万达商业在今年3月30日发布公告称控股股东正在考虑全面私有化。
曾经创造了14年港交所*5IPO的万达商业，其启动私有化的举动在业内人士看来与去年披露的A股登陆计划有一定关系。根据《华尔街日报》的报道，万达预计大连万达商业地产股份有限公司一旦回归A股，其在内地市场的市盈率将到达20倍之多，未来股票市值将达到5000亿元人民币。
万达私有化源于港股之旅“不开心”？
在业内人士看来，万达退市的主要原因是股价被严重低估。在3月30日万达商业发布私有化公告当天，每股股价仅38.8港元，远低于发行价48港元，而即便在公告后的第二天，万达商业大涨了18.43%，报收为每股45.95元，依旧低于发行价。再看万达集团旗下A股上市的万达院线，同期的市盈率高达79.52倍。这种差距有一部分原因是由于两者行业不相同，可是相较于同行的万科、绿地来说，也依旧是太低了些。
对原本满怀期待的万达股东而言，这是令人难以接受的。
不受青睐的万达做错了什么？
未能成为香港资本市场的蓝筹，万达商业究竟在哪里出了错？其根本原因在于万达商业的模式与海外投资者认可的模式截然不同，甚至是背道而驰。
根据高顿财经ACCA研究中心对王健林年初所做的2015年工作报告分析可见，15年万达商业收入1904.5亿元，其地产业务合同收入为1640.8亿元，租赁收入仅144亿元，即销售收入占了八成甚至更多，而租赁收入所占不足一成，这显然是一种重资产模式，即以出售物业而获得的巨大现金流，维持那些“只租不售”的物业。
这种资产模式对海外投资者而言是难以接受的，他们更加偏爱那种高度依靠运营而非资产产生价值的模式。因为在他们眼中，资产所带来的增值随时会在市场下跌时消失殆尽。这种忧虑在内地投资者看来是难以理解的，毕竟内地的房地产市场过去十多年几乎未曾经历过实际意义的下跌，土地和房子只会越来越值钱。
双方观念的不同，让万达商业在港股市场受到了冷落。虽然后续万达商业也尝试实施轻资产战略，却始终未能获得海外投资者的认可。这也就导致了万达商业私有化退市的决定。
私有化退市未必可以高枕无忧
在这个阶段选择私有化退市，对万达商业来说并非坏事，比如它在A股的发行定价上的自主权更大了。没有港股低股价的拖累，万达商业的A股IPO定价可以更高，而其上涨空间也必定更大，毕竟国人对万达看好是不可小觑的。
有业内人士认为，万达商业不会打无把握的仗，既然敢放出退市港股的消息，那么它在A股上市方面定然有突破。但高顿财经研究院副主任Eric评价说，一旦万达商业在港交所成功退市，其A股上市申请有很大可能要重新修改、提交，如果走正常流程，需要花费几年的时间。这几年的时间里会发生什么事，还很难说。
当然，这一切都要建立在万达商业成功退市的基础上。在退市之前，它还需要面对一个挑战，即股东大会。根据港交所规定，上市公司退市有一个关键条件，即召开股东全体大会，并且得到超过75%股东的支持，方可执行。
根据业内*7消息，大连万达集团要约获得了超额认购，然而在资深评论员黄立冲看来，如果退市，按照目前的认购价，加上时间成本，万达商业的投资者大部分是亏钱的；如果不退市，万达商业在A股上市，必然刺激港股股价上涨，投资者获益。如此两相比较，股东们支持哪一种情况着实是有些难以预料。
▎本文作者杨陶，来源高顿网校。更多内容请关注微信号“高顿网校”(gaoduneclass)，满满的会计实务干货，免费网课随心听。原创文章，欢迎分享，若需引用或转载请保留此处信息。

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