房地产企业销售精装房如何缴税？

问：房地产企业在房管局备案合同为清水房50万元，之后签订补充协议约定另外收取业主装修费5万元。不动产发票开具多少金额？如果5万元作为价外费用，装修成本在计算土地增值税时能否加计扣除？如何缴纳营业税？
答：《发票管理办法》第十九条规定，销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票。
《营业税暂行条例》第五条规定，纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。
《浙江省东阳市地方税务局关于做好2007年度地方税费结算工作的通知》（东地税发〔2008〕9号）规定，对房地产公司销售精装修商品房时，将房屋销售行为分解为房屋销售与房屋装修两项行为，分别与购房人签订房屋销售和装修合同，分别收取价款的，不论装修公司与房地产公司是一个独立核算单位还是两个独立核算单位，只要房屋装修行为发生在房屋产权过户前，其取得装修收入应按“销售不动产”税目征收营业税。
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）规定，房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。
《建设部关于印发的通知》（建住房〔2002〕190号）规定，住宅装修工程中不含住宅不能构成不动产附属设施和附着物的家具、电器等动产设施。
《安徽省地方税务局关于若干税收政策问题的公告》（安徽省地方税务局公告2012年第2号）规定，房地产开发企业销售精装修房，其装修费用可以计入房地产开发成本。
上述装修费用不包括房地产开发企业自行采购或委托装修公司购买的家用电器、家具所发生的支出，也不包括与房地产连接在一起、但可以拆除且拆除后无实质性损害的物品所发生的支出。
房地产开发企业销售精装修房时，如其销售收入包括销售家用电器、家具等取得的收入，应以总销售收入减去销售家用电器、家具等取得的收入作为房地产销售收入计算土地增值税。其中销售家用电器、家具等取得的收入按照购置时的含税销售额计算。
依据上述规定，对房地产公司分别与购房人签订房屋销售和装修合同，分别收取价款的，只要房屋装修行为发生在房屋产权过户前，其取得装修收入应按“销售不动产” 缴纳营业税、土地增值税。其装修费用可以计入房地产开发成本。但不包括销售家用电器、家具等取得的收入和成本。