如何判定租用集体土地的土地使用税纳税义务？

问：一、我公司租赁集体土地现状
我公司经营大型酒店项目，向村委会租赁了项目周边50万平方米的集体土地（大部分是山林，另有部分旱地、水田），并对其进行了围蔽。合同约定租赁土地用于农业、运动及旅游开发。实际使用中：
1、20万平方米作为高尔夫练习场；
2、剩余30万平方米保持原样，未做任何开发利用，作为项目与外界之间天然屏障，保持项目周边景观不被破坏，保证酒店经营不被干扰，从而保证酒店高端品质。
二、税法及土地管理法的规定
《国家税务总局关于检发〈关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定〉的通知》（国税地字〔1988〕15号）规定：“土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳”。
《财政部、国家税务总局关于集体土地城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕56号）规定：“在城镇土地使用税征税范围内实际使用应税集体所有建设用地、但未办理土地使用权流转手续的，由实际使用集体土地的单位和个人按规定缴纳城镇土地使用税。”
《财政部、国家税务总局关于企业范围内荒山、林地、湖泊等占地城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2014〕1号）规定：“对已按规定免征城镇土地使用税的企业范围内荒山、林地、湖泊等占地，自2014年1月1日至2015年12月31日，按应纳税额减半征收城镇土地使用税；自2016年1月1日起，全额征收城镇土地使用税”。
《中华人民共和国土地管理法》第四条规定：“国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地……建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等……”
三、我们对纳税义务人的判断：
1、对于我单位租赁的20万平方米高尔夫练习场租用的集体土地，由于实际建造了建筑物和构筑物，所以应缴纳土地使用税，纳税义务人是我公司。
2、剩余30万平方米的未利用农用地，由于不属于集体所有建设用地，故我单位不是纳税义务人，无需缴纳土地使用税。
以上，我们的理解是否正确？
答：《关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》（国税地字〔1988〕第015号）规定：
一、关于城市、县城、建制镇、工矿区范围内土地的解释
城市、县城、建制镇、工矿区范围内土地，是指在这些区域范围内属于国家所有和集体所有的土地。
三、关于征税范围的解释城市的征税范围为市区和郊区。
县城的征税范围为县人民政府所在的城镇。
建制镇的征税范围为镇人民政府所在地。
城市、县城、建制镇、工矿区的具体征税范围，由各省、自治区、直辖市人民政府划定。
四、关于纳税人的确定土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人纳税；土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税；土地使用权共有的，由共有各方分别纳税。
《财政部、国家税务总局关于集体土地城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕56号）规定：“在城镇土地使用税征税范围内实际使用应税集体所有建设用地、但未办理土地使用权流转手续的，由实际使用集体土地的单位和个人按规定缴纳城镇土地使用税。”
参考东莞市地方税务局《关于集体土地征收城镇土地使用税有关问题的通知》（东地税函〔2008〕158号）规定：
一、对地上有不动产的集体土地，由拥有不动产的单位（含村委会，下同）和个人按规定缴纳城镇土地使用税。
二、对地上无不动产的集体土地，由拥有土地使用权的单位和个人按规定缴纳城镇土地使用税。
（一）村委会出租（以签订的合同界定）的集体土地，由村委会按规定缴纳城镇土地使用税。
根据上述规定，在城镇土地使用税征税范围内实际使用应税集体所有建设用地、但未办理土地使用权流转手续的，由实际使用人缴纳土地使用税。土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人纳税；因此，你公司租赁的20万平方米集体土地投资建设高尔夫练习场，在城镇土地使用税征税范围内，应由你公司缴纳土地使用税。租用的余30万平方米的未利用农用地，由村委会缴纳城镇土地使用税，若村委会不在土地所在地的，则由你公司纳税。