将自用商铺转为投资性房地产如何进行账务处理？

问：我们是一个房地产企业，原开发的商铺已按固定资产处理，原值400万元，净值380万元，现公允价值为1300万元，现在想把原来自用的商铺转为投资性房地产，如何进行账务处理以及缴纳哪些税，是否能增加利润总额，是否需要中介机构出具评估增值的评估报告或需要其他资料？由于我们是国有企业土地为划拨地，如果上述商铺对外销售是否缴纳土地增值税如何缴纳？税务上还有什么规定？
答：1、投资性房地产核算问题
《企业会计准则第3号——投资性房地产》第七条规定，投资性房地产应当按照成本进行初始计量。
（二）自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。
第十条规定规定，有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件：
（一）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；
（二）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。
第十六条规定，自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。
根据上述规定，如贵公司决定将该房产转为投资性房地产，因为该房产为贵公司自行开发，所以在确认时应以其达到预定可使用状态前所发生的支出作为原始成本。如满足上述第十条的规定，可以按照公允价值模式计量，在转换日，其公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益，不会增加企业利润。也不会涉及税款的缴纳。
2、土地增值税问题
《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第十项关于转让旧房如何确定扣除项目金额的问题规定：转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格，取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。
根据上述规定，如贵公司将该房产出售，则在计算缴纳土地增值税时，对于未支付地价款或不能提供支付地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。
再问：我们应该满足该房产转为投资性房地产，在转换日，其公允价值如果为800万元大于原账面价值的380万元，其差额计入所有者权益的资本公积420万元，年底资产负债表日公允价值如果变成1300万元，那1300万元和800万元差额500万元是不是可以进入当期损益，公允价值确定需要准备什么资料以备外部检查使用，是不是没有税收风险。
再答：《企业会计准则第3号——投资性房地产》第十一条规定，采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。
第十九条规定，企业应当在附注中披露与投资性房地产有关的下列信息：
（三）采用公允价值模式的，公允价值的确定依据和方法，以及公允价值变动对损益的影响。
根据上述规定，将原自用房地产转为投资性房地产的，在转换日，如公允价值大于原账面价值，则其差额应计入所有者权益；在资产负债表日投资性房地产的公允价值大于原账面价值的，其差额计入当期损益。问题高顿允价值1300万元与800万元的差额500万元可以计入当期损益。但贵公司应披露公允价值的确定依据和方法，同时应准备相关资料，能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，如当地人民政府公布的房价变动信息或相同地段类似房地产交易数据等。