中国某些精英人士一直很生气：美国楼市可以崩盘，日本楼市可以崩盘，中国楼市为什么就不能崩盘？

　　说起中国房地产，有两个常被拉来陪绑对比的参照系，就是美国和日本房地产曾经的泡沫往事。

　　某些专家除了经常拿美国洛杉矶小镇上的木屋和北京上海的豪宅比价格之外，最吓唬人的还是经常拿次贷危机引起的房地产泡沫，或倒过来说由房地产泡沫引起的次贷危机，来警醒中国的开发商和购房者们。

　　的确，我们是应该重视美国房地产泡沫，但要认真研究它形成和破裂的原因，才能回答精英们的问题，并让他们稍安勿躁。

　　美国房地产泡沫的关键人物有两位。泡沫形成要怪格林斯潘，泡沫破裂要怪萨达姆。这不是开玩笑。且听我说来。

　　本世纪初，美国碰上两件倒霉事，一是911，二是互联网泡沫破灭。为了刺激经济和提升投资者信心，美国开始大幅降低利率，两年内17次降息，基准利率从5%-6%左右降到了1%。美国人对利率极其敏感，因为他们基本不存钱，买个手机恨不得都贷款，更别说买房子了。

　　利率被格林斯潘搞到二十多年来最低，再加上美国人购房首付率全世界最低（相当部分是零首付），在很多人眼里，买房是不要钱的。

　　所以，从2001年开始，美国人开始哼唱这样一首小曲：买房基本不贵，贷款基本没费。在这样一派欢乐祥和的气氛中，2006年美国房地产市场量价齐升达到高点，此期间，全美主要城市的房价涨幅在300%左右。本来，美国居民房室自住率长年稳定在65%左右，到2006年达到了69%。这时候，萨达姆又出来闹腾，加上高盛等大行的配合，以石油和粮食为主的基础产品价格猛升，通货膨胀爆发，美国是重灾区。对付通胀，全世界经济学家们的说法有很多种，而最有效的做法只有一个：升息。

　　于是，在接下来的两年内，美国基准利率从1%升回到5.5%。这使得利用浮动利率贷款购房的家庭，利息成本成倍上升。如果坚持还款，债务会越来越重。

　　所以，理性选择就是断供，因为零首付之下，断供几乎没有成本。

　　而一旦断供，银行就马上收房子，并根据财务纪律，要在尽短的时间内卖掉变现。这样，就会在短期内形成大量卖盘，并推动价格急速下行，形成一面倒的供需失衡，泡沫终于破灭。

　　由此看来，美国的房地产泡沫起于金融，终于金融。用便宜的资金价格将大家圈进居者有其屋美国梦的游戏，用不断上升的房价产生的账面财富诱人深入，再用神秘的金融创新衍生工具，将风险延后、扩散和转移。形成传递接火棒的博傻游戏。说白了，美国的房地产泡沫与基本需求无关，属于没有需求、创造需求也要硬上的“无中生有”型泡沫。

　　日本的房地产泡沫有两次，一次是1975年，一次是1989年。这两次泡沫破裂有外因也有内因。外因没什么可说的，都是因为日本经济的对外依赖和开放程度，遇到世界经济和股市的周期性变化导致的“池鱼之殃”，比如石油危机和全球股灾。

　　内因有两条，头一条与美国相似，也是因利率大幅度调整所产生的相关逻辑反应。这条内因也没什么可说的。

　　另一条内因值得我们关注，因为它与日本的城市化进程相关。

　　上个世纪70年代初，日本的城市化率已经达到了76%，而在此稍前的1968年，日本家庭数和住房套数的比例是1：1，到了1989年这个比例上升到1：1.13，总量上多了13%。但在这二十年间，日本的城市化率已几乎停滞。这意味着在城市常住人口基本没有新的增量的情况下，住房供应却仍然在持续增加。

　　所以，日本的泡沫起于对社会经济发展前景的整体上（包括政府、企业、媒体和大众）的过度乐观。

　　就这点而言，日本的故事比美国的故事，离我们更近一些。

 

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