《财务与会计专题》投资性房地产习题及答案

　　
　　一、单项选择题
　　1.根据《企业会计准则第3号——投资性房地产》，下列项目属于投资性房地产的是（    ）。
　　A．企业以经营租赁方式租入再转租的建筑物B．持有并准备增值后转让的房屋建筑物
　　C．企业经营管理用的办公楼               D．企业已经营出租的厂房
　　正确答案：D
　　答案解析：选项A，因企业不拥有该建筑物的所有权，所以不属于企业的投资性房地产；选项B，持有并准备增值后转让的土地使用权作为投资性房地产，持有并准备增值后转让的房屋建筑物，不属于投资性房地产；选项C，属于企业的自用建筑物。
 
　　2.甲企业对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，2008年11月15日，甲企业外购一栋写字楼，含税价款为1 170万元，另支付直接费用30万元，使用寿命为20年，预计净残值为零。企业管理当局已作出正式书面决议，在该资产的使用寿命内均将其用于经营出租。当日，甲企业与丙公司签订经营租赁协议，约定自2009年1月1日起将该厂房出租给丙公司，租期为3年。2008年末，该厂房的公允价值为1 300万元，则2008年末，该厂房的账面价值为（   ）万元。
　　A．1 300       B．1 195       C．1 175.08      D．1 200
　　正确答案：A
　　答案解析：一般情况下，已签订租赁协议的建筑物只有在租赁期开始日起，才属于已出租的建筑物，才能按投资性房地产进行核算；但如果企业管理当局作出正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，可以视为投资性房地产。所以本题该厂房应该自2008年11月15日起按照投资性房地产核算。
 
　　3.某一房地产开发商于2008年1月，将作为存货的商品房转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换日的商品房账面余额为500万元，已计提跌价准备85万元，该项房产在转换日的公允价值550万元，则转换日计入“投资性房地产——成本”科目的金额是(    )万元。
　　A．550    B．415    C．500    D．465
　　正确答案：A
　　答案解析：企业将作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当按该项房地产在转换日的公允价值入账，借记“投资性房地产——成本”科目。【该题针对“公允价值模式核算的投资性房地产”知识点进行考核】
 
　　4.下列有关投资性房地产业务中，可能通过“资本公积”科目核算的有（   ）。
　　A．采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产，转换当日公允价值大于投资性房地产原账面价值
　　B．采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产，转换当日公允价值小于投资性房地产原账面价值
　　C．自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换当日公允价值大于其账面价值
　　D．自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换当日公允价值小于其账面价值
　　正确答案：C【该题针对“投资性房地产的后续计量”知识点进行考核】
 
　　5.企业处置一项以公允价值模式计量的投资性房地产，实际收到的金额为200万元，投资性房地产的账面余额为210万元，其中“成本”明细科目为借方250万元，“公允价值变动”明细科目为贷方余额40万元。该项投资性房地产是由自用房地产转换的，转换日公允价值大于账面价值的差额为10万元。假设不考虑相关税费，处置该项投资性房地产时，确认的“其他业务收入”金额为（   ）万元。
　　A．250     B．170     C．160      D．200
　　正确答案：B
　　答案解析：计入“其他业务收入”科目的金额＝200－40＋10＝170（万元）。
　　【该题针对“投资性房地产的处置”知识点进行考核】
 
　　6.甲公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量，2008年7月1日开始对一项投资性房地产进行改良，改良后将继续用于经营出租。该投资性房地产原价为500万元，采用直线法计提折旧，使用寿命为20年，预计净残值为零，已使用4年。改良期间共发生改良支出100万元，均满足资本化条件，2008年12月31日改良完成，则2008年末该项投资性房地产的账面价值为（     ）万元。
　　A．500          B．487.5         C．475       D．100
　　正确答案：A
　　答案解析：投资性房地产改良期间，不应计提折旧，故2008年末该项投资性房地产的账面价值＝500－500/20×4＋100＝500（万元）。 【该题针对“投资性房地产的后续支出”知识点进行考核】
 
　　7.甲公司拥有一项投资性房地产，采用成本模式进行后续计量。2008年1月1日，甲公司认为该房地产所在地的房地产交易市场比较成熟，具备了采用公允价值模式计量的条件，决定对该项投资性房地产从成本模式转换为公允价值模式计量。2008年1月1日，该写字楼的原价为3 000万元，已计提折旧300万元，账面价值为2 700万元，公允价值为3 200万元。不考虑所得税影响，则甲公司的下列处理正确的有（　 ）。
　　A．确认资本公积500万元                B．确认资本公积200万元
　　C．确认公允价值变动损益500万元        D．调整留存收益500万元
　　正确答案：D
　　答案解析：2008年1月1日，甲公司在由成本模式转为公允价值模式时，应作为政策变更，账务处理如下：
　　借：投资性房地产——成本    3 200
　　投资性房地产累计折旧      300
　　贷：投资性房地产                      3 000
　　盈余公积           　　　50
　　利润分配——未分配利润 　  450
　　【该题针对“计量模式的变更”知识点进行考核】
 
