近日，房地产去库存被提到了前所未有的战略高度，中央经济工作会议亦提出了“化解房地产库存”与“适当降低商品住房价格”，更将去库存列为2016年五大任务之一。一时之间，如何方能有效去库存，成为了舆论热议的焦点。

此前，决策层数次提出了新型城镇化与房地产去库存的结合，让进城的农民成为新市民，用存量房来满足新市民的住房需求。然而，由于资源和机会的聚集效应，大量农民涌入的均为发达的一二线城市，在这些城市里，两代人倾尽所有买一套房三世同堂也不是什么稀奇事，在城市里没有任何积累的新市民更是难以负担。

在这一前提下，降房价成为了一个更为现实而迫切的需求。于是，就有观点把矛头直指开发商，劝其让利降价，惠及新市民。企业天生逐利，这当然与商人有良心并不矛盾，但让其放弃逐利本能，而忽略房价形成机制、市场规律，除了一逞口舌之快外，既不合理也无法有效解决问题。毕竟，土地财政之下地价飙升，土地成本占房价约三分之一已是业界普遍现象；我国现阶段涉及房地产的税种有12项之多，涉及房地产的收费多达50项，税种设置繁杂、税率高且征收环节多，开发环节的税负相加一般占到房价的10%-13%。若地价与税费居高不下，土地建安与税费成本就占去了房价近半，即使开发商爱心爆发除了台面上的成本一分不赚还倒贴人工，房价也是眼下的新市民难以承受的。

昨日，国家发改委主任徐绍史明确表示，将制定实施1亿非城镇户籍人口在城市落户方案，积极配合有关部门，落实户籍制度改革方案，加快农民工市民化，满足新市民住房需求，同时发展住房租赁市场。推动户籍改革是推行城镇化的基础，这当然是好事，但在政策的制定和执行中绝不能本末倒置，他们不是为了去库存而来，更不能把农民工当成楼市接盘侠。当然，眼下农民工也当不了楼市接盘侠，在这个群体大量聚集的一线城市，他们的需求是基本居住，与存量商品房的定位是不匹配的，难以互相消化。

短期内，高库存的二三四线城市中，可选取符合公租房标准的刚需盘进行政府收购，置换为公共服务。需要注意的是，如何保证选取标准有效、收购价格合理与杜绝寻租，是个极具挑战性的问题。且符合标准又需要收购的楼盘只能占去很小的比例，大部分的存量房仍需依循市场途径释放。至于一线城市，城市空间不断外溢扩张，房价亦随城市潜力而保持高企。

长期而言，全面深化户籍改革，消除城乡藩篱，以教育改革、社会保障及公共服务平等化与公平化，实现人的城镇化，让人与人之间的社会福利不再因户籍而有所区分，方能实现人在城乡间的自由流动。在此基础上，打破土地财政为土地确权，让土地得以自由流转，坚持税收法定原则实行有效的减税措施。此时，新市民有住房需求，自会有相应供给。

房地产高库存，自有环环相扣的逻辑。房地产去库存，是一个必须面临的问题。短期来讲，不能指望农民工来做接盘侠，长期而言，不能寄望于开发商良心发现。惟有扭转房价形成机制、重塑房地产发展逻辑、打破高库存与房地产泡沫的生产链条，才有可能不再为去库存而烦恼。