二、操作风险
　　操作风险是指在个人住房贷款业务操作过程中，由于违反操作规程或操作中存在疏漏等情况而产生的风险，是一种发生在实务操作中的、内部形成的非系统性风险。
　　1、贷款流程中的风险
　　（1）贷款受理和调查中的风险
　　①贷款受理中的风险。
　　②贷前调查中的风险。
　　a.项目调查中的风险
　　b.借款人调查中的风险
　　（2）贷款审查和审批中的风险
　　贷款审批环节主要业务风险控制点为：
　　①未按独立公正原则审批
　　②不按权限审批贷款，使得贷款超授权发放
　　③审批人员对应审查的内容审查不严，导致向不符合条件的借款人发放贷款。
　　（3）贷款签约和发放中的风险
　　①合同签订的风险。
　　②贷款发放的风险。
　　（4）贷后与档案管理中的风险
　　①贷后管理的风险。
　　②档案管理中的风险。
　　2、法律和政策风险
　　对于个人住房贷款业务，各种法律、法规等强制性规范很复杂。
　　（1）借款人主体资格
　　①未成年人能否申请个人住房贷款问题。
　　②外籍自然人能否办理住房贷款问题。
　　（2）合同有效性风险
　　目前，个人贷款业务中所采用的借款合同基本都是统一的格式文本，但实际业务中还会根据不同情况与客户签订补充协议及特别条款，这就要求银行必须注意合同及协议的有效性，防止相关条款或具体内容等出现问题，以规避可能的法律风险。
　　①格式条款无效。
　　②未履行法定提示义务的风险。
　　③格式条款解释风险。
　　④格式条款与非格式条款不一致的风险。
　　（3）担保风险
　　银行个人住房贷款业务的担保方式主要有抵押、质押、保证三种方式。我国《担保法》及《物权法》司法解释对担保方式作了较为详尽的规定。个人住房贷款中的担保风险主要来源于以下几个方面：
　　①抵押担保的法律风险：
　　②质押担保的法律风险。
　　③保证担保的法律风险，主要表现在：
　　（4）诉讼时效风险
　　在个人住房贷款实践中，由于经办人员法律知识的缺陷或工作责任心问题，未能及时中断诉讼时效或虽有中断诉讼时效行为但没有及时保留中断诉讼时效证据，导致诉讼中处于不利或被动的地位。
　　（5）政策风验
　　政策风险是指政府的金融政策或相关法律、法规发生重大变化或是有重要的举措出台，引起市场波动，从而给商业银行带来的风险。政策风险属于个人住房贷款的系统性风险之一，由于这些风险来自外部，因此是单一行业、单一银行所无法避免的。比较常见的政策风险如下：
　　①对境外人士购房的限制。
　　②对购房人资格的政策性限制。
　　③抵押品执行的政策性限制。
　　3、操作风险的防范措施
　　（1）提高贷款经办人员职业操守和敬业精神
　　（2）掌握并严格遵守个人住房贷款相关的规章制度和法律法规
　　（3）严格落实贷前调查和贷后检查
　　三、信用风险
　　个人住房贷款的信用风险通常是因借款人的还款能力和还款意愿的下降而导致的。因此，防范个人住房贷款的信用风险，就要求个人住房贷款的经办人员通过细致的工作，把握好借款人的还款能力和还款意愿。
　　1、信用风险表现形式
　　借款人的信用风险主要表现为还款能力风险和还款意愿风险两个方面。
　　（1）还款能力风险
　　从信用风险的角度来看，还款能力体现的是借款人客观的财务状况，即在客观情况下借款人能够按时足额还款的能力。
　　（2）还款意愿风险
　　还款意愿是指借款人对偿还银行贷款的态度。在还款能力确定的情况下，借款人还可能故意欺诈，通过伪造的个人信用资料骗取银行的贷款，从而产生还款意愿风险。
　　2、信用风险防范措施
　　（1）加强对借款人还款能力的甄别
　　具体的措施将从验证借款人的工资收入、租金收入、投资收入和经营收入四个方面来介绍。
　　①验证工资收入的真实性。
　　②验证租金收入的真实性。
　　③验证投资收入的真实性。
　　④验证经营收入的真实性。
　　（2）深入了解客户还款意愿
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