　　8.甲公司将一写字楼转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，该写字楼的账面原值为2 500万元，已计提的累计折旧为50万元，已计提的固定资产减值准备150万元，转换日的公允价值为3 000万元，则(    )。
　　A．贷记“固定资产减值准备”150万元 B．贷记“资本公积——其他资本公积”700万元
　　C．借记“资本公积——其他资本公积”700万元D．贷记“公允价值变动损益”700万元
　　正确答案：B
　　答案解析：自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换当日公允价值大于投资性房地产原账面价值的，其差额计入“资本公积——其他资本公积”科目。
　　本题分录是：
　　借：投资性房地产——成本 　　3 000
　　累计折旧 　　　　　　　　50
　　固定资产减值准备　　　　150
　　贷：固定资产　　　　　　　　　　2 500
　　资本公积——其他资本公积　　700
　　【该题针对“投资性房地产的转换”知识点进行考核】
 
　　9.企业的投资性房地产采用成本计量模式。2008年1月1日，该企业将一项投资性房地产转换为固定资产。该投资性房地产的账面余额为100万元，已提折旧20万元，已经计提的减值准备为10万元。该投资性房地产的公允价值为75万元。转换日计入“固定资产”科目的金额为（　　）万元。
　　A.100 B.80 C.70 D.75
　　正确答案：A
　　答案解析：在成本模式下，将投资性房地产转为自用房地产，是对应进行结转，转换不出现损益，则转换日计入固定资产科目的金额就是当初投资性房地产的入账价值（账面余额），也就是为100万元，而计入到固定资产账面价值中的金额为70万元。
　　【该题针对“投资性房地产的转换”知识点进行考核】
 
　　10.甲公司将一写字楼转换为采用成本模式计量的投资性房地产，该写字楼的账面原值为2 500万元，已计提的累计折旧为50万元，已计提的固定资产减值准备150万元，转换日的公允价值为3 000万元，则计入“投资性房地产”科目的金额是( 　　)万元。
　　A．3 000　　　 B．2 300　　　　C．2 500 　　　D．2 800
　　正确答案：C
　　答案解析：本题分录是：
　　借：投资性房地产 　　　2 500
　　累计折旧　　　　　　50
　　固定资产减值准备　　150
　　贷：固定资产　　　　2 500
　　投资性房地产累计折旧　　　50
　　投资性房地产减值准备　　　150
　　【该题针对“投资性房地产的转换”知识点进行考核】
 
　　二、多项选择题
　　1.下列说法正确的是（ ）。
　　A．房地产租金就是让渡资产使用权取得的使用费收入
　　B．因出租房地产而取得租金，企业需要交纳营业税
　　C．按照国家有关规定认定的闲置的土地使用权不属于投资性房地产
　　D．房地产企业依法取得的、用于开发，待增值后出售的土地使用权，属于投资性房地产
　　E．计划要出租的土地使用权是投资性房地产
　　正确答案：ABC
　　答案解析：从事房地产经营开发的企业依法取得的、用于开发后出售的土地使用权，属于房地产开发企业的存货，即使房地产开发企业决定待增值后再转让其开发的土地，也不得将其确认为投资性房地产，因此选项D是不正确的。
　　【该题针对“投资性房地产的初始计量”知识点进行考核】
 
　　2.根据《企业会计准则第3号——投资性房地产》，企业拥有的下列房地产中，属于该企业投资性房地产的是（）。
　　A．已签订租赁协议约定自下一年1月1日开始出租的土地使用权
　　B．企业管理当局已作出书面决议明确将继续持有，待其增值后转让的土地使用权
　　C．企业持有以备经营出租的空置建筑物
　　D．已经营出租但仍由本企业提供日常维护的建筑物
　　E．经营出租给本企业职工居住的建筑物
　　正确答案：BD
　　答案解析：选项A，尚未租出，不属于企业的投资性房地产；选项C，只有在管理当局已作出正式书面决议，明确表明将其用于经营处置且持有意图短期内不再发生变化的，才可视为投资性房地产；选项E，属于企业的自用房地产。
　　【该题针对“投资性房地产的范围”知识点进行考核】
 
