一、个人住房贷款的概念和分类
　　个人住房贷款是指向借款人发放的用于购买、建造和大修理各类型住房的贷款。
　　(一)按照资金来源划分
　　按照资金来源划分，个人住房贷款包括自营业性个人住房贷款、公积金个人住房贷款和个人住房组合贷款。
　　(1)自营性个人住房贷款。也称商业性个人住房贷款，是指银行运用信贷资金，向在城镇购买、建造或大修理各类型住房的个人发放的贷款。
　　(2)公积金个人住房贷款。也称委托性住房公积金贷款，是指由各地住房公积金管理中心运用个人及其所在单位所缴纳的住房公积金，委托商业银行向购买、建造、翻建或大修自住住房的住房公积金缴存人以及在职期间缴存住房公积金的离退休职工发放的专项住房贷款。
　　(3)个人住房组合贷款。是指按时足额缴存住房公积金的职工在购买、建造或大修住房时，可以同时申请公积金个人住房贷款和自营性个人住房贷款，从而形成特定的个人住房贷款组合。简称个人住房组合贷款。
　　(二)按照住房交易形态划分
　　按照住房交易形态划分，个人住房贷款可分为新建房个人住房贷款、个人二手房住房贷款。
　　①新建房个人住房贷款。俗称个人一手房贷款，是指银行向符合条件的个人发放的、用于在一级市场上购买住房的贷款。
　　②个人二手房住房贷款。个人二手房住房贷款是指银行向符合条件的个人发放的、用于购买在住房二级市场上合法交易的各类型个人住房的贷款。
　　(三)按照贷款利率的确定方式划分
　　按照贷款利率的确定方式划分，个人住房贷款可分为固定利率贷款和浮动利率贷款。
　　二、个人住房贷款的特征
　　个人住房贷款畸其他个人贷款相比，具有以下特点：
　　(一)贷款期限长
　　购房支出通常是家庭支出的主要部分，住房贷款也普遍占家庭负债的较大份额；个人住房贷款相对其他个人贷款而言金额较大，期限也较长，通常为l0～20年，最长可达30年，绝大多数采取分期还本付息的方式。
　　(二)大多以抵押为前提建立的借贷关系
　　通常情况下，个人住房贷款是以住房作抵押这一前提为条件发生的资金借贷行为，个人住房贷款的实质是一种融资关系而不是商品买卖关系。对于个人住房贷款的借方而言，其目的是通过借款融资而取得购买住房的资金，实现对住房的拥有，而不是为了出售作为抵押物的住房；对于个人住房贷款的贷方而言，其取得该住房抵押权的目的并不是要实际占有住房，而是为了在贷出资金未能按期收回时，作为一种追偿贷款本息的保障。在抵押的情形下借款人或第三人不转移对抵押财产的占有。
　　(三)风险具有系统性特点
　　由于个人住房贷款大多数为房产抵押担保贷款，风险相对较低。但由于大多数个人住房贷款具有类似的贷款模式，系统性风险也相对集中。除了客户还款能力和还款意愿等方面的因素外，房地产交易市场的稳定性和规范性对个人住房贷款风险的影响也较大。
　　三、个人住房贷款的发展历程
　　个人住房贷款在各国个人贷款业务中都是最主要的个人贷款产品，在我国也是最早开办、规模*5的个人贷款产品。国内个人住房贷款最早萌芽于改革开放初期，源于城市住宅制度的改革。l980年，在全国城市房屋住宅工作会议上，住房商品化作为今后的工作设想被提出来，同时被提出的还有购房可分期付款的思路。20世纪80年代中期，作为首批住房体制改革的试点城市，烟台、蚌埠两市分别成立了住房储蓄银行，开始发放住房贷款。1997年，中国人民银行先后颁布了《个人住房担保贷款管理试行办法》等一系列关于个人住房贷款的制度办法，标志着国内住房贷款业务的正式全面启动。　　四、个人住房贷款的要素
　　(一)贷款对象
　　个人住房贷款的对象应是具有完全民事行为能力的中华人民共和国公民或符合国家规定的境外自然人。申请人还须满足贷款银行的其他要求，例如：①合法有效的身份或居留证明；②有稳定的经济收入，良好的信用，偿还贷款本息的能力；③有合法有效的购买(建造、大修)住房的合同、协议、符合规定的首付款证明材料以及贷款银行要求提供的其他证明文件；④有贷款银行认可的资产进行抵押或质押，或有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人；⑤贷款银行规定的其他条件。
　　(二)贷款利率
　　个人住房贷款的利率按商业性贷款利率执行，上限放开，实行下限管理。根据现行说法，个人住房贷款利率浮动区间的下限仍为基准利率的0．7倍。对贷款购买第二套住房的家庭，贷款利率不低于基准利率的l.1倍。各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。中国人民银行、银监会要指导和监督商业银行严格住房消费贷款管理。
