今年两会期间，“营改增”这一话题可谓是赚足了人们的眼球。5月1日起，“营改增”将火力全开，四大行业逐步被纳入“营改增”的试点范围，企业新增的不动产包含的增值税也将纳入抵扣范围，以保证全行业“只减不增”的税负。

此次营改增将首次涉及自然人缴纳增值税征管，如个人二手房交易。这让本来就炙手可热的“二手房”市场，更加备受瞩目。

而其中最耐人寻味的问题就是：二手房营改增这账究竟该怎么算，到底会不会影响房价？

2015年3月30日，《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》公布，规定从31日起个人住房转让营业税政策正式调整。

购买超过2年（含2年）的普通住房营业税可免除，不足2年的将全额征营业税，征收税率为5%，由卖方缴纳。而全面“营改增”后，二手房交易时仅对增值的部分进行征税，而不再单一的考虑售价。

假设有一套买入价为70万、卖出价100万的二手普通住房。5月1日后，增值税率为11%。

购买不足2年的住房，全面“营改增”前将征收100万*5%=5万的营业税，5月1日后，需要缴纳增值税（100万-70万）*11%=3.3万。

购买超过2年的普通住房免征营业税。全面“营改增”前不用征收营业税，全面营改增后，按照前面的假设，也需要缴纳（100万-70万）*11%=3.3万的增值税。

二手房交易税费，除了营业税还涉及到契税、个税、土地增值税、印花税等。

据媒体报道，将于5月全面实施的“营改增”再次为二手房市场打了“鸡血”。不少二手房交易者抱着“出手必须要快，5月1日全面营改增后，很可能房价涨越高，交的税越多”的观点。

“税费”变化到底和“房价”有何关联呢？

按照国家相关规定，个人所得税、营业税及土地增值税、教育附加费都是由卖方支付的，其中个人所得税、营业税主要是由于卖房屋而产生，所得者是卖方。因而，由卖方支付以上税费是合理的。

由于这些税费占比较大，在很大程度上，就成了卖家定“房价”的一个重要标准。为了应对高额的税费，卖家想尽了各种办法，相应降低房价，搞一刀切，净收房价。而将原来交易中产生的税费和“房价”分离开，让所有税费都由买方去承担。

关于税费由谁交，国家有明文规定，要求卖家支付。但“税费”实际上是与“房价”挂钩的。若是由卖家交，房价自然会高一些，若是由买家交，房价就会相应的低一些。而合同中约定由谁交税费，符合民法上的自治原则，由买家交税费也是合理的。

其实，房产买卖的税费由谁交并不是绝对的，更多的是双方博弈的结果。目前房产市场供求关系很不平衡，基本是由卖方处于主导地位。因而，很多卖方会选择将税费负担转嫁到买方的身上。不过，目前双方博弈的天平开始慢慢向买方倾斜，因而，不少卖方选择通过降价的方式变相承担部分费用。

在5月1日全面“营改增”后，税负将如何变化，最关键的还得看“税率”的变化。

目前，房地产营业税主要按5%来征收，全面营改增后，增值适用税率为11%，税负增减就要看二手房的增值额。一般而言，税率的上升很大可能造成税负加重，继而引发“房价的转嫁性上涨”。

但也有一种说法是“税改后，其实税收差额本身就很微小。很大程度上，和原来税率基本没有差异。决定价格的是市场，而不是成本。全面‘营改增’改变的只是其中的成本，因而，房价不会受到大幅度的影响。”

高顿财税学院的研究员Elena认为，增值税是对这个房子的增值部分进行征税。房子有不同的房型和房龄，其增值部分并不能一概而论，“营改增”后是否对房子进行分档次或者是类别进行征税，尚不确定。

全面“营改增”后，到底会对房产交易产生多大冲击，连开发商自己也没底。若是不能很好地处理抵扣事宜，或是很好转嫁成本，开发商的成本无疑将会上升，进而盈利空间被挤压。

此外，实行营改增之后，相关的免税优惠政策是否还能保留，还是未知之数！

▎本文作者Candy.Bao，来源高顿财税学院