　　3.关于投资性房地产，下列说法不正确的有（ ）。
　　A．因投资性房地产取得的租金收入只能计入其他业务收入
　　B．投资性房地产（建筑物）租赁期满后暂时空置时，应该将其转入固定资产
　　C．对投资性房地产进行改良时，应该将其账面价值转入在建工程
　　D．对投资性房地产进行再开发时，不应该将其账面价值转入在建工程
　　E．对投资性房地产进行再开发期间，应该继续计提折旧或摊销
　　正确答案：ABE【该题针对“投资性房地产的后续计量”知识点进行考核】
 
　　4.投资性房地产的转换日确定的方法正确的有( )。
　　A．投资性房地产转为自用房地产，其转换日为房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期
　　B．作为存货的房地产改为出租，其转换日为租赁期开始日
　　C．作为自用建筑物停止自用改为出租，其转换日为租赁期开始日
　　D．作为土地使用权停止自用改为出租，其转换日为租赁期开始日
　　E．自用土地使用权停止自用，改用于资本增值，其转换日为企业停止将该项土地使用权用于生产商品、提供劳务或经营管理且管理当局做出房地产转换决议的日期
　　正确答案：ABCDE【该题针对“投资性房地产的转换”知识点进行考核】
 
　　5.下列各项中，一定影响企业当期损益的是（ ）。
　　A．投资性房地产由成本模式转换为公允价值模式时，转换日公允价值与账面价值的差额
　　B．投资性房地产的改良支出
　　C．采用公允价值模式计量的投资性房地产的期末公允价值变动
　　D．自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，转换日公允价值小于账面价值的差额
　　E．采用成本模式计量的投资性房地产发生减值
　　正确答案：CDE【该题针对“投资性房地产的后续计量”知识点进行考核】
 
　　6.关于投资性房地产的处理，下列说法正确的是（ ）。
　　A.一般情况下，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式
　　B.已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式
　　C.投资性房地产计量模式的变更属于会计政策变更
　　D.只有在有确凿证据表明其投资性房地产的公允价值能持续可靠取得时，才可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量
　　E.采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的企业，对其拥有的任何投资性房地产均不得采用成本模式进行后续计量
　　正确答案：ABCD
　　答案解析：在特殊情况下，已采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的企业，也可对其拥有的个别投资性房地产采用成本模式进行后续计量，比如某项投资性房地产在达到预定可使用用途时，其公允价值确实无法持续可靠取得时，可以采用成本模式对其进行计量，所以选项E错误。
　　【该题针对“投资性房地产的后续计量”知识点进行考核】
 
　　7.下列各项，应该计入“其他业务成本”或“其他业务收入”科目的有（ ）。
　　A．转让投资性房地产收到价款
　　B．因投资性房地产经营租赁而缴纳的营业税
　　C．投资性房地产的日常维修费用
　　D．投资性房地产的折旧费用或摊销费用
　　E．采用公允价值模式计量的投资性房地产的期末公允价值变动
　　正确答案：ACD
　　答案解析：B选项，应该计入“营业税金及附加”。
　　【该题针对“投资性房地产的后续计量”知识点进行考核】
 
　　三、计算题
　　1.甲企业拥有一栋写字楼，用于本企业办公。2008年1月1日，甲企业与乙公司签订了租赁协议，将该写字楼经营租赁给乙公司，租赁期为1年，年租金为300万元，租金于每年年末结清。租赁期开始日为2008年1月1日。租赁期间，由甲企业提供该写字楼的日常维护。该写字楼的原造价为3 000万元，按直线法计提折旧，使用寿命为30年，预计净残值为零，已计提折旧1 000万元，账面价值为2 000万元。甲企业采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。
　　2008年12月，该办公楼发生减值迹象，经减值测试，其可收回金额为1 700万元；2008年共发生日常维护费用40万元，均以银行存款支付。
　　2009年1月1日，甲企业决定于当日开始对该写字楼进行再开发，开发完成后将继续用于经营租赁。
　　2009年4月20日，甲企业与丙公司签订经营租赁合同，约定自2009年7月1日起将写字楼出租给丙公司。租赁期为2年，年租金为500万元，租金每半年支付一次。
　　2009年6月30日，该写字楼再开发完成，共发生支出200万元，均以银行存款支付。现预计该项投资性房地产尚可使用年限为25年，预计净残值为零，折旧方法仍为直线法。
　　要求：
　　（1）编制2008年1月1日甲企业出租写字楼的有关会计分录。
　　（2）编制2008年12月31日该投资性房地产的有关会计分录。
　　（3）编制2009年甲企业该投资性房地产再开发的有关会计分录。
　　（4）编制2009年12月31日该投资性房地产的有关会计分录。
　　正确答案：（1）2008年1月1日：
　　借：投资性房地产　　3 000
　　累计折旧　　　　1 000
　　贷：固定资产　　3 000
　　投资性房地产累计折旧　　1 000
　　（2）2008年12月31日：
　　借：银行存款　　300
　　贷：其他业务收入　　　　300
　　借：其他业务成本　　100
　　贷：投资性房地产累计折旧　　100
　　借：其他业务成本　　40
　　贷：银行存款　　　　40
　　借：资产减值损失　　200
　　贷：投资性房地产减值准备　　200
　　（3）2009年1月1日至6月30日：
　　借：在建工程　　200
　　贷：银行存款　　200
　　2009年6月30日该写字楼再开发完成：
　　借：投资性房地产　　200
　　贷：在建工程　　　　200
　　（4）2009年12月31日：
　　借：银行存款　　250
　　贷：其他业务收入　　　　250
　　借：其他业务成本　　38[（3 000－1 000－100－200＋200）]/25×（6/12）
　　贷：投资性房地产累计折旧　　38
　　【该题针对“投资性房地产的后续计量”知识点进行考核】
 
