固定资产折旧年限最长是否为房地产权证的剩余年限？

问：某公司自己建设了一栋建筑物，主要用于出租，部分楼层多功能厅由自己运营。原来认为该类建筑的最长折旧年限为根据房地产权证表明的剩余年限，现在我公司主审会计师事务所提出其他的看法：
1、该类固定资产、开发性房地产折旧的计提是否最长只能根据房地产权证上面的剩余年限进行？
2、该类大楼的设备是否能根据房地产权证年限计提折旧，还是只能根据机器设计的最长使用年限计提折旧？
3、有人提及有些资产可以根据设计年限计提折旧，是否有该种说法？
答：《企业会计准则第4号——固定资产》第五条规定，固定资产的各组成部分具有不同使用寿命或者以不同方式为企业提供经济利益，适用不同折旧率或折旧方法的，应当分别将各组成部分确认为单项固定资产。
第十四条第二款规定，折旧，是指在固定资产使用寿命内，按照确定的方法对应计折旧额进行系统分摊。
第十六条规定，企业确定固定资产使用寿命，应当考虑下列因素：
（一）预计生产能力或实物产量；
（二）预计有形损耗和无形损耗；
（三）法律或者类似规定对资产使用的限制。
根据上述规定，固定资产的折旧年限会计准则界定为“使用寿命”。
1、建筑物的使用寿命会受到土地权属证上使用年限限制，但如果企业可合理预期，期满后能继续取得土地使用权，应不受剩余年限的限制；
2、作为单项固定资产管理的大楼设备，具有不同使用寿命或者以不同方式为企业提供经济利益，应合理确定设备使用寿命，不受大楼使用寿命限制；
3、“有人提及有些资产可以根据设计年限计提折旧”，这个提法遵循了上述准则中对使用寿命的考量原则，在确定固定资产使用寿命时可以作为参照因素。