方也藏了一些销售算到2011年。

　　有可靠的证据显示，同样的事儿万科2013年又干了一遍。万科跑赢2014上半程，销售过千亿、增长两成。除了没跑过神一样的碧桂园，万科大大拉开与中海、华润、龙湖、招商、金地等竞争对手的差距。除了中海上半年销售持平外，其他几家均是倒退。

　　但看万科的回款，就是另外一回事了。上半年，万科回款只有700亿，甚至不及去年同期。卖出千亿的房子只回笼70%的资金。万科的销售额是按照交定金的口径统计，肯定有部分客户没走完交首付、银行批贷过程。但过去万科销售回款率从没有这么低过，已经披露中报的同行的现金回笼基本与销售额一致。

　　很有可能，万科把2013年的销售额一部分匀到了2014年。2014年1月，万科单月销售277亿，占上半年近三成。销售数字可以跨年度调整，现金回款却不能。这部分销售已经在2013年回款，2014年上半年万科的回款率自然就下来了。

　　万科有这么做的动机。首先确保香港上市，二来盈安合伙买了近20亿股票，是用万科股票质押加了杠杆。股票下跌会有很大的麻烦，所以万科2014年的销售必须漂亮。如果只从回款衡量，万科的销售并不比竞争对手靓丽太多。

　　金地的回笼也不够理想，但回款率比万科要高出不少。金地的麻烦在于毛利下滑过快。上半年结算单价不低——13140元/平米，但成本上涨更快——10336元/平米。毛利率21%（扣除营业税金及附加前，下同），比同行有十个百分点的差距。带来的后果是，金地上半年只是微利。

　　因此，金地出招调整了。它对新开工项目清单进行了修订，深圳、上海加快开工，武汉、长沙、西安、烟台、珠海、东莞则有项目被推迟开工。从取舍上可以清晰看出，一线城市提速，供应量大的二三线则放慢进度。

　　在各大区域中，苏浙沪拖后腿，收入贡献45%，毛利贡献只有29%。华东区域已经成为地产公司的集体伤心地。2013年以来，招商地产华东公司毛利率只有10个百分点出头，扣除项目和区域公司人吃马喂，再分担点总部相关成本，就是在白干活。以杭州为大本营的滨江上半年利润率也急剧下滑。

　　华东房价在全国重点区域中*6，但地价也相当突出。房价是在上涨，地价上涨更快，逐渐扩大的剪刀差吞噬了房企利润。虽然并不是所有房企都有华东危机，但已经有实力企业开始掉队。宁沪杭甬、苏锡常等城市的主政大员们，应该不忘开发商的贡献。

　　利润率下滑对所有开发商都构成困扰。2014年上半年结算的房子大多是在过去两年卖出去的，而这两年里，楼市并不差。万科上半年毛利率30.9%，去年同期是33.5%。中海和华润也有约1个百分点的下降。

　　2014年上半年楼市整体疲软，当下各家房企都在以价换量搞促销。未来两年内，一线房企面临的利润率压力依然沉重。

 

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