　　2.石林股份有限公司（以下简称石林公司）为增值税一般纳税企业，适用的增值税税率为17％。不考虑除增值税以外的其他税费。石林公司按净利润的10％计提盈余公积。石林公司有关房地产的相关业务资料如下：
　　（1）2006年10月，石林公司开始自行建造一栋写字楼。在2007年建设期间，石林公司共领用工程物资1 800万元（含增值税）；领用本企业自产的库存商品一批，成本150万元，计税价格200万元；另支付在建工程人员薪酬516万元。
　　（2）2007年12月，石林公司与丙公司签订了租赁协议，将该写字楼经营租赁给丙公司，租赁期为2年，年租金为240万元，租金于每年年末结清。租赁期开始日为2008年1月1日。石林公司采用成本模式对该投资性房地产进行后续计量。
　　2007年12月31日，该写字楼达到了预定可使用状态并投入使用。该写字楼预计使用寿命为20年，预计净残值为0。
　　（3）2009年1月1日，石林公司持有的该写字楼满足采用公允价值模式的条件，石林公司决定改用公允价值模式对该写字楼进行后续计量。与该写字楼同类的房地产在2009年年初的公允价值为2 200万元。
　　（4）2009年年末该写字楼的公允价值为2 400万元。
　　（5）2009年12月，石林公司与丙公司就该写字楼达成转让协议并于2010年1月1日办理完过户手续，以2 450万元的价格将该写字楼转让给丙公司，全部款项已收到并存入银行。
　　要求：
　　（1）编制石林公司自行建造写字楼的有关会计分录。
　　（2）编制石林公司该项写字楼2008年末的有关会计分录。
　　（3）编制石林公司2009年初将该项写字楼改用公允价值模式计量的有关会计分录。
　　（4）编制石林公司该项写字楼有关2009年末的有关会计分录。
　　（5）编制石林公司2010年初处置该项写字楼的有关会计分录。
　　（不考虑所得税影响，答案中的金额单位用万元表示。）
　　正确答案：（1）石林公司自行建造写字楼的有关会计分录：
　　①借：在建工程　　　　1 800
　　贷：工程物资　　　　1 800
　　②借：在建工程　　　　700
　　贷：库存商品　　　　150
　　应交税费——应交增值税（销项税额）　34
　　应付职工薪酬　　　　　　　　　　　516
　　③借：投资性房地产　　　2 500
　　贷：在建工程　　　　　　2 500
　　（2）2008年末的有关会计分录：
　　借：其他业务成本　　　　125
　　贷：投资性房地产累计折旧　　125
　　借：银行存款　　　240
　　贷：其他业务收入　　240
　　（3）2009年初将该项写字楼改用公允价值模式计量的有关会计分录：
　　借：投资性房地产——成本　　2 200
　　投资性房地产累计折旧　　125
　　利润分配——未分配利润　157.5
　　盈余公积　　　　　　　　17.5
　　贷：投资性房地产　　　　　　2 500
　　（4）2009年末该项写字楼的有关会计分录：
　　借：投资性房地产——公允价值变动　　200
　　贷：公允价值变动损益　　　　200
　　借：银行存款　　240
　　贷：其他业务收入　　240
　　（5）2010年初处置该项写字楼的有关会计分录：
　　借：银行存款　　　2 450
　　贷：其他业务收入　　2 450
　　借：其他业务成本　　　2 400
　　贷：投资性房地产——成本　　　　　2 200
　　——公允价值变动　　200
　　借：公允价值变动损益　　　200
　　贷：其他业务收入　　　　　200
　　【该题针对“投资性房地产的后续计量”知识点进行考核】

 
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