讨论房地产利润永远是一个不会过时的话题。之前很多人说房地产多么多么暴利，然后别人有说房价如何如何不合理啊，或者价格多少多少的高啊。

　　今天整个专题，聊聊这个房价里的利润空间到底被哪个混蛋赚走了。

　　我记得大概两三年前吧，那时候温宝宝还在位的时候说过这么一句话：开发商要留着道德的血液。这句话真的是如雷贯耳啊。其实吧，每年每个开发商都会做年报，对外公布利润空间。大概的空间其实都是在10%左右，利润里远不如兰州拉面来的高啊。

　　但是这其实还有一个逻辑解释不通，既然利润不是那么高，为什么人人都来做房地产呢，什么服装的、食品的、家具的但凡做大了就要来做房地产。

　　其实我的观点是：房地产整体的利润率的确是不高，但是由于是高资金累加项目，所以整体的基数是庞大的，所以利润还是可以的。更何况还有一个重要因素是可以滚动开发，所以启动资金没有想象中的那么多。所以整体的利润空间会比看上去的10%要大。

　　但是哪怕如此，我依然把开发商的获利能力放在第四位，因为前面排着三个大佬，地位不能撼动。

　　任大炮曾经说过这么一句话，房地产期房销售，是保证开发商可以快速开发项目，将楼盘尽快的卖给客户，将房子的后续上涨空间留给购房者。我觉得这话说的很在理。

　　对于楼盘的开发周期来说，只有2年，而客户持有的是未来的70年。从时间对比上来看，购房者的时间远高于开发商。对于项目的增值，核心是土地价值的增值，包括抗通胀的增值、土地稀缺的增值以及区域价值被充分挖掘的增值。

　　开发商开发一个楼盘，我承认的确存在对未来价值提前透支的现象，但是整体而言，重点的涨幅都是在现房交房之后。

　　在上海买过房子的各位都知道，单套房子持有10年以上，价格翻了3-4倍都是很正常。

　　但是不管怎么说，购房者买房都是拿出自己的真金白银的，都是有投入的，和前两位空手套白狼比起来，真的是小巫见大巫。

　　很多人都知道这样一个分析，说房地产的*5成本来自于土地。大概都会占到项目售价的30%-60%不等。而销售的土地收入这一块就是被地方政府收去的。

　　今天还看了篇微信，说税费吃掉利润的六成，我不知道这个数据是否可靠，但是真的觉得房地产的税费是真多啊。做一个项目是各种的敲章啊，不敲上三五十个绝对没有那么顺利可以开盘的。而各种敲章就是各种税费。

　　我在做乙方的时候，曾经帮甲方做过一个测算，其中有一项费用叫：不可预见费用，占到成本的15%，我说这个成本太高了，是用来干嘛的。开发商蛋蛋的说：是用来疏通关系的。

　　所以包括土地成本、税费以及各种灰色支出，房地产几乎70%的钱都是被政府拿走的。而且前提是政府没有花一分钱的前提下。

　　好了，大BOSS要出场了。政府再怎么折腾，项目还是在当地城市的，而且以后土地楼板价也是由现在的楼市决定的，所以再闹腾也不会做的太过分。

　　而对于排名*9位的大BOSS而言，真的是有钱赚的时候大举进入，没钱赚的时候果断抽身，不会考虑人间疾苦。

　　是的，我觉得房地产发展这么一轮下来，笑的最开心的应该就是银行了。

　　首先项目卖地融资的时候，开发商问银行借的钱，基本都是10%以上的利率贷款。这个和你把钱借给银行的利率比起来真的是小巫见大巫。

　　然后项目销售的时候，购房者可以通过贷款的形式购买，这其实等同于银行和客户捆绑整体购房。我算了下，贷款30年，整体付出的金额总和是当年贷款的1.8-2倍。而且为了防止你提前还贷造成损失，前几年你每个月交的贷款主要都是在还利息，并没有还到本金。前几年基本都是为利息买单，这比高利贷还高利贷。

　　但是可恶的是，房价上涨了银行要赚取对应的利润，房价亏损的时候银行完全没有共同承担的意思。业内已经出现剥夺你房产的同时，依然要求你继续还贷的案例。

　　这一系列的运作银行核心需要保证的是：银行不能亏损，哦不对应该说，银行在这单业务的利润率不能低于5%，不然年底奖金发不出来。

　　然后各位不要忘记一个事实，就是银行其实就是一个皮包公司，他的钱不是自己的，而是吸纳的社会上储户的钱。

　　所以用一个简单的逻辑可以说明这个问题：几乎不要利息的方式借了百姓的钱，然后用他投资做高利贷。然后各种政策规定必须先还利息，各种政策保证铁定会赚到钱。然后一轮下来，把本金还给储户，利息自己分掉。

　　这样一个投资的核心是：银行不承担一毛钱风险，但是要分享50%以上的利润，而且自己不掏钱做投资。

　　荣登榜首，实至名归！

 

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