　　个人住房贷款的计息、结息方式，由借贷双方协商确定。一般来说，个人住房贷款的期限在1年以内 (含1年)的贷款，实行合同利率，遇法定利率调整不分段计息；贷款期限在1年以上的，合同期内遇法定
　　利率调整时，可由借贷双方按商业原则确定，可在合同期间按月、按季、按年调整，也可采用固定利率的确定方式。但实践中，银行多于次年1月1日起按相应的利率档次执行新的利率规定。
　　(三)贷款期限
　　个人一手房贷款和二手房贷款的期限由银行根据实际情况合理确定，最长期限都为30年。个人二手房贷款的期限不能超过所购住房的剩余使用年限。对于借款人已离退休或即将离退休的(目前法定退休年龄为男60岁，女55岁)，贷款期限不宜过长，一般男性自然人的还款期限不超过65岁，女性自然人的还款期限不超过60岁。符合相关条件的，男性可放宽至70岁，女性可放宽至65岁。根据自身情况，各行规定有所差异。
　　(四)还款方式
　　个人住房贷款可采取多种还款方式进行还款。例如，一次还本付息法、等额本息还款法、等额本金还款法、等比累进还款法、等额累进还款法及组合还款法等多种方法。其中，以等额本息还款法和等额本金还款法最为常用。一般来说，贷款期限在1年以内(含1年)的，借款人可采取一次还本付息法，即在贷款到期日前一次性还清贷款本息。贷款期限在1年以上的，可采用等额本息还款法和等额本金还款法等。
　　借款人可以根据需要选择还款方法，但一笔借款合同只能选择一种还款方法，贷款合同签订后，未经贷款银行同意，不得更改还款方式。
　　(五)担保方式
　　个人住房贷款可实行抵押、质押和保证三种担保方式。贷款银行可根据借款人的具体情况，采用一种或同时采用几种贷款担保方式。
　　在个人住房贷款业务中，采取的担保方式以抵押担保为主，在未实现抵押登记前，普遍采取抵押加阶段性保证的方式。抵押加阶段性保证人通常是借款人所购住房的开发商或售房单位，且与银行签订《商品房销售贷款合作协议书》。在一手房贷款中，在房屋办妥抵押登记前，一般由开发商承担阶段性保证责任；而在二手房贷款中，一般由中介机构或担保机构承担阶段性保证的责任。
　　(1)采用抵押担保方式的，抵押的财产必须符合《担保法》的法定条件。抵押物的价值按照抵押物的市场成交价或评估价格确定。借款人以所购住房作抵押的，银行通常要求将住房价值全额用于贷款抵押；若以贷款银行认可的其他财产作抵押的，银行往往规定其贷款额度不得超过抵押物价值的一定比例。
　　(2)采用质押担保方式的，质物可以是国家财政部发行的凭证式国库券、国家重点建设债券、金融债券、符合贷款银行规定的企业债券、单位定期存单、个人定期储蓄存款存单等有价证券。
　　(3)采用保证担保方式的，保证人应与贷款银行签订保证合同，保证人为借款人提供的贷款担保为全额连带责任保证，借款人之间、借款人与保证人之间不得相互提供保证。
　　在贷款期间，经贷款银行同意，借款人可根据实际情况变更贷款担保方式。抵押物、质押权利、保证人发生变更的，应与贷款银行重新签订相应的担保合同。
　　(六)贷款额度
　　根据现行政策，个人住房贷款中有下列情形之一的，贷款人应对借款人执行第二套(及以上)差别化住房信贷政策：
　　(1)借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统(含预售合同登记备案系统，下同)中其家庭已登记有一套(及以上)成套住房的；
　　(2)借款人已利用贷款购买过一套(及以上)住房，又申请贷款购买住房的；
　　(3)贷款人通过查询征信记录、面测、面谈(必要时居访)等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一
　　套(及以上)住房的。
　　对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60％，人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例。
　　各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。
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