下面，高顿网校小编在10月29日*7发布的业界评论文章是：高房价对消费具有严重挤出效应——易宪容
　　最近国内经济增长全面放缓，第三季度GDP增长下行为7.3%的水平，为5年来GDP增长最低。对于国内GDP增长放缓，多数人认为，其主要原因就在于出口增长持续下行（其表现为制造业的投资减少）、基础设施投资及房地产投资增长放缓（三者占整个国内投资比重达80%以上）。尤其是房地产投资的增长下行，更是目前中国经济增长放缓的主要原因所在。所以，房地产救市成了国内各级政府的主要任务。各级政府都希望通过房地产的救市来重造中国经济增长之动力。

　　不过，国内制造业、基础设施、房地产三者的投资增长下行或转型已经是一种必然趋势，这是谁也不能改变的市场内在法则。尤其是经济的“房地产化”所导致的住房生产严重过剩已经使得当前的“房地产化”经济不可持续了。当前政府的救市，除了减小房地产严重过剩面临的房地产泡沫破灭可能造成的巨大风险之外，国内房地产市场最也无力再担当经济增长之动力了。所以，国内外有个共识，都认为中国的经济增长动力，应该放在如何拓展居民内需上。近几年，中央政府各种经济政策都在强调这点。

　　事实上，无论从国内居民的人口总量，还是近30年来居民消费能力逐渐提升的角度来看，13亿人口的内需应该是一个无限大的量，但目前这个无限大的量还只是潜在的。比如，美国之所以为全球*5消费国，就在于美国的人口达到3亿以上，就在于美国居民消费能力强。如果说，中国13亿人口的消费力达到美国居民的一半水平，那么中国居民的内需应该是一个无限大的量或中国GDP翻一倍达100万亿元以上。

　　现在的问题是，扩大居民内需一直是历任政府最为主要经济目标，但是近几年来，尽管GDP的增长速度不小，但国内居民的内需不仅没有随之快速增长，反之增长速度放缓或增长萎缩。原因何在？最为重要的原因就是高房价的问题。可以说，高房价对国内居民消费具有严重的挤出效应。它也是居民内需增长的*5障碍。

　　因为，按照国家统计局的指标体系，任何居民的住房购买都是算作一种投资。无论居民购买住房是真正用于消费还是用于投资都是算作投资。可以说，就目前中国居民的现状来看，不仅住房是整个家庭最有价值的资产，而且购买住房占居民整个收入支付中*5份额。如果房价水平合适，房价收入比不高，那么居民购买住房占整个家庭收入支付中的比重中不会太高。居民购买住房之后，也能够在几年内付清房款，保证其日常基本消费。如果房价过高，其情况则完全不一样了。

　　就目前中国的住房市场价格而言，不要说一线城市的住房价格早就是天价了，与90%以上工薪阶层已经无关。即使是二三线城市的房价，85%以上的居民也是无支付能力购买。三四线城市也是如此。有些居民即使购买，也会对其整个家庭消费具有严重的挤出效应。

　　比如在北京四环边上，一套100平米的住房，价格在400万元左右。而一个名牌大学毕业的学生在北京工作5年，年薪估计10万元左右，5年积蓄至多20万元。两个人5年积蓄也至多为40万元。在这种情况下，两个人结婚要在北京购买一套100平米的住房，两个人积蓄还得加上男女父母双方的一辈子的积蓄（假定双方的父母都生活在南方的县城，其整个积蓄也大概是60万元左右，北方的县城及农村还达不到），只能够支付这套住房的首付（即假定双方父母各付40万元）。

　　在这种情况下，这对年青家庭住房是购买了，但严重的的债务负担马上而来，其按揭贷款负债率会高50%以上。面对如此沉重的债务负担，这对年青家庭的日常生活消费将会严重挤出，否则，他们还不了沉重的住房贷款。同时，两个年青人双方父母的日常生活消费会严重挤出。因为，父母亲的养老积蓄突然减少了三分之二。我们周围的不少年青人都是这样，他们的父母来北京看他们，连高铁都舍不得坐，只是坐普遍火车。因为他们觉高铁的票价太高。北京等一线的情况是这样，其他二三线的情况也好不到哪里，因为，二三线城市居民的收入水平更低。

　　房价过高，不仅对购买住房者具有严重的消费挤出效应，而且对于租房者也具有严重的消费挤出效应。因为，房价过高，住房的租金价格同样会快速上涨（即使不少城市的住房租金的价格涨不过房价，上涨的幅度同样十分惊人）。房价上涨，租房者所要支付费用也就越来越高。以上面列举的那套住房为例，5年的时间里，其房租也上涨了一倍以上，估计达到月租金8000元左右。在这种情况下，对于租房的居民来说，或无支付能力租用，只好到边远的城乡结合部的农村租房；或是增加其整过生活开支，挤出日常生活消费。

　　还有，房价过高，也会导致整个企业营运成本全面上升。而企业的营运成本上升，或是迫使不少企业迁出这些高房价的城市，减少这些城市的就业机会；或是压低企业工人的工资水平等。可以说，无论是哪一种情况出现，它都会从总体上降低整个社会的收入水平，影响居民的支付能力，从根本上削弱居民的消费。而各级政府救楼市，其目的就在于把现有的房价顶在天花板上或维持高房价，与保证经济持续稳定增长背道而驰。

　　可以说，当前国内经济增长动力不足，就在于国内居民的潜在内需无法转化为现实的内需，国内居民无限大的需求很大部分只是潜在。居民内需之所以无法释放出来，不是居民不愿意消费，而是居民没有消费能力。当前居民的消费能力不足，或支付能力不足，主要在于两个方面。一是以劳动力要素获得收入的绝大多数居民的收入水平低或占整个社会各要素总收入的比重低，二是绝大多数中低收入居民少许的收入被高房价吞噬了，从而导致高房价下国内居民消费的严重挤出效应。如果国内高房价这种现状不改变，国内居民消费无法增加，居民内需也是无法得到拓展，从而使得国内经济持续稳定增长成为无源之水、无本之木。

 

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