地方政府调整限购与刺激楼市的速度之快与力度之大，确实有些超乎我们之前的预期。如果“闽八条”属实，救市力度已经不亚于08年。而成都由财政给予银行补贴，丁祖昱称之为“全球的创举”。一方面，这是在中央市场化调性下各地分类调控的安排；但同时，在中国这样一个中央集权的体制下，地方政府的集体举动一定是中央默许甚至授意的结果。新一届高层对房地产的一年来的态度，从开始的避而不谈，到马上叫停地方政府调整限购，到提出分类调控，再到授予地方调整权，和住建部提出“千方百计去库存”，其实反应了中国宏观经济管理思路的演变，对房地产市场的影响也耐人寻味。

　　中央宏观经济思路的改变在7月29日的政治局经济工作会议上有明显体现。过去“克强经济学”的要义是“调结构、去杠杆、不刺激”，但本次会议再次强调了稳增长的目标，事实上伴随着大规模基建投资计划和定向货币宽松的实施，克强经济学已经转向，调结构的优先级被置后，优先的是稳增长和促改革。这背后有着复杂的国际国内政治经济背景。简而言之，就是反腐打老虎之后，必须用经济增长来保持稳定；要推动改革，必须要有经济增长带来的窗口期；人民币国际化的推进，也需要国内经济增长的支撑。

　　正是这种宏观经济思路决定了中央目前对房地产至少是托底和放松的态度，而地方政府立马心领神会，随即出台各种救市举措。整体来说，正在实施的和未来将会实施的救市手段会主要体现在四个方面：1）取消或放松限购，估计接下来除北上广深外其他城市均会快速完成；2）放松限贷，主要落子在首套房上，包括下调首套首付比例、调整公积金贷款政策、窗口指导银行提升首套房优惠利率幅度和提高首套房按揭贷款额度。3）加快棚户区改造，并提高货币化补偿比例；4）借户籍制度改革政策，三四线城市放开落户，增加需求。

　　中央当下对楼市的托底心态和地方政府的积极动作，决定了本轮房地产市场调整的幅度不会太大。正如我之前微信《楼市企稳的可能正在增大》中提到，中央政府的托市政策会引导市场预期与购房信心趋稳。随着中央托底意图明朗化，并体现为地方政府的具体政策实施，市场信心筑底的窗口期正在到来。

　　另一方面，政府有形之手强力出击，也不能完全压倒市场这只无形的手。正如我始终强调的，中国楼市当下面临一个“供应持续增长，需求增速趋缓”结构性矛盾，高库存、高供应和高价格“三高”的问题始终是悬在楼市头顶的达摩克利斯之剑，和阻碍楼市进一步上升的桎梏，在城市库存去化周期降到12个月之前，去库存始终是市场和企业的首要任务。在此大背景下的市场企稳，不是说市场回暖到可以量价齐升，而是信心和预期逐步企稳，对应的是之前客户不断加剧的杀跌观望心态和持续下滑的交易量。而在去化周期达到合理区间范围之前，购房信心会始终处于不稳固的博弈状态，企业营销越积极、出货速度越快，市场信心筑底回升的周期就越短。

　　市场趋稳的特征之一，是城市的正常分化。城市分化的效果在各地取消限购的市场成交量中已经得到反应。在供求关系严重倒挂的城市如天津，限购对成交量无任何影响；而在相对较好的济南，虽然刺激效果每周递减但还算有些作用。随着进一步的放松和信心的企稳，我们相信供求关系合理的城市交易量会逐步复苏甚至回暖，而在那些有需求支撑但供严重过于求的城市，降价空间趋于明朗，以价换量正常化。

　　从战略的角度，企业应该理性认识这个窗口期的机遇和风险。中央政府从政经全局角度出发放松房地产，推动去库存，但并不会从根本上改变一些城市房地产产能过剩的格局，有形之手强力干预之下的去库存，在某些城市只是延缓供求矛盾爆发的时间。或许一两个季度之后，市场会面临拿地的窗口期，但企业在城市选择和产品选型上必须更加理性科学。而着眼未来长期发展的房企，必不能错过本次窗口期快速出货，同时在一些不具有需求支撑的城市壮士断腕割肉套现，储备足量现金，为接下来的拿地窗口期做好准备。

　　而从营销的角度，当下政策调整为企业提供了积极营销、以价换量的绝佳战机。在营销策划系列文章《营销操盘手的谋略兵法》中我也提到，好的营销必然需要借势，要借政策利好的势、借市场企稳的势。配合企业的发展战略，营销操盘手必须抓住战机、果断出击，用有效率的渠道整合换来客户来访，用坚决的价格调整换来交易转化。窗口期的市场，营销更要以快为先，抢占跑道才能赢得先机。

 

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