发票抬头为业主的水电费能否税前扣除？

问：我公司拟在外地设立销售营业所，主要便于对业务员的管理。现公司向私人业主租用房子，并签了租赁合同。现发生该房子的水电费、小区管理费等（发票抬头是该房业主及该屋地址），请问凭我司与业主签订的租赁合同，该营业所的水电费、小区管理费我公司能否税前列支？
答：《发票管理办法》第二十条规定，所有单位和从事生产、经营活动的个人在购买商品、接受服务以及从事其他经营活动支付款项，应当向收款方取得发票。取得发票时，不得要求变更品名和金额。
因此，贵公司取得发票抬头为业主的水电费、小区管理费发票，购买水电、接受服务方为业主，不属于贵公司。该项支出属于业主的支出。
《企业所得税法》第八条规定，企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。
企业（非物业公司）与其他企业或个人共用水、电，无法取得水、电发票的，以双方的租赁合同、电力和供水公司开具给出租方的原始水电发票的复印件、经双方确认的用水、用电分割单等凭证，可否据实进行税前扣除？
参照《青岛市地方税务局关于印发〈2009年度企业所得税业务问题解答〉的通知》（青地税函〔2010〕2号）明确规定，按照增值税管理的相关规定，该种行为属于出租方转售水电，应当开具发票。因此，承租方应当凭租赁合同、水电分割单及出租方开具的发票等充分适当的证据进行扣除。否则，不得税前扣除。
根据上述规定，贵公司取得的发票抬头为业主的水电费、小区管理费等支出，不属于贵公司实际发生的支出，该项支出不能在税前扣除。
再问：我公司租用该房子，在租用期内我公司使用了在该房子的水电，发生了水电费，供水公司与供电公司本应向我司收取水电费，但由于房产是业主的，其发票按业主来开，同时也注明了该地址。这些水电费、管理费确实是我司用于经营的合理支出，应该准予我司税前列支，否则我公司应该怎样列支？
再答：贵公司可按该凭证入账，但进行所得税汇算清缴时应做纳税调增。贵公司可要求房东开具发票。
有的地方有特殊规定：
《江苏省地方税务局关于发布〈企业所得税税前扣除凭证管理办法〉的公告》（苏地税规〔2011〕13号）第二十八条规定，企业与其他企业、个人共用水电的，凭租赁合同、共用水电各方盖章（或签字）确认的水电分割单、水电部门开具的水电发票的复印件、付款单据等作为税前扣除凭证。
企业的水电费由物业公司代收且无法单独取得发票的，凭物业公司出具的水电费使用记录证明、水电部门开具的水电发票的复印件、付款单据等作为税前扣除凭证。物业公司应做好水电费收取记录，以